Próxima Apertura | Raizers financia la adquisición del terreno y el inicio de obra de una promoción de 58 viviendas en Stains (Francia) mediante una emisión de bonos
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Raizers prepara el lanzamiento de una oportunidad de inversión inmobiliaria en la Metrópoli del Gran París. La operación consiste en una emisión de bonos destinada a financiar la adquisición del terreno y el inicio de las obras de una promoción residencial de 58 viviendas y un local comercial en Stains (Seine-Saint-Denis, Francia), impulsada por la sociedad CDLink. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La convocatoria fija un importe de financiación de 1.900.000 € mediante una emisión de bonos a favor de la sociedad que ejecuta la operación. Según la documentación, el contrato de emisión prevé reembolsos anticipados en función del avance de las preventas y de la obra, con hitos de 700.000 € en la planta baja del R+2, 700.000 € al finalizar la estructura y 500.000 € a la entrega. La operación está garantizada por un fideicomiso de garantía sobre las participaciones de la sociedad vehículo (SCCV 7 Carnot Cachin) a favor de Raizers, en representación del conjunto de bonistas; una garantía de pago a plazo (GAPD) notarial de la sociedad INOYAM; una GAPD privada de la propia sociedad vehículo; y las fianzas personales notariales de los dos operadores.
Descripción del Activo, Avance y Operadores
El programa, denominado Stay'n, consiste en la construcción de tres edificios de seis plantas más sótano con un total de 58 viviendas de dos a cinco habitaciones —todas con espacio exterior privado—, 58 plazas de aparcamiento en sótano y un local comercial de 702 metros cuadrados en la planta baja. El proyecto se ubica en el número 7 de la avenida Marcel Cachin, en Stains, con acceso por las autopistas A1 y A86, el RER D y el tranvía T11 Express, y cumple la norma RE 2020. La licencia de obras ya no está sujeta a recurso y se ha obtenido la Garantía Financiera de Finalización (GFA) de la mano de Great American International Insurance. Hasta la fecha, la operación está precomercializada en un 46 % de la facturación (23 de las 58 viviendas reservadas mediante contratos privados, además de la totalidad del local comercial), equivalente a unos 7 millones de euros. La firma de la adquisición del terreno está prevista para el 15 de septiembre, con inicio de obras inmediato y entrega prevista para el segundo trimestre de 2028.
La operación la lleva a cabo CDLink, sociedad inscrita en el Registro Mercantil de París y fundada en 2021 por Céline Teyssedou, que colabora en este proyecto con el fundador de INOYAM. Según la ficha, se trata de la segunda operación con esta estructura del operador, que ya ha financiado con anterioridad otra operación a través de Raizers cuyo reembolso está previsto de forma anticipada. La comercialización corre a cargo de OZIMO, con un ritmo medio de unas tres viviendas reservadas al mes, y el presupuesto de obras se ha fijado en 6,94 millones de euros sin IVA (aproximadamente 1.547 €/m²).
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
El terreno se adquiere por 1.670.358 € y el coste de adquisición total asciende a 11.481.958 €. Frente al préstamo de 1.900.000 €, la operación presenta un ratio préstamo/precio de adquisición (LTA) del 114 % y un ratio préstamo/coste de producción (LTC) del 17 %. El importe total de ventas previsto de la operación asciende a 15.282.221 €, con un precio medio de venta de 3.426 €/m² para los compradores que puedan acogerse al IVA reducido del 5,5 % (3.900 €/m² con IVA del 20 %), en línea con el precio medio de obra nueva de la zona (unos 3.681 €/m²).
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados cuentan con un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este proyecto no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos (Directiva 2014/49/UE) ni del sistema de indemnización de los inversores (Directiva 97/9/CE).
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