Próxima Apertura | Raizers financia con 230.000 € el final de una urbanización de 17 parcelas cerca de Agen
– ⏱ 4 min · Por Redacción de Realty Investor
Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
Raizers prepara un empréstito obligacionista de 230.000 € a AVIZ 47, la sociedad del promotor ZINE, para terminar «Le Clos des Moulins», una urbanización de 17 parcelas en Cuq (Lot-et-Garonne), cerca de Agen. Las garantías son una hipoteca de primer rango sobre las parcelas sin vender y una fianza personal del administrador.
El contrato va del 20 de noviembre de 2026 al 20 de mayo de 2028, 18 meses, con intereses anuales y el capital al final. La ficha no publica el tipo: su propio calendario, 26.450 € de cupón el primer año y 13.225 € en los seis meses siguientes sobre 230.000 €, equivale a un 11,5 % anual; dicha referencia está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada.
Descripción del Activo, Avance Técnico y Tracción Comercial
Las 17 parcelas suman 17.419 m² y se venden a 45 €/m² de media, 784.256 € con IVA. Los comparables del estudio de mercado van de 50 a 96 €/m², con una media de 57 €/m², aunque son de municipios vecinos porque en Cuq apenas hay referencias.
El dinero de Raizers va a los últimos trabajos: viario y conexiones a redes. El avance declarado es del 93 %, pero el certificado de la constructora ESBTP que lo respalda está fechado el 9 de febrero de 2026 y es el único documento de obra que publica el expediente. La comercialización arrancó a finales de 2025 y, un año después, hay una parcela vendida, tres con compromiso de venta y dos con opción de compra: once de las 17 siguen sin ningún compromiso. Las tres comprometidas las construirá IGC, el mismo constructor de la primera.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
El LTV del 31 % se calcula sobre las 16 parcelas aún no escrituradas, incluidas las cinco con compromiso u opción, que son las que liberarán hipoteca al venderse. Sobre las once sin ningún compromiso, que valen 513.256 €, el ratio sube al 45 %. La firma de los tres compromisos permitiría un primer reembolso de 130.000 €, y con las dos opciones las ventas comprometidas cubrirían el 97 % del principal. El balance da 574.652 € de coste y 209.604 € de margen, el 27 % de la facturación.
Las cuentas de la sociedad piden atención. A 30 de octubre de 2025, AVIZ 47 declara fondos propios negativos de 11.493 €, 231.287 € en cuenta corriente de socios y 153.435 € de deuda con proveedores, frente a 4.314 € un año antes, con resultado negativo en los dos ejercicios. Los «fondos propios» con los que, según el texto, se pagaron el suelo y gran parte de la obra son, en el balance, dinero aportado por el socio. Sus tres operaciones previas fueron de una sola unidad, con márgenes de 20.000, 70.000 y 30.000 €: esta es su primera parcelación. El único «aspecto a tener en cuenta» que publica la plataforma es la geopolítica.
Los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización. Es un producto de financiación participativa, no un depósito ni un producto de ahorro garantizado. Conlleva riesgo de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal. No está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura de las Directivas 2014/49/UE y 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.
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