Próxima Apertura | Property Bridges financia con 4.058.939 € la refinanciación y la construcción de 15 viviendas (Fase 3A) en Woodfield Manor, Newcastle West (Irlanda)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Property Bridges prepara una oportunidad de inversión inmobiliaria en Newcastle West, en el Condado de Limerick (Irlanda). La operación consiste en la concesión de un préstamo al prestatario DC Manor Limited, destinado a refinanciar a un prestamista existente y a financiar la construcción de 15 viviendas de la Fase 3A de la promoción Woodfield Manor. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Condiciones Financieras de la Operación
El importe total asciende a 4.058.939 €, que se compone de una línea de refinanciación de 1.400.000 € y un fondo de desarrollo de 2.658.939 €, con un tipo de interés del 7,5 % anual y un plazo de 6 meses para este tramo. La garantía de la operación es una primera carga fija sobre la propiedad, que cuenta con permiso de construcción para 33 unidades (valorada en 1.030.000 €), complementada con garantías adicionales: un terreno urbanizable (682.500 €) y la unidad 9 de la Fase 1, actualmente alquilada (295.000 €), lo que eleva la garantía total a 2.007.500 €. Los desembolsos vinculados a obra se realizan contra certificaciones del supervisor independiente.
Descripción del Activo, Avance de Obra y Tracción Comercial
El activo es un terreno de 2,5 acres en Woodfield Manor, Newcastle West, con permiso de construcción vigente (referencia 21/531) para 33 viviendas, todas ellas con calificación energética A2. Esta convocatoria corresponde a la Fase 3A, que contempla la construcción de 15 viviendas adosadas de tres dormitorios; según la plataforma, gran parte de las obras de preparación del terreno ya están completadas —depósito de retención, cimentación, conexiones a Irish Water y ESB—, con un valor de las obras ya ejecutadas de 1.124.400 €, y el desarrollo general del solar presenta un avance del 90 %. El programa de construcción se estima en 12 meses, con tres meses adicionales para la finalización de las ventas. La promoción se enmarca en un proyecto de 97 viviendas del que la Fase 1 (43 unidades) está construida y vendida y la Fase 2 (21 unidades) se completó en 2025. Newcastle West es la localidad más grande del Condado de Limerick fuera de la capital, con una población de 7.209 habitantes (censo 2022) y conexión por la carretera nacional N21. En el plano comercial, tres unidades de la Fase 3A ya están contratadas y se han acordado dos ventas adicionales.
Estructura de Capital, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
Los tasadores independientes contratados por Property Bridges valoran la propiedad actual en 1.030.000 € y las 15 viviendas terminadas junto con la casa piloto en 5.039.990 €, con un valor neto del proyecto sin IVA de 4.440.520 €. Para las 15 unidades de la Fase 3A, el Valor Bruto de Desarrollo (GDV) asciende a 4.689.990 € y el Valor Neto de Desarrollo (NDV) a 4.132.150 €. Sobre estas cifras, la operación presenta un LTV del 71,6 %. El presupuesto de construcción se sitúa en torno a 1.638 €/m², al que se ha añadido una reserva para imprevistos de 310.935 € sugerida por el supervisor. El prestatario, DC Manor Limited, es una sociedad creada por el promotor Denis Corbett para desarrollar las tres fases del proyecto, con una calificación crediticia de 87 sobre 100 y las 60 viviendas de las Fases 1 y 2 ya ejecutadas; el equipo técnico incluye a los arquitectos Gleeson McSweeny, el ingeniero Cronin Sutton Cotter, el aparejador BKMQS y el supervisor OCFPM. La plataforma indica haber realizado las comprobaciones de prevención del blanqueo de capitales e identificación del cliente (AML/KYC) sin incidencias.
Conviene tener en cuenta que parte de la financiación (1.400.000 €) se destina a refinanciar deuda existente y no a nueva obra, y que una de las garantías adicionales —el terreno urbanizable— carece por el momento de permiso de construcción: se valora en 682.500 €, si bien la plataforma indica que su valor podría alcanzar aproximadamente 1,6 M€ en caso de concederse dicho permiso, un incremento que a fecha de publicación no está asegurado.
En cumplimiento del Reglamento (UE) 2020/1503, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin coste y sin necesidad de justificación. Asimismo, se advierte de que se trata de un producto de financiación participativa —no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado— y de que las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado o la pérdida parcial o total del capital invertido. La inversión no está cubierta por los sistemas de garantía de depósitos establecidos conforme a la Directiva 2014/49/UE ni por los sistemas de indemnización de los inversores establecidos conforme a la Directiva 97/9/CE, y este proyecto no está supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España. Se recomienda no invertir más del 10 % del patrimonio neto en proyectos de financiación participativa.
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