Próxima Apertura | Property Bridges abre el segundo tramo de financiación del desarrollo de 30 viviendas en Dingle (Condado de Kerry, Irlanda) al 7,5 % con primera carga sobre el suelo
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Property Bridges prepara la apertura del segundo tramo de financiación del desarrollo residencial de 30 viviendas en Cnoc an Cairn, Relief Road, Dingle (Condado de Kerry, Irlanda). La operación, instrumentada como financiación para el desarrollo a favor de la sociedad prestataria Zinbar Grove Developments Ltd, del Grupo Moloney, da continuidad al primer tramo ya publicado para este mismo proyecto. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
El volumen de capital bruto de la operación solicitado a través de la plataforma asciende a 4.999.401 €, importe que incluye las comisiones técnicas y los costes de monitorización externa. La operación ofrece un tipo de interés del 7,5 % anual durante un plazo de 24 meses, con un requerimiento técnico de finalización de las obras fijado en 21 meses. La rentabilidad de la operación está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. La devolución se apoya en la venta de las viviendas, y el contrato incorpora un hito de ventas por el que se acordará la venta de 10 unidades con depósito antes del mes 19.
Descripción del Activo, Avance Urbanístico y Tracción Comercial
El proyecto contempla la construcción de 30 viviendas —15 apartamentos de un dormitorio en planta baja y 15 viviendas dúplex de dos dormitorios— sobre un solar triangular de 0,412 hectáreas de propiedad absoluta (Folio KY78680F), clasificado como Centro Urbano (GZT), en la carretera de circunvalación de Dingle. La superficie bruta interna es de aproximadamente 2.843 m² e incluye 32 plazas de aparcamiento estándar y una para personas con discapacidad. Todas las viviendas se construirán con calificación energética BER A3, conforme a la Parte L de la normativa de construcción. En cumplimiento de la Parte V, se transferirán 3 unidades al Consejo del Condado de Kerry.
La licencia de obras fue otorgada por el Consejo del Condado de Kerry el 30 de marzo de 2023 (ref. 22/1128) y la apelación ante An Bord Pleanála se resolvió a favor del proyecto el 2 de enero de 2025 (ref. ABP 316415-23), sin que exista otro mecanismo de apelación disponible. Existe un acuerdo de conexión con Irish Water (ref. CDS2500200701), cuya cuota de 175.000 € debe abonarse como condición previa al primer desembolso. Como referencia de mercado, el proyecto adyacente del Grupo Moloney, Cairn Close, se vendió en su totalidad durante la construcción a precios de entre 535.000 € y 595.000 € por vivienda adosada de tres dormitorios. El promotor estima unos ingresos por ventas brutas de 10.200.000 €, cifra inferior al valor bruto de desarrollo (GDV) de la tasación independiente.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
El 9 de marzo de 2026, Keane Mahony Smith elaboró una tasación independiente conforme al Libro Rojo (RICS) que establece un valor bruto de desarrollo (GDV) de 12.571.400 € y un valor del terreno de 1.200.000 €. Con estas métricas, el ratio máximo de préstamo sobre el valor neto de desarrollo (LTNDV) se sitúa en el 45,1 % y el ratio de préstamo sobre el coste total de desarrollo (LTC) en el 69,5 %. El prestatario aporta 2,22 millones de euros de fondos propios, compuestos por el terreno libre de cargas, un desembolso inicial en efectivo de 159.320 € y la financiación del 15 % de cada certificación mensual de obra.
La garantía principal es una primera carga legal sobre el suelo de propiedad absoluta libre de gravámenes, a la que se suma la garantía personal del promotor, Billy Moloney, del Grupo Moloney —promotora residencial con sede en Tralee (Kerry)—. El seguimiento de la obra corresponde a un inspector externo (IQS), OCFPM Limited, que supervisa las certificaciones y los desembolsos. El prestatario es Zinbar Grove Developments Ltd, sociedad instrumental constituida para este proyecto.
En cumplimiento del Reglamento (UE) 2020/1503, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin coste y sin necesidad de justificación. Asimismo, se advierte de que se trata de un producto de financiación participativa —no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado— y de que las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida parcial o total del principal; este vehículo no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos ni del sistema de indemnización de los inversores.
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