Próxima Apertura | Cresor prepara 800.000 € para 44 viviendas en Fuenlabrada, más de la mitad para devolver fondos propios
– ⏱ 4 min · Por Redacción de Realty Investor
Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
Cresor prepara un préstamo de 800.000 €, ampliables, a Villa Galera Promociones Inmobiliarias para la segunda fase de Móstoles 19, 21 y 23: 44 viviendas, cuatro locales y 64 plazas en Fuenlabrada (Madrid).
El tipo nominal es del 10,50 % anual, con intereses trimestrales y capital a vencimiento a diecisiete meses, amortizable sin penalización desde el mes doce; mínimo 500 €. La rentabilidad anual del 10,93 % es ese tipo capitalizado por trimestres: cuadra. La total del 14,58 % equivale a dieciséis meses, no a los diecisiete del plazo, que darían unos 15,5 %. Ninguna está garantizada, y no hay fecha de apertura ni calificación.
Descripción del Activo, Avance Técnico/Urbanístico y Tracción Comercial
El solar son 1.472 m² de suelo urbano consolidado. Hay proyecto visado y licencia, que obliga a urbanizar la calle Móstoles en paralelo, requisito para la licencia de primera ocupación, con partida en el presupuesto licitado de 6.457.493 €.
El avance certificado a 25 de septiembre era del 21,83 %: cimentación casi terminada y estructura iniciada; en marzo salía de la demolición. Hay 33 de las 44 viviendas con contrato, 9.446.700 € sobre los 12.716.500 € de ventas previstas, frente a las 29 de marzo. Ninguno de los cuatro locales se vende por caja: tres van al dueño del suelo y el cuarto al Ayuntamiento.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
De los 800.000 €, 441.759,71 € devuelven fondos propios al promotor y 358.240,29 € van a obra. Con la fase I la devolución llega a 1.700.000 € de los 2.543.853 € comprometidos, y la aportación neta se queda en unos 843.853 €. Coincide con la carga hipotecaria que el grupo canceló con recursos propios el 6 de marzo.
La ficha presenta la fase I como 2.850.000 €, pero la campaña de marzo cerró en 1.850.000 € con 321 inversores, sin explicar el millón restante.
La LTV del 44 % de ambas fases divide 3.650.000 € entre los 8.370.160 € de tasación del estado inicial, sin el avance de obra: 43,6 %, correcto. Sobre el valor terminado de 18.434.308 € baja al 19,8 %. Pero el plan prevé financiar 6.500.000 €: con todas las fases dispuestas serían el 77,7 % y el 35,3 %, y ese valor terminado está un 45 % por encima de las ventas previstas. Las cuentas tampoco cierran: fondos propios y financiación prevista suman 9.043.853 € frente a 10.887.308 € de costes, sin que la ficha diga qué cubre la diferencia.
La garantía es la ampliación de la hipoteca de primer rango, con responsabilidad máxima del 130 %, el aval solidario de Odiseum Ventures y Avertum Gestión Inmobiliaria y un agente de garantías. Los tres avales de 3.983.026,21 € que también figuran garantizan la permuta ante el dueño del suelo, no al inversor. El promotor es una sociedad vehículo de 2004, no auditada, y su único antecedente en Cresor es la fase I. La tarifa de éxito no se publica: en la fase I era del 2,8 %, más un 1 % de pasarela.
Invertir en financiación participativa inmobiliaria conlleva riesgo de iliquidez y de pérdida parcial o total del principal; el proyecto no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos y del sistema de indemnización de los inversores. Los inversores no experimentados disponen de cuatro días naturales para revocar su oferta sin penalización.
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