Próxima Apertura | Civislend abre el Tramo 1 de 1.200.000 € para el desarrollo de 14 viviendas en Carabanchel (Madrid)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Civislend prepara una oportunidad de inversión inmobiliaria en Madrid. La operación consiste en la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango destinado a la liberación de fondos propios al promotor y a la financiación de los costes de construcción de una promoción de 14 viviendas, 7 plazas de aparcamiento y un local comercial en el distrito de Carabanchel, promovida por Grupo Index. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Condiciones Financieras de la Operación
Esta convocatoria corresponde a un primer tramo de 1.200.000 €, de una financiación total prevista de 2.175.000 €. La duración total del préstamo es de 21 meses, con una posible prórroga de 6 meses al 10,00 % TIN anual, y el promotor podrá amortizar total o parcialmente sin penalización a partir del mes 9; en caso de amortización anticipada o prórroga, los intereses se calcularán conforme al tipo pactado y al plazo de disposición real. La estructura de desembolsos contempla una primera disposición neta de 200.000 € para la liberación de fondos propios al promotor, a la que se suman unos gastos de formalización de 123.610 €; el resto del capital, aproximadamente 876.390 €, se destinará a costes de construcción y se dispondrá según certificaciones de obra ejecutada validadas por un Project Monitoring independiente. El ticket mínimo por inversor es de 250 €, sin límite máximo, y los intereses comenzarán a devengarse desde la fecha de formalización, prevista en un máximo de 30 días desde la captación de los fondos.
Descripción del Activo, Avance Urbanístico y Plan Comercial
El activo es una parcela urbana de aproximadamente 326 m² situada en el distrito de Carabanchel, en el sur de Madrid, sobre la que se ejecutará un edificio residencial plurifamiliar de obra nueva distribuido en planta baja y cuatro alturas sobre rasante. El proyecto contempla 14 viviendas, 7 plazas de aparcamiento y un local comercial, con una superficie total de 1.228 m², de los que 912 m² se destinarán a vivienda. Las viviendas serán estudios o de uno o dos dormitorios, con uno o dos baños, y contarán con terraza o balcón; en planta baja se sitúan el local comercial y las plazas de aparcamiento. La licencia de obras se obtuvo en abril de 2022 y el suelo ya está escriturado a nombre del promotor. La devolución del préstamo se realizará con la venta de las viviendas.
El promotor adquirió el suelo mediante una permuta, a cambio de 5 viviendas y 2 plazas de aparcamiento del edificio terminado. Según la plataforma, la hipoteca de Civislend recaerá en el momento de la formalización sobre la totalidad del activo actual, y la permuta no implica una condición resolutoria al existir un aval a favor de los vendedores; cuando se realice la división horizontal se liberarán las unidades correspondientes a la permuta y Civislend mantendrá la hipoteca sobre el resto del proyecto (9 viviendas, 5 plazas de garaje y el local comercial). Conviene tener en cuenta que, por tanto, el perímetro de la garantía se reduce tras la división horizontal, y que el proyecto no presenta a fecha de publicación datos de comercialización.
Estructura de Capital, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
En el momento de la firma del préstamo, el promotor aportará 323.610 € al proyecto, lo que supone un reparto de fondos del 50 % por parte del promotor y del 50 % por parte de Civislend, que aporta 323.754 €. El valor de tasación actual de los activos en garantía asciende a 1.491.949 €, lo que sitúa el LTV de primera disposición del Tramo 1 en el 22 %, calculado como la primera disposición del tramo (323.754 €) entre dicho valor de tasación. El valor de tasación en Hipótesis de Edificio Terminado (HET) de los activos en garantía —excluidas las viviendas y garajes de la permuta— es de 3.406.586 €, lo que supone un LTV HET del 64 %, calculado como el importe total de la financiación (2.175.000 €) entre dicho valor. Las garantías de la operación son una hipoteca de primer rango sobre los activos en garantía y la pignoración de las participaciones sociales de la sociedad vehículo. El proyecto está promovido por Grupo Index, promotora y constructora con más de 2.000 viviendas entregadas en la Comunidad de Madrid, que asumirá también la ejecución de la obra a través de su firma constructora Elite 25.
En cumplimiento del Reglamento (UE) 2020/1503, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin coste y sin necesidad de justificación. Asimismo, se advierte de que se trata de un producto de financiación participativa —no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado— y de que las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado, la posibilidad de dilución o la pérdida parcial o total del principal. Este proyecto de financiación participativa no está autorizado ni supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España, y la información facilitada por el promotor no ha sido revisada por estas instituciones. Asimismo, el capital invertido no cuenta con la cobertura del Fondo de Garantía de Inversiones ni del Fondo de Garantía de Depósitos.
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