El Banco de España prevé un déficit de más de un millón de viviendas en 2028, mientras 129 licitaciones de vivienda pública quedan desiertas

24/09/2026 – ⏱ 6 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

Dos datos publicados en la misma semana describen las dos caras del problema residencial en España. El 23 de septiembre de 2026, la subgobernadora del Banco de España, Soledad Núñez, situó el déficit acumulado de vivienda en torno a 755.000 unidades desde 2021 y advirtió de que podría crecer en otras 300.000 entre 2026 y 2028, lo que llevaría el desfase por encima del millón de viviendas. Un día después, un análisis de licitaciones.io sobre la Plataforma de Contratación del Sector Público cifraba en 129 las licitaciones de vivienda pública que han quedado completamente desiertas en lo que va de año, con 128,5 millones de euros sin adjudicar. La falta de oferta y la dificultad para ejecutarla aparecen así en paralelo.

Qué ha dicho el Banco de España

Núñez intervino en el Forbes Economic Summit 2026, celebrado en Madrid. En junio, el Informe Anual del supervisor ya había elevado el déficit residencial estimado hasta unas 750.000 viviendas; la nueva proyección añade unas 300.000 más en el horizonte de 2028. La subgobernadora atribuyó la situación a una oferta insuficiente y señaló que los precios reales de la vivienda se han acelerado desde 2024 hasta niveles comparables a los de 2005. Como referencia de largo plazo, indicó que desde 1980 la renta real disponible de los hogares españoles se ha multiplicado por 1,8, mientras que los precios reales de la vivienda lo han hecho por 3,5; en el conjunto de la Unión Monetaria, las cifras equivalentes son 1,6 y 1,8.

Hogares que se forman frente a viviendas que se terminan

El origen del déficit se aprecia en una comparación sencilla. Según las estimaciones del Banco de España, en 2025 se formaron alrededor de 240.000 hogares en España, mientras que se terminaron unas 92.000 viviendas. La diferencia entre ambas magnitudes se acumula año tras año y explica la presión sobre precios de compraventa y rentas de alquiler. Los visados de obra nueva han repuntado en 2026, pero el plazo entre la concesión de una licencia y la entrega de una vivienda terminada suele superar los dos años, de modo que ese aumento tardará en reflejarse en la oferta disponible.

Un riesgo social, no financiero, según el supervisor

Núñez descartó que el mercado presente la misma configuración de riesgos que precedió a la crisis de 2008. Su argumento se apoya en que los criterios de concesión de hipotecas se mantienen en parámetros prudentes y en que los hogares conservan niveles de endeudamiento y de carga por intereses reducidos en términos históricos. En sus palabras, la vivienda es un problema económico y social grave, pero no supone hoy un problema para el sistema financiero. La subgobernadora pidió mantener la vigilancia, aplicar políticas de oferta eficaces y sostener estándares crediticios responsables.

129 licitaciones desiertas y 128,5 millones sin adjudicar

El análisis de licitaciones.io contabiliza 129 procedimientos de vivienda pública completamente desiertos en 2026. Otros 20 adjudicaron parte de sus lotes y dejaron el resto vacante, lo que eleva el total a 149 licitaciones y 255 lotes desiertos. De esos lotes, 214 no recibieron ninguna oferta; en los demás, las propuestas presentadas fueron excluidas. Por tipología, 74 de las licitaciones desiertas correspondían a proyectos de construcción o rehabilitación, con un valor de 84,6 millones de euros, y otras 22 a actuaciones sobre suelo y patrimonio público, por 37,6 millones. El expediente de mayor tamaño fue una promoción de 134 viviendas protegidas en Tenerife, impulsada por el Instituto Canario de la Vivienda con 23,9 millones de euros de presupuesto y fondos Next Generation, que no recibió ninguna propuesta.

Un patrón estable desde hace cinco años

El fenómeno no es nuevo. Hasta el 21 de septiembre, el 10,4 % de las licitaciones de vivienda resueltas en 2026 había quedado desierto, frente al 10,9 % registrado tanto en 2025 como en 2021. Por territorios, Andalucía acumula el mayor número de procedimientos desiertos (23), seguida de la Comunitat Valenciana y Aragón (18 cada una), Castilla-La Mancha (17) y Madrid (11). Canarias suma diez, pero concentra el mayor importe, 50,6 millones de euros, por el peso de varias promociones de gran tamaño. País Vasco, Navarra, Asturias y La Rioja no registraron ninguno en el periodo analizado.

Los costes de construcción, en el centro de la explicación

La causa más citada es la distancia entre el presupuesto de licitación y el coste real de ejecutar la obra. El encarecimiento de materiales, energía y mano de obra ha reducido los márgenes del sector, y cuando el importe fijado por la administración no cubre esos costes, las constructoras optan por no presentarse. Según la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), en el primer semestre de 2026 se identificaron 1.130 concursos públicos sin concurrencia, de todo tipo de obra, con un presupuesto conjunto de 707 millones de euros. Cada procedimiento desierto obliga a revisar condiciones o precios y a volver a licitar, lo que añade meses al calendario de entrega.

Por qué esto interesa al inversor inmobiliario

El diagnóstico del Banco de España coincide con lo que reflejan los indicadores de precios de 2026: una demanda de vivienda que crece más deprisa que la capacidad del sector para producirla. Mientras ese desfase persista, la escasez de oferta tiende a sostener tanto los precios de compraventa como las rentas de alquiler. Al mismo tiempo, las dificultades de la promoción pública para adjudicar obras sugieren que buena parte de la oferta nueva a corto plazo seguirá dependiendo de la iniciativa privada. La promoción residencial privada es, a su vez, el activo subyacente de numerosos proyectos de financiación participativa inmobiliaria, en los que el capital de inversores particulares financia la construcción o rehabilitación de viviendas.

Los mismos factores que dejan desiertas las licitaciones públicas afectan a la promoción privada: costes de construcción al alza, márgenes más ajustados y un encarecimiento de la financiación tras las subidas de tipos del Banco Central Europeo de septiembre. En un proyecto de promoción, un desvío de costes o de plazos puede alterar el resultado previsto. Por eso, al analizar cualquier oportunidad de este tipo, resulta relevante revisar el presupuesto de obra, el estado de las licencias, la experiencia del promotor y las garantías aportadas. Si un proyecto anuncia una rentabilidad objetivo, dicha estimación está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada.

Lectura para el inversor

Las cifras del Banco de España son estimaciones que dependen de supuestos sobre formación de hogares, flujos migratorios y ritmo de construcción, y pueden revisarse. El recuento de licitaciones desiertas procede de un análisis privado sobre datos públicos y no incluye los procedimientos que, tras quedar desiertos, se han vuelto a convocar con éxito. Ninguno de estos datos anticipa por sí solo la evolución de los precios. Los resultados pasados no garantizan resultados futuros, y toda inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez, de retrasos, de impago y de pérdida total o parcial del capital invertido. En el ámbito europeo, la actividad de las plataformas de financiación participativa se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 y, en España, por la supervisión de la CNMV.

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