Los visados de obra nueva suben un 21,4 % hasta 72.056 viviendas: el mejor primer semestre desde 2019 y un 36 % por encima de la prepandemia

21/09/2026 – ⏱ 7 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

El debate sobre la vivienda en España lleva meses girando en torno al mismo eje: los precios suben porque la oferta no llega. El indicador que mejor anticipa si esa oferta va a cambiar de ritmo no es el precio ni la compraventa, sino el visado de dirección de obra, el trámite colegial previo al inicio de la construcción. Los datos publicados por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) para el primer semestre de 2026 apuntan en una dirección distinta a la de los últimos años: entre enero y junio se visaron 72.056 viviendas de obra nueva, un 21,36 % más que en el mismo periodo del ejercicio anterior. Son 12.682 viviendas adicionales y un volumen que supera en un 36 % el registro de 2019, el último año completo antes de la pandemia.

Qué mide exactamente un visado y por qué se adelanta al mercado

El visado es el paso por el que un colegio profesional comprueba la identidad y habilitación del técnico que firma un proyecto y verifica su integridad documental antes de que la obra arranque. No equivale a una licencia municipal ni garantiza que la promoción llegue a ejecutarse, pero se sitúa varios meses por delante del inicio efectivo de la construcción y entre dos y tres años por delante de la entrega de llaves. Por eso se utiliza como indicador adelantado de la oferta residencial futura: lo que hoy se visa marca el techo de lo que el mercado podrá absorber a medio plazo, aunque una parte de esos proyectos se retrase o no llegue a materializarse. Leer el dato como producción terminada sería un error de método; leerlo como señal de intención inversora del sector promotor es su uso razonable.

Las cifras del primer semestre de 2026

Más allá del recuento de viviendas, la estadística del CSCAE mide superficie. La superficie total visada para obra nueva creció un 20 % entre enero y junio, hasta 15.559.152 metros cuadrados, 2,6 millones más que en el primer semestre de 2025 y el mejor arranque de la serie desde 2019. Dentro de ese total, la superficie residencial avanzó un 19 %, con cerca de 1,9 millones de metros cuadrados adicionales, mientras que la no residencial repuntó un 23,47 % y superó por primera vez desde 2019 los tres millones de metros cuadrados, impulsada sobre todo por proyectos de equipamientos en Madrid y Cataluña. Sumando obra nueva y gran rehabilitación, el conjunto de la edificación creció un 18 % y alcanzó 20.987.620 metros cuadrados visados, también el mejor dato global desde 2019.

Hay un detalle en la serie que conviene retener: por primera vez desde 2019, todos los meses de la primera mitad del año han registrado cifras superiores a las de sus equivalentes del ejercicio precedente. No se trata, por tanto, de un mes aislado que arrastra el semestre, sino de una progresión sostenida a lo largo de seis meses consecutivos.

El mapa territorial: dónde se concentra el impulso

El avance es generalizado, aunque con diferencias notables. En superficie visada para obra nueva y rehabilitación, Baleares, Aragón, País Vasco y Madrid lideran las subidas, todas por encima del 25 %. Solo Canarias registra un retroceso, y es ligero: un 2,5 %. Si se mira únicamente la obra nueva residencial, el reparto cambia de forma llamativa. País Vasco, Baleares y La Rioja crecen por encima del 50 %, mientras que Madrid y Extremadura son los dos únicos territorios en negativo, con caídas del 8,15 % y del 3,23 % respectivamente.

El caso madrileño merece matiz. Madrid encabeza las subidas cuando se computa la superficie total —arrastrada por el tirón de los equipamientos y el uso no residencial— y retrocede cuando se aísla la vivienda nueva. Esa divergencia sugiere que el suelo finalista disponible en la región se está destinando a usos distintos del residencial, o que los proyectos residenciales se están desplazando hacia fases posteriores del calendario. Es un dato relevante para cualquier análisis de oferta futura en el mercado más tensionado del país.

La rehabilitación se queda atrás en número de viviendas

El otro lado del balance es menos favorable. La gran rehabilitación retrocede en número de viviendas: 28.411 unidades entre enero y junio, 2.560 menos que un año antes, lo que supone una caída del 8 %. La superficie residencial rehabilitada, en cambio, sí crece un 13 %, impulsada sobre todo por intervenciones en cubiertas y fachadas. La combinación de ambas lecturas apunta a un cambio de composición: menos viviendas intervenidas, pero actuaciones de mayor alcance por proyecto. Con un parque edificado español envejecido y con márgenes amplios de mejora en eficiencia energética, la evolución de esta partida es un factor a seguir, sobre todo por su vinculación con los plazos de ejecución de los fondos europeos.

El contraste con el déficit estructural

Para dimensionar el dato conviene ponerlo frente al tamaño del desajuste. El Banco de España ha cifrado en el entorno de 700.000 viviendas el déficit acumulado necesario para equilibrar oferta y demanda, con un ritmo de producción en torno a las 100.000 unidades anuales frente a las cerca de 200.000 que, según sus estimaciones, requeriría la creación de hogares. Un semestre con 72.056 viviendas visadas mejora de forma clara el punto de partida, pero no cierra por sí solo esa brecha: los visados no son entregas, y la distancia entre uno y otro momento se mide en años. El propio CSCAE introduce cautelas explícitas. Su presidenta, Marta Vall-llossera, vincula el riesgo de los próximos trimestres a la incertidumbre geopolítica, a las subidas de tipos del Banco Central Europeo y a la finalización de los fondos Next Generation, y pide sostener el impulso público para no perder la inercia acumulada.

El factor financiero: obra nueva más cara de financiar

Ese aviso sobre los tipos no es retórico. El Banco Central Europeo elevó los tipos 25 puntos básicos en su reunión del 10 de septiembre, la segunda subida de 2026, y el euríbor a doce meses ha escalado durante el mes hasta tasas diarias en el entorno del 3,37 %, niveles no vistos desde julio de 2024, con una media mensual provisional por encima del 3,1 % frente al 2,954 % con el que cerró agosto. El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años que publica el Banco de España se situó en el 3,134 % con datos de agosto.

El encarecimiento del crédito afecta a los visados por dos vías opuestas. Por el lado de la demanda, una hipoteca más cara reduce la capacidad de compra y puede retrasar decisiones de adquisición, lo que presiona los ritmos de preventa de los que depende la financiación bancaria de una promoción. Por el lado de la oferta, un coste de capital más alto encarece la deuda promotora y estrecha los márgenes de proyectos ya diseñados con supuestos de tipos inferiores. Que los visados sigan creciendo en ese entorno indica que las expectativas de absorción del promotor pesan hoy más que el coste de financiación, aunque ese equilibrio no está garantizado hacia delante.

Por qué esto interesa al inversor inmobiliario

Para quien analiza proyectos de financiación participativa inmobiliaria, los visados son una variable de contexto de primer orden, porque describen el tamaño y la localización del inventario de operaciones que buscarán financiación en los próximos trimestres. Un semestre con un 21,36 % más de viviendas visadas implica, mecánicamente, más promociones en fase de estructuración financiera, más necesidad de capital en los tramos que la banca tradicional no cubre —adquisición de suelo, equity, préstamos puente— y, por tanto, un flujo potencial de oportunidades más amplio. También implica más dispersión de calidad entre proyectos, porque un ciclo expansivo de visados incorpora tanto promotores consolidados como operadores con menor histórico.

El reparto geográfico añade otra capa de lectura. Que País Vasco, Baleares y La Rioja lideren el crecimiento en obra nueva residencial mientras Madrid retrocede señala un desplazamiento de la actividad promotora hacia mercados que hasta ahora aportaban un volumen menor de operaciones. Para el análisis de una operación concreta, el dato agregado no sustituye nunca al examen del proyecto —ubicación exacta, situación urbanística del suelo, estructura de garantías, solvencia del promotor y calendario de ejecución—, pero sí ayuda a entender si esa operación se inscribe en un mercado local en expansión o en contracción. Cuando se comunique una rentabilidad objetivo asociada a un proyecto, conviene recordar que dicha estimación está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada.

Lectura para el inversor

Las cautelas son varias y relevantes. Un visado no es una vivienda terminada: entre el trámite colegial y la entrega median licencias municipales, financiación cerrada, contratación de obra y ejecución, y una parte de los proyectos visados se retrasa, se redimensiona o no llega a construirse. La estadística del CSCAE mide proyectos presentados, no producción, y la comparación interanual parte de bases que en algunos territorios pequeños son muy reducidas, lo que amplifica las variaciones porcentuales. El propio sector señala tres riesgos abiertos — geopolítica, tipos de interés y agotamiento de los fondos europeos— que podrían frenar la inercia en los próximos trimestres. Los resultados pasados no anticipan los futuros, y toda inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez, de impago y de pérdida total o parcial del capital invertido.

En ciclos anteriores de expansión de la promoción residencial, una parte del capital privado ha buscado exposición al desarrollo inmobiliario a través de fórmulas distintas de la compra directa de inmueble, incluidas las plataformas de financiación participativa reguladas. Es una dinámica observada, no una recomendación. En el ámbito europeo, la actividad de estas plataformas se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 y, en España, por la normativa de desarrollo y los criterios de supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, entre ellos la Circular 2/2020.

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