El Gobierno reaprueba los decretos de vivienda tras su rechazo en el Congreso: créditos «Tu Casa» de hasta 50.000 € y una prórroga de alquileres sin mayoría asegurada

09/10/2026 – ⏱ 6 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre de 2026 dos nuevos reales decretos-ley de vivienda, cuatro días después de que el Pleno del Congreso de los Diputados rechazara la convalidación de los anteriores el 2 de octubre, con los votos en contra de PP, Vox, Junts y UPN. Con las Cortes disueltas por la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre, la convalidación corresponde ahora a la Diputación Permanente. El BOE publicó los textos el 7 de octubre. El primero entró en vigor el 8 de octubre; el segundo, referido a los contratos de alquiler indefinidos, tiene fijada su entrada en vigor el 15 de noviembre y solo se aplicará si esa comisión lo convalida.

Qué se aprobó y en qué se diferencia del texto rechazado

El Gobierno sostiene que los nuevos decretos mantienen la esencia de los anteriores, con modificaciones y medidas añadidas. El presidente, Pedro Sánchez, enumeró 21 medidas, aunque no las detalló todas. Según la información publicada por la prensa económica, los cambios buscan reducir el riesgo de que el texto se considere un fraude de ley al reproducir uno ya rechazado, una cuestión sobre la que ha advertido el catedrático de Derecho Constitucional Javier Tajadura, que además considera que algunas medidas del primer decreto afectan gravemente al derecho de propiedad. Se trata de la opinión de un experto, no de una resolución judicial.

«Tu Casa»: préstamos ICO de hasta 50.000 euros para la primera vivienda

La principal novedad anunciada es el mecanismo «Tu Casa», dotado con 10.000 millones de euros y gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO). Consiste en préstamos al 0 % de interés con respaldo del Estado para la compra de una primera vivienda, que cubrirían hasta el 20 % de su valor con un máximo de 50.000 euros y un plazo de devolución de diez años. Va dirigido a personas con ingresos pero sin ahorro suficiente para afrontar la entrada de una hipoteca, sin limitarse a los jóvenes. El Gobierno complementa la medida con avales por 280 millones de euros para la industrialización de la vivienda y un fondo de impacto social de 400 millones para que proveedores sociales promuevan alquiler asequible.

Alquiler: prórroga extraordinaria, tope del 2 % y alquiler de temporada

El primer decreto prevé una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de vivienda habitual cuya prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028, un límite del 2 % a la actualización de rentas hasta el 31 de diciembre de 2027 y la exigencia de una causa real para los alquileres de temporada, que en general no podrán superar los doce meses; sin justificación pasarían a considerarse vivienda habitual. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podrá exceder el precio de la vivienda completa. La publicidad de los arrendamientos deberá indicar el índice de referencia del precio en las zonas que correspondan, el límite de renta aplicable y, en su caso, la condición de gran tenedor del arrendador.

Fiscalidad, grandes tenedores y desahucios

En materia fiscal, el texto incluye una deducción del 10 % en el IRPF para inquilinos con bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros, que el Gobierno cifra en unos 1.000 euros anuales para un alquiler medio de 800 euros mensuales, reducciones para propietarios que bajen la renta, un IVA del 10 % para el alquiler turístico de hasta 30 noches y recargos del IBI para viviendas vacías en zonas tensionadas de hasta el 50 %, con porcentajes superiores para titulares de varias viviendas turísticas. El IVA de la vivienda de promoción pública y protegida se fija en el 4 %. Respecto a la inversión, se mantiene la limitación a las compras de fondos y grandes tenedores por debajo del 70 % del valor de tasación, que según el texto publicado se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 (antes 2028), y se extiende la categoría de gran tenedor a quienes poseen más de diez viviendas. La moratoria de desahucios para personas vulnerables sin alternativa habitacional llega hasta esa misma fecha, con compensación a los propietarios de hasta tres años, de la que quedan excluidos los fondos.

El segundo decreto: contratos de alquiler indefinidos

El segundo texto regula la renovación automática de los contratos por periodos de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, salvo causa justificada. El propietario podría recuperar la vivienda si acredita su necesidad como residencia habitual para sí o para determinados familiares, con un preaviso de seis meses, frente a los dos meses del inquilino. Si no renueva sin causa justificada, la indemnización sería la mayor de tres cantidades: doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango de referencia, una mensualidad por año de residencia o, a falta de valor de referencia, la renta vigente. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) valora que se amplíe la oferta asequible, pero advierte de que endurecer la recuperación de viviendas alquiladas podría desincentivar la oferta privada y presionar los precios en las zonas más demandadas, sin que prevea un desplome generalizado a corto plazo.

El calendario parlamentario

La Diputación Permanente está formada por 69 diputados. PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV y Podemos suman 35 frente a los 34 de PP, Vox y Junts. El PNV ha confirmado su apoyo al primer decreto, por lo que el Gobierno dispondría de mayoría para convalidarlo. El PNV mantiene, sin embargo, su rechazo al segundo, que según el propio Sánchez carece hoy de mayoría. Junts había pedido retirar ambos textos y sustituirlos por otro con medidas contra la ocupación y rebajas fiscales para la primera vivienda, propuesta que el Gobierno rechazó. En 2019, la Diputación Permanente ya convalidó un real decreto-ley de reforma del mercado del alquiler. CCOO y UGT han acordado además una huelga general de 24 horas por la vivienda y los salarios, prevista para principios de noviembre.

Por qué esto interesa al inversor inmobiliario

Las variables que modifican estos textos afectan a la inversión residencial por varias vías: la duración y la actualización de los contratos de alquiler vigentes, la fiscalidad de los propietarios y de las socimis, las condiciones de compra para fondos y grandes tenedores, y la financiación pública para la compra de primera vivienda, que puede influir en la demanda. El contexto financiero añade otro elemento: según datos de Trioteca recogidos por la prensa, el euríbor cerró septiembre en el 3,247 %, su nivel más alto de los últimos doce meses, y el valor medio de la vivienda hipotecada pasó de 294.667 euros en el segundo trimestre a 268.333 euros en el tercero, mientras el importe medio solicitado se mantuvo en torno a 207.667 euros. Son datos de la muestra de operaciones de una plataforma, no del conjunto del mercado.

Lectura para el inversor

Conviene tener en cuenta la incertidumbre normativa: la eficacia del primer decreto depende de su convalidación y el segundo carece, según el Gobierno, de mayoría en la Diputación Permanente. Además, el resultado de las elecciones del 29 de noviembre puede modificar el marco regulatorio. Los textos también pueden ser objeto de recursos. Los resultados pasados no anticipan los futuros, y toda inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez, de impago y de pérdida total o parcial del capital. En el ámbito europeo, la actividad de las plataformas de financiación participativa se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 y, en España, por la normativa de desarrollo y supervisión de la CNMV.

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