Los decretos de vivienda llegan al Congreso sin apoyos suficientes: la prórroga de alquileres, el gravamen a las socimis y el voto de Junts

02/10/2026 – ⏱ 5 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

El Pleno extraordinario del Congreso de los Diputados debate este viernes 2 de octubre de 2026, a partir de las 11:00 horas, la convalidación de los dos reales decretos-ley de vivienda aprobados por el Gobierno. Según la información publicada por diversos medios, Junts per Catalunya, cuyos siete diputados resultan decisivos en la aritmética parlamentaria, acordó el jueves por la noche votar en contra de ambos textos y pedir su retirada. A la hora de redactar esta noticia no consta el resultado de las votaciones, por lo que el artículo describe el contenido de las normas y las posiciones conocidas hasta ahora.

El primer decreto: 13 medidas sobre alquiler, fiscalidad y vivienda pública

El Real Decreto-ley 26/2026 se publicó en el BOE el 30 de septiembre y, según los medios que han analizado el texto, reúne un amplio paquete de medidas. Entre las de alquiler figuran una prórroga de dos años para los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, un límite del 2 % anual en las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027 y la equiparación del alquiler de temporada y por habitaciones a los arrendamientos convencionales. También prevé la suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 para personas vulnerables sin alternativa habitacional.

En el apartado de mercado e inversión, el texto prohíbe hasta finales de 2028 que los fondos compren viviendas por debajo del 70 % de su valor tasado y establece un gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos de las socimis. Incluye además un IVA del 10 % para el alquiler turístico, bonificaciones en el IRPF para inquilinos con rentas de hasta 33.000 euros anuales y para propietarios que reduzcan el precio, y cambios en el IBI de las viviendas vacías y las segundas residencias, junto con una reforma de la plusvalía municipal.

El paquete se completa con medidas de vivienda pública y financiación: el programa «TU CASA», con financiación del ICO al 0 % de hasta 50.000 euros (el 20 % del valor) para la compra de una primera vivienda, la consolidación del «Modelo Casa 47» y un IVA del 4 % para la promoción pública y protegida.

El segundo decreto: contratos de alquiler indefinidos

El Real Decreto-ley 27/2026, publicado el 1 de octubre, regula la renovación automática de los contratos de alquiler. Según las informaciones disponibles, obliga al propietario que no renueve a indemnizar con doce mensualidades y fija un preaviso de seis meses para los arrendadores y de dos meses para los inquilinos. El Gobierno separó esta medida del primer texto después de que las negociaciones mostraran que PNV y Junts no la respaldarían dentro de un decreto único.

Los apoyos: qué votará cada grupo

Los grupos que sostienen al Gobierno —PSOE, Sumar, Podemos, ERC y EH Bildu, entre otros— han anunciado su apoyo a los dos decretos. El PNV respaldará el primero y votará en contra del segundo, al que considera contraproducente para la oferta de vivienda en alquiler. PP, Vox y UPN rechazan ambos textos. Los recuentos publicados difieren ligeramente según el medio: uno cifra en 172 los votos favorables al Gobierno y en 178 los contrarios, y otro habla de 165 apoyos confirmados. En todos los casos, el voto de Junts es el que determina el resultado del primer decreto.

Los argumentos de Junts y la presión empresarial

Junts sostiene que las medidas reducirán la oferta de alquiler y elevarán los precios, que el texto no impide la compra de vivienda por parte de fondos, que la protección a inquilinos vulnerables es insuficiente y que supone una «expropiación por decreto» del ahorro familiar. El partido ha condicionado su voto favorable a que el Gobierno apruebe un nuevo texto por el cauce ordinario. Durante la última semana, organizaciones empresariales como la CEOE y Foment del Treball han criticado públicamente las medidas, y el portal inmobiliario idealista las ha calificado de alejadas de la realidad del mercado.

Qué ocurre si un decreto no se convalida

Un real decreto-ley entra en vigor el día de su publicación y pierde su eficacia si el Congreso no lo convalida en el plazo constitucional de treinta días. De no convalidarse, las medidas dejarían de aplicarse desde ese momento, sin efecto retroactivo sobre lo ya realizado. El Gobierno podría presentar un nuevo texto o tramitar parte de las medidas como proyecto de ley, circunstancia que prolongaría la incertidumbre normativa.

Por qué esto interesa al inversor inmobiliario

El resultado de la votación afecta a variables que influyen en la inversión residencial: las condiciones de los contratos de alquiler vigentes, el límite a la actualización de rentas, el tratamiento fiscal de las socimis y las restricciones a la compra por parte de fondos. Sectores como el alquiler residencial, la promoción de vivienda protegida y los vehículos que invierten en producto en arrendamiento son los más expuestos a un cambio de marco. La incertidumbre se suma a un contexto de financiación más cara, con el euríbor en máximos desde 2024 según los últimos datos publicados.

Conviene leer esta información con prudencia: se trata de decretos en tramitación, con un resultado parlamentario aún por conocer y con posibles modificaciones posteriores. Los resultados pasados no anticipan los futuros, y toda inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez, de impago y de pérdida total o parcial del capital.

Los cambios regulatorios pueden alterar las condiciones de los proyectos. En el ámbito europeo, la actividad de las plataformas de financiación participativa se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 y, en España, por la normativa de desarrollo y supervisión de la CNMV.

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