Cierre | Civislend completa la captación de 3.000.000 € para el desarrollo residencial de Pinar del Rey en Hortaleza (Madrid)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Civislend ha emitido el balance de cierre de la ronda correspondiente al desarrollo residencial de Pinar del Rey, en el distrito madrileño de Hortaleza. La operación se ha instrumentado mediante un préstamo puente con garantía hipotecaria de primer rango destinado a financiar parte del precio de compra del activo sobre el que se levantará un complejo de 46 viviendas y 51 plazas de garaje. El proceso de suscripción ha concluido tras asignarse la totalidad del tramo abierto a los inversores de la plataforma, con un volumen final levantado de 3.000.000 €. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La convocatoria partía de un objetivo de recaudación de tres millones de euros y completó el 100 % del cupo en 10 minutos desde su apertura. El análisis del flujo de aportaciones durante ese intervalo arroja un ratio medio de 300.000 € por minuto.
Análisis Métrico de la Base Inversora y Distribución de Capital
La campaña concluyó tras registrar la participación de 1.155 inversores, que cubrieron el total de la línea de deuda asignada a la oportunidad. La distribución de los fondos levantados entre ese volumen de aportantes arroja un ticket promedio de 2.597 € por participante. Civislend abría la oportunidad a partir de un ticket mínimo de 250 € por inversor y no establecía ningún límite de aportación máxima.
La operación reconoce a los prestamistas un tipo de interés nominal anual del 10,00 % (TIN); dicha referencia de rentabilidad está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. El plazo de maduración ordinario del préstamo puente se ha fijado en 21 meses, e incorpora el derecho del promotor a realizar amortizaciones totales o parciales sin penalización a partir del mes 12. El operador dispone además de la facultad de prorrogar el contrato durante 6 meses adicionales manteniendo el 10,00 % TIN. Tanto en el supuesto de amortización anticipada como en el de prórroga, los intereses se calculan en función del plazo real de disposición final del capital y del tipo anual pactado. El devengo de intereses comienza en la fecha de formalización, prevista en un plazo máximo de 30 días desde la captación de los fondos. De conformidad con el marco regulatorio europeo, los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días para revocar su compromiso sin coste alguno.
Descripción del Activo Subyacente, Avance Urbanístico y Calificación del Sponsor
El activo objeto de la financiación es un edificio industrial construido en 1974 que hasta la fecha ha operado como centro de datos de Telefónica y que, a efectos urbanísticos, constituye un suelo urbano consolidado con uso característico residencial. El promotor trabaja con una Entidad Colaboradora Urbanística para tramitar el cambio de uso de oficina a residencial y obtener la licencia de obras, y el proyecto cuenta con un Certificado de Adecuación Urbanístico que confirma la viabilidad de esa transformación. Además del cambio de uso, el plan contempla una ampliación de tres alturas adicionales.
El solar tiene una superficie de 1.100 metros cuadrados y el proyecto suma 6.324 metros cuadrados construidos, de los que 4.225 se sitúan sobre rasante. El programa resultante son 46 viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios, con una superficie media de 92 metros cuadrados, y 51 plazas de garaje, con piscina y solárium en cubierta. Durante la vida del préstamo el promotor deberá completar el cambio de uso, obtener la licencia de obras, comercializar las viviendas y licitar la construcción; la salida de Civislend coincidirá con la concesión del préstamo promotor, cuyos trámites ya se están gestionando con entidades bancarias.
La gestión del plan de negocio corre a cargo de RE-AVIVA, una gestora inmobiliaria con sede en Madrid especializada en la transformación y el cambio de uso de locales obsoletos del centro de la ciudad para convertirlos en viviendas y apartamentos. Su equipo acumula más de 20 años de experiencia en finanzas, arquitectura y diseño, y ha desarrollado más de diez proyectos en zonas de Madrid como Príncipe de Vergara, Cuzco o Puerta de Hierro. Se trata del tercer proyecto que este promotor financia a través de Civislend: los dos anteriores, Quinta de los Molinos (2024) y El Viso Reaviva (2024), fueron reembolsados en su totalidad en 2026.
Estructura de Capital, Indicadores de Riesgo y Coberturas Reales
El promotor adquiere el activo por 6.500.000 €. El reparto de fondos aportados en el momento de la firma sitúa a los inversores de Civislend en el 43 % del total, con 3.000.000 €; a un grupo de inversores externos que participan en igualdad de rango en el 15 %, con un máximo de 1.000.000 €; y al propio promotor en el 42 %, con 2.937.950 € de fondos propios. La deuda total del proyecto en primer rango asciende, por tanto, a 4.000.000 €. Del préstamo de Civislend se realiza una única disposición de 2.562.050 € para completar el pago de parte de la compra del activo, a la que se añaden gastos de formalización de aproximadamente 437.950 €.
La cobertura de la posición de los co-inversores se articula mediante una garantía hipotecaria de primer rango sobre el suelo del proyecto, tasado actualmente en 7.953.664 €. Al contrastar la financiación total en primer rango (4.000.000 €) frente a ese valor de tasación se obtiene un ratio Loan to Value del 50 %. El estudio de mercado incorporado a la documentación analiza obra nueva y segunda mano en el entorno del activo y concluye que los precios y las características del proyecto se sitúan en línea con las transacciones de la zona, en la que constan varias promociones de obra nueva en comercialización.
Finalmente, en cumplimiento de la normativa que regula a las plataformas de financiación participativa, se recuerda a la base inversora que se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado, y que las operaciones de crédito inmobiliario conllevan riesgos específicos tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado, la posibilidad de dilución o la pérdida total o parcial del principal en caso de insolvencia del deudor. Este proyecto de financiación colectiva no está autorizado ni supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España, y la información provista no ha sido revisada por estas instituciones. Asimismo, el capital invertido no cuenta con la cobertura del fondo de garantía de inversiones ni del fondo de garantía de depósitos del Estado.
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