Próxima Apertura | Urbanitae abre el Tramo B, por 1.560.000 €, para la construcción de diez viviendas en el casco antiguo de Estepona (Málaga), con hipoteca de primer rango
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae prepara la apertura del segundo y último tramo de un préstamo formalizado en julio de 2025 para financiar parte de los costes de adquisición y construcción de una promoción de diez viviendas plurifamiliares en Estepona (Málaga). La operación se instrumenta mediante un préstamo a tipo fijo concedido a la sociedad vehículo del proyecto, con garantía hipotecaria de primer rango sobre la finca. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
El préstamo bruto total asciende a 2.600.000 € y se articula en dos tramos. El Tramo A, de 1.040.000 €, se formalizó en julio de 2025 y se destinó a financiar parte de los costes de adquisición del suelo. El Tramo B que ahora se convoca, por 1.560.000 €, financiará parte de los costes de construcción y los costes generales del proyecto. Este segundo tramo fija un tipo de interés anual simple del 11,25 %; dicha referencia de rentabilidad está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. Los intereses y el principal se abonan a vencimiento, y los intereses comienzan a devengarse desde la formalización del contrato. La amortización anticipada total se permite en cualquier momento, sujeta a un retorno mínimo de intereses equivalente a 18 meses (cláusula make-whole): se trata de una condición contractual que fija el mínimo a liquidar si el promotor amortiza antes de tiempo, y no de una garantía de rentabilidad ni de una protección del capital aportado. La ficha publicada no detalla la fecha y hora de apertura de la convocatoria ni la inversión mínima por usuario, extremos que el inversor debe verificar en la propia plataforma y en el documento de datos fundamentales de la inversión antes de comprometer fondos.
Descripción del Activo, Avance Urbanístico y Tracción Comercial
El proyecto consiste en la adquisición de cinco unidades registrales colindantes y el desarrollo de una promoción de diez viviendas plurifamiliares distribuidas en planta baja más tres plantas. Cinco de las viviendas incorporan piscina en terraza y todas cuentan con plaza de garaje y trastero, con tipologías de uno a tres dormitorios. El diseño mantiene la fachada de estilo clásico del casco antiguo de Estepona. El proyecto dispone de licencia de obras en vigor sobre la finca registral resultante de la agrupación de las unidades adquiridas.
La promoción se ubica en el centro histórico de Estepona y es, según la documentación de la operación, la única promoción de obra nueva en todo el casco histórico. Se sitúa a dos minutos a pie de la plaza del Reloj y a cinco del paseo marítimo, en las proximidades del nuevo centro social en desarrollo. Estepona, en la Costa del Sol, cuenta con más de 20 kilómetros de litoral, un casco antiguo con restaurantes, calles empedradas y murales artísticos, y un puerto deportivo.
La comercialización se inició en julio de 2025 y el promotor tiene actualmente cinco de las diez viviendas reservadas, el 50 % del total. La plataforma señala que los ingresos generados por la entrega de esas cinco unidades bastarían para el repago íntegro del préstamo más intereses. El análisis comercial de la zona indica que el producto más demandado en Estepona coincide con el de la promoción: unidades de dos y tres dormitorios de obra nueva. El valor total de ventas objetivo asciende a 8,6 millones de euros y la salida de los inversores se producirá mediante la venta de las viviendas. El proyecto ha sido sometido a un estudio de mercado y a due diligence técnica y comercial por agentes externos, con informes favorables.
El gestor es ARG Promociones, promotora y constructora que realiza proyectos de construcción y rehabilitación desde 1982 y que cuenta hoy con un equipo de más de 50 profesionales, centrada en desarrollos residenciales en la Costa del Sol y concretamente en Estepona. Trabaja con el estudio de arquitectura Complot Arquitectos. Se trata del segundo proyecto que ARG financia en la plataforma, tras el proyecto Privilege, financiado en mayo de 2025.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
El promotor ha comprometido ya un capital de aproximadamente 540.000 € y aportará adicionalmente cerca de 687.000 € para completar el proyecto junto con el préstamo de Urbanitae; ese capital adicional se irá comprometiendo de forma progresiva a medida que avance la construcción. La parte del préstamo destinada a obra se dispondrá mediante certificaciones mensuales, sujetas al informe favorable de un Project Monitor independiente que revisa el avance, las posibles desviaciones de plazo y coste y aprueba cada desembolso.
El paquete de coberturas incluye una hipoteca de primer rango sobre la finca objeto de la financiación, con una responsabilidad hipotecaria equivalente al 150 % del principal del préstamo; una prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la sociedad vehículo promotora; una prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias del proyecto en la sociedad prestataria, sin intervención de fondos; y la pignoración de los derechos de cobro de los ingresos de otros dos proyectos del promotor, The Oak y Villa Infinity, para garantizar el compromiso de capital adicional.
Sobre los plazos, el Tramo A se formalizó inicialmente por 18 meses con una extensión adicional de 18 meses condicionada a dos hitos: la obtención de al menos cinco preventas y la licencia de obras. Ambos se han cumplido, por lo que, alcanzado el vencimiento inicial en enero de 2026, el préstamo se extiende automáticamente hasta julio de 2027. En cuanto al Tramo B, la documentación recoge dos referencias distintas: el apartado de estructura fija su plazo en 22 meses, mientras que el calendario de recuperación de la inversión habla de un plazo estimado de 18 meses. El calendario previsto sitúa la obtención de la licencia municipal y la concesión del Tramo B en septiembre de 2026, el inicio de la construcción en octubre de 2026, su finalización en el primer trimestre de 2028 y la entrega de las viviendas junto con el repago del préstamo en el segundo trimestre de 2028.
La documentación identifica cuatro riesgos principales. El comercial, por un posible retraso en la venta de las viviendas restantes, que la plataforma considera mitigado por el 50 % ya reservado y por un informe de due diligence comercial que, según indica, sitúa la hipótesis de precios y ritmos de venta por debajo del plan de negocio del promotor y aun así cubre el repago. El de desviaciones de plazo, cubierto por la supervisión del Project Monitor. El de desviaciones de coste, para el que sirve la pignoración de los derechos de cobro de los otros dos proyectos. Y la posibilidad de que un cambio sustancial de las condiciones entre el inicio de la campaña y la formalización del contrato obligue a cancelar el proyecto y devolver la inversión. Urbanitae advierte además de que, si no se completa el volumen de inversión previsto, el plazo de captación podrá superarse hasta en un 25 % manteniendo las mismas condiciones.
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Urbanitae no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o de depósitos. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las operaciones de crédito inmobiliario conllevan riesgos de falta de liquidez, de no obtener el rendimiento esperado y de pérdida total o parcial del principal; este vehículo no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, la información facilitada por el gestor no ha sido revisada por estas instituciones, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos prevista en la Directiva 2014/49/UE y del sistema de indemnización de los inversores previsto en la Directiva 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.
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