Próxima Apertura | Property Bridges financia con un préstamo puente de 1.500.000 € la refinanciación y rehabilitación de tres activos en Cork (Irlanda), al 7,5 % anual
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Property Bridges prepara una oportunidad de inversión inmobiliaria en el Condado de Cork (Irlanda). La operación consiste en un préstamo puente al prestatario Purtol Limited, garantizado con tres activos comerciales y de uso mixto, destinado a refinanciar una línea de crédito existente de la propia plataforma y a aportar capital para completar las obras de rehabilitación. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Condiciones Financieras de la Operación
El importe del préstamo puente asciende a 1.500.000 €, con un tipo de interés del 7,5 % y pago de intereses trimestral a los prestamistas, y un plazo de 24 meses. La garantía de la operación es una primera carga fija sobre los tres activos. El destino de los fondos se distribuye en 870.000 € para refinanciar el crédito existente, 200.000 € para reembolsar obras ya ejecutadas en Tuckey Street y 400.000 € para la rehabilitación de Shandon Street. Los desembolsos vinculados a obra se realizan de forma escalonada y certificada.
Descripción de los Activos y Avance de Obra
El paquete de garantías está compuesto por tres inmuebles. El primero, en 1 Tuckey Street, en el centro de Cork junto a Grand Parade, comprende un local comercial en planta baja y un apartamento de tres habitaciones; la reforma está prácticamente terminada, con un valor actual de 250.000 €, un valor finalizado de 500.000 € y unos ingresos por alquiler previstos de 44.400 € anuales. El segundo, en 60-61 Shandon Street, comprende un local con licencia en sótano, cuatro apartamentos de dos habitaciones y uno de una habitación; las obras han comenzado recientemente, con un valor actual de 800.000 €, un valor finalizado de 1.870.000 € y unos ingresos estimados por alquiler de 147.600 € anuales. El tercero es la Lake House de O'Sullivan, en Inchigeelagh, un inmueble que comprende un hotel de 14 habitaciones —con otras 3 en construcción—, un bar con licencia y una vivienda de tres dormitorios.
Ratios de Cobertura, Estrategia de Salida y Riesgos
El valor de mercado agregado actual de los tres activos asciende a aproximadamente 2.395.000 €, con un valor finalizado previsto de hasta 3.715.000 €. Sobre estas cifras, la plataforma sitúa el LTV de día 1 en el 41,8 % y el LTGDV general en el 46,6 %. La estrategia principal de reembolso consiste en la refinanciación una vez finalizadas las obras, con Tuckey Street totalmente alquilada y Shandon Street rehabilitada y arrendada; como salidas secundarias, la plataforma contempla la venta de activos individuales, la venta de la cartera de Cork o el reembolso parcial con cargo a los flujos de la Lake House. Property Bridges indica que financió previamente la adquisición de estos activos mediante un préstamo puente anterior y que el prestatario ha cumplido sus obligaciones de reembolso durante toda su vigencia.
Entre los riesgos señalados por la propia plataforma figuran el riesgo de construcción (calificado de medio, al permanecer un activo materialmente en obra), la posible inflación de costes y los retrasos de programa, mitigados mediante desembolsos escalonados. De forma destacada, la plataforma advierte de un riesgo de ingresos calificado de medio: la Lake House cuenta actualmente con un contrato de arrendamiento vigente que aporta liquidez durante la rehabilitación de los activos de Cork, pero dicho contrato vence a finales de febrero de 2027 y su prórroga no puede darse por segura. El tasador ha valorado ese inmueble en 850.000 € sin contrato de arrendamiento y en 1.345.000 € con el contrato vigente, por lo que la valoración agregada del paquete de garantías depende de forma material de dicha renovación.
En cumplimiento del Reglamento (UE) 2020/1503, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin coste y sin necesidad de justificación. Asimismo, se advierte de que se trata de un producto de financiación participativa —no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado— y de que las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado o la pérdida parcial o total del capital invertido. La inversión no está cubierta por los sistemas de garantía de depósitos establecidos conforme a la Directiva 2014/49/UE ni por los sistemas de indemnización de los inversores establecidos conforme a la Directiva 97/9/CE, y este proyecto no está supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España. Se recomienda no invertir más del 10 % del patrimonio neto en proyectos de financiación participativa.
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