Próxima Apertura | Property Bridges financia con 4.005.654 € la construcción de 18 viviendas para mayores de 55 años en Ratoath, Condado de Meath (Irlanda), al 7,5 % anual
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Property Bridges prepara una oportunidad de inversión inmobiliaria en Ratoath, en el Condado de Meath (Irlanda). La operación consiste en la concesión de un préstamo al prestatario Leafend Ltd, destinado a financiar la construcción de 18 viviendas que, conforme a lo estipulado en el permiso de construcción, se venderán exclusivamente a compradores mayores de 55 años. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Condiciones Financieras de la Operación
La línea de crédito para el desarrollo asciende a 4.005.654 €, incluidos los gastos de liberación de capital y las comisiones, con un tipo de interés del 7,5 % anual y un plazo de 13 meses para este tramo (plazo mínimo de 6 meses). Los costes de construcción de las 18 viviendas se estiman en 3.492.867 €, y la plataforma indica que financiará el 100 % de dichos costes. El primer desembolso del crédito incluirá un pago de 375.000 € al prestatario en concepto de liberación de capital sobre el terreno, valorado en 1.240.000 €. La garantía de la operación es una primera carga fija sobre la propiedad, complementada con una garantía de sobrecoste de 340.000 €, equivalente al 10 %.
Descripción del Activo, Avance de Obra y Tracción Comercial
El activo es un terreno de 1,26 acres situado en Cornmill, Ratoath, con permiso de construcción vigente para 18 viviendas destinadas a personas mayores de 55 años, todas ellas con calificación energética A. El conjunto comprende viviendas de uno, dos y tres dormitorios, con superficies de entre 550 y 860 pies cuadrados. La propiedad se encuentra a menos de 500 metros del centro de Ratoath, con comercios, centros médicos e instalaciones comunitarias en las inmediaciones. Ratoath es una localidad de más de 10.000 habitantes situada a unos 25 km al oeste del centro de Dublín, con servicio de la línea 103 de Bus Éireann cada 20 minutos desde y hacia Dublín.
Según la última actualización de progreso facilitada por la plataforma, catorce viviendas presentan un grado de ejecución superior al 84 % y las cuatro restantes se sitúan en torno al 66 %, mientras que las obras del entorno de las viviendas están completadas al 63 %. El tasador ha revisado los costes asociados a este desembolso y ha confirmado que son correctos. El promotor utiliza una casa piloto para la promoción de la urbanización y, según la plataforma, las ventas progresan satisfactoriamente.
Estructura de Capital, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
Los tasadores independientes contratados por Property Bridges valoran el suelo en 1.240.000 € y sitúan el Valor Bruto de Desarrollo (GDV) de las 18 viviendas terminadas en 6.980.000 €, con un Valor Neto de Desarrollo (NDV) de 6.150.000 €. Sobre estas cifras, la operación presenta un Loan to Cost (LTC) del 84,6 % y un Loan to NDV del 65,1 %. La valoración se apoya en un precio de venta por pie cuadrado de entre 500 € y 510 € según el tipo de vivienda; como referencia comparable, el tasador ha utilizado el proyecto para mayores de 55 años que el prestatario está finalizando en Enfield y ventas de obra nueva en ubicaciones similares a Ratoath, señalando que las viviendas para mayores de 55 años se venden con una prima de aproximadamente el 20 % sobre el precio de la obra nueva en el mercado libre. El responsable principal del prestatario es Michael Ryan, director general de Pivotal Construction Ltd, que desarrolla actualmente una promoción de 41 viviendas para el mismo segmento en Enfield (Condado de Meath), de las que 29 ya están vendidas. El perito tasador ha confirmado que la propuesta de costes del prestatario es correcta y viable, y la plataforma indica haber realizado las comprobaciones de prevención del blanqueo de capitales e identificación del cliente (AML/KYC) sin incidencias.
Conviene tener en cuenta que la restricción del permiso de construcción limita la venta de las viviendas al segmento de mayores de 55 años, lo que acota el universo de compradores potenciales.
En cumplimiento del Reglamento (UE) 2020/1503, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin coste y sin necesidad de justificación. Asimismo, se advierte de que se trata de un producto de financiación participativa —no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado— y de que las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado o la pérdida parcial o total del capital invertido. La inversión no está cubierta por los sistemas de garantía de depósitos establecidos conforme a la Directiva 2014/49/UE ni por los sistemas de indemnización de los inversores establecidos conforme a la Directiva 97/9/CE, y este proyecto no está supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España. Se recomienda no invertir más del 10 % del patrimonio neto en proyectos de financiación participativa.
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