Informe de Cierre de Campaña | Property Bridges completa la captación de 390.632 € para la construcción de 18 viviendas para mayores de 55 años en Ratoath, Condado de Meath (Irlanda)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Property Bridges ha emitido el balance de cierre de la ronda de financiación destinada a la construcción de 18 viviendas en Cornmill, Ratoath, en el Condado de Meath (Irlanda), promovida por el prestatario Leafend Ltd. La operación, instrumentada mediante un préstamo con primera carga fija sobre la propiedad, tenía por objeto financiar los costes de construcción de las viviendas, que conforme a lo estipulado en el permiso de construcción se venderán exclusivamente a compradores mayores de 55 años. El proceso de suscripción ha concluido, consolidando un volumen levantado de 390.632 €. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La campaña completó su tramo en un periodo de 20 segundos. El análisis del flujo de aportaciones durante ese intervalo registra un ratio de aportación promedio equivalente a aproximadamente 1.171.896 € por minuto.
Condiciones Financieras de la Operación
La línea de crédito para el desarrollo asciende a 4.005.654 €, incluidos los gastos de liberación de capital y las comisiones, con un tipo de interés del 7,5 % anual y un plazo de 13 meses para este tramo (plazo mínimo de 6 meses); dicho rendimiento está sujeto al riesgo de la inversión y no está garantizado. Los costes de construcción de las 18 viviendas se estiman en 3.492.867 €, y la plataforma indica que financiará el 100 % de dichos costes. El primer desembolso del crédito incluye un pago de 375.000 € al prestatario en concepto de liberación de capital sobre el terreno, valorado en 1.240.000 €. La garantía de la operación es una primera carga fija sobre la propiedad, complementada con una garantía de sobrecoste de 340.000 €, equivalente al 10 %. De conformidad con el marco regulatorio europeo, los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su compromiso sin coste y sin necesidad de justificación.
Descripción del Activo, Avance de Obra y Prestatario
El activo es un terreno de 1,26 acres situado en Cornmill, Ratoath, con permiso de construcción vigente para 18 viviendas destinadas a personas mayores de 55 años, todas ellas con calificación energética A. El conjunto comprende viviendas de uno, dos y tres dormitorios, con superficies de entre 550 y 860 pies cuadrados. La propiedad se encuentra a menos de 500 metros del centro de Ratoath, localidad de más de 10.000 habitantes situada a unos 25 km al oeste del centro de Dublín. Según la última actualización de progreso facilitada por la plataforma, catorce viviendas presentan un grado de ejecución superior al 84 % y las cuatro restantes se sitúan en torno al 66 %, mientras que las obras del entorno están completadas al 63 %. El promotor utiliza una casa piloto para la promoción de la urbanización. El responsable principal del prestatario es Michael Ryan, director general de Pivotal Construction Ltd, que desarrolla actualmente una promoción de 41 viviendas para el mismo segmento en Enfield (Condado de Meath), de las que 29 ya están vendidas.
Estructura de Capital, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
Los tasadores independientes contratados por Property Bridges valoran el suelo en 1.240.000 € y sitúan el Valor Bruto de Desarrollo (GDV) de las 18 viviendas terminadas en 6.980.000 €, con un Valor Neto de Desarrollo (NDV) de 6.150.000 €. Sobre estas cifras, la operación presenta un Loan to Cost (LTC) del 84,6 % y un Loan to NDV del 65,1 %. La valoración se apoya en un precio de venta por pie cuadrado de entre 500 € y 510 € según el tipo de vivienda; el tasador ha utilizado como referencia comparable el proyecto para mayores de 55 años que el prestatario está finalizando en Enfield y ventas de obra nueva en ubicaciones similares a Ratoath, señalando que las viviendas para mayores de 55 años se venden con una prima de aproximadamente el 20 % sobre el precio de la obra nueva en el mercado libre. La plataforma indica haber realizado las comprobaciones de prevención del blanqueo de capitales e identificación del cliente (AML/KYC) sin incidencias.
Conviene tener en cuenta que la restricción del permiso de construcción limita la venta de las viviendas al segmento de mayores de 55 años, lo que acota el universo de compradores potenciales.
Finalmente, en cumplimiento de la normativa que regula a las plataformas de financiación participativa, se recuerda a la base inversora que se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado, y que las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado o la pérdida total o parcial del capital invertido. La inversión no está cubierta por los sistemas de garantía de depósitos establecidos conforme a la Directiva 2014/49/UE ni por los sistemas de indemnización de los inversores establecidos conforme a la Directiva 97/9/CE, y este proyecto no está supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España. Se recomienda no invertir más del 10 % del patrimonio neto en proyectos de financiación participativa.
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