En agosto, el precio del dinero dejó de seguir al riesgo aparente: qué dicen las 36 operaciones del mes
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
El mercado europeo de crowdfunding inmobiliario cerró agosto con 36 rondas abiertas y 46.525.739 € captados, a una media de 1.292.382 € por operación y un plazo medio de 17,4 meses. Son cifras que, tomadas de una en una, no dicen gran cosa. Puestas juntas, revelan algo que ninguna plataforma publica de sí misma: que la rentabilidad ofrecida al inversor durante el mes no se movió en función del riesgo aparente de cada operación, sino en función de dónde estaba originada.
Dos operaciones de la misma plataforma, con el riesgo al revés
El ejemplo más limpio está dentro de una sola casa. Wecity cerró el 28 de agosto Arganda del Rey, una adquisición residencial en Madrid con un LTV del 73,86 %, ofreciendo un 10,00 %. Tres días después cerró Cantabria Castañeda, también residencial, también en adquisición, con un LTV del 15,03 %, y la ofreció al 11,00 %. Misma plataforma, mismo mes, mismo tipo de operación. La que compromete casi cinco veces más valor de la garantía paga un punto menos.
Civislend ilustra el mismo fenómeno desde el otro extremo. Sierra Blanca Marbella, una vivienda unifamiliar con un LTV del 26,00 %, salió al 13,00 %, la TIR más alta del mes entre todas las operaciones de deuda. Begur Costa Brava II, con un LTV del 68,00 %, se ofreció al 10,00 %. La relación entre garantía y precio, de nuevo, invertida.
Un tipo plano para todo un país
El segundo hallazgo es geográfico y mucho más marcado. Las diez operaciones irlandesas del mes, todas de Property Bridges, se ofrecieron exactamente al 7,50 %. Todas. Sus LTV van del 45,10 % de Dingle al 70,50 % de Kilmallock, veinticinco puntos de diferencia en el ratio de cobertura, y el tipo no se mueve ni una décima. Los plazos van de cuatro a veintitrés meses y tampoco alteran el precio.
Enfrente, las diecisiete operaciones españolas promedian un 11,18 % y se mueven en una horquilla real, del 9,50 % al 13,00 %, con estructuras y plazos que sí se reflejan en el tipo. La distancia entre los dos mercados no es un matiz: son tres puntos y medio de diferencia media, sostenidos durante todo el mes.
El contraste se extiende al tamaño. Irlanda aportó diez de las 36 operaciones —el 28 % del recuento— pero solo 5.575.240 €, el 12 % del volumen, con un ticket medio por operación de 558.000 €. España concentró 28.285.000 €, el 61 % del importe, con una media de 1,66 millones por operación. Son dos mercados con lógicas distintas conviviendo en la misma categoría de producto.
El resto del mapa
Italia aportó 4.725.499 € en apenas dos operaciones, una de ellas la mayor captación individual del mes fuera de España. Portugal sumó 4.325.000 € en tres rondas, todas de plusvalía y todas al 15,00 %, la TIR más alta del mercado. Francia cerró con 3.615.000 € en cuatro operaciones al 11,25 % de media.
Por tipo de producto, el crowdlending copó 32 de las 36 operaciones y el 88 % del volumen, con una TIR media del 9,96 %. Las cuatro operaciones de plusvalía, todas de Urbanitae en Portugal y España, se movieron en el 15,00 %.
Lectura para el inversor
Lo primero que conviene decir es lo que estos datos no significan. Un tipo más alto no describe una operación mejor, ni un tipo plano describe un mercado peor gestionado: describe cómo se forma el precio en cada sitio, que es una cuestión distinta.
El LTV, además, es solo una pieza del riesgo, y ni siquiera la más determinante. Un ratio bajo sobre un suelo sin licencia concedida no protege más que un ratio alto sobre producto terminado y en comercialización. Entre las operaciones citadas hay diferencias de fase de obra, de solvencia del promotor, de estructura de garantías y de tipo de activo que el ratio no recoge. Que el precio no siga al LTV no implica, por tanto, que el precio esté mal formado; implica que el LTV, aislado, es un mal termómetro para comparar operaciones entre sí.
Lo que sí se puede afirmar es más modesto y más útil: en agosto, saber en qué plataforma y en qué país estaba originada una operación explicaba mejor su tipo de interés que cualquier dato del propio proyecto. Para quien construye una cartera repartida entre plataformas, esa es una advertencia concreta: diversificar por plataforma y diversificar por riesgo no son lo mismo, y un inversor puede acabar con exposición muy homogénea sin darse cuenta.
Dos cautelas de método antes de cerrar. La TIR media del mes, un 10,52 %, es media simple y no está ponderada por captación, de modo que las diez rondas irlandesas —pequeñas en euros pero numerosas— tiran de ella hacia abajo más de lo que su peso real justifica; ponderada, el número sube. Y cuatro operaciones seguían abiertas al cierre del mes, así que las cifras de captación completada se moverán cuando se confirmen.
Toda inversión inmobiliaria conlleva riesgo de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del capital, y los datos de un mes no anticipan el comportamiento de ninguna operación concreta.
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