Las casas más asequibles se reducen en España mientras ganan terreno las viviendas de más de 500.000 euros

14/11/2025 - ⏱ 2 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni asesoramiento de inversión.

El mercado residencial español está experimentando un desplazamiento estructural hacia los segmentos de mayor precio. Según el informe publicado por idealista/data el 13 de noviembre de 2025, la proporción de viviendas en venta por debajo de 200.000 euros ha pasado del 60 % del stock nacional en el tercer trimestre de 2020 al 37,6 % en el mismo periodo de 2025, una caída superior a 22 puntos porcentuales. Esta reducción contrasta con el avance sostenido del segmento alto: las viviendas de más de 500.000 euros han duplicado su peso en cinco años y representan ya el 23,5 % de todos los anuncios en España.

El encarecimiento generalizado contribuye a esta reconfiguración del mercado. Datos también de idealista muestran que el precio medio de la vivienda usada alcanzó en octubre los 2.555 euros por metro cuadrado, tras un incremento interanual del 15,7 %, el mayor registrado por la serie desde 2006. En el acumulado de cinco años, el precio de venta se ha encarecido un 48,5 %, una intensidad que explica en parte la rápida contracción del espacio de vivienda asequible en numerosas ciudades.

En varias capitales, esta tendencia adquiere un perfil especialmente pronunciado. Málaga ha visto cómo las viviendas por debajo de 200.000 euros han pasado de representar el 45,3 % de su oferta en 2020 a apenas el 11,5 % en 2025. En Valencia, el tramo asequible ha descendido del 59,4 % al 22 %. Y en ciudades de fuerte presión de demanda como San Sebastián o Palma, el mercado asequible es ya prácticamente residual: solo el 1,7 % y el 4,4 % del stock, respectivamente, se sitúa por debajo de ese umbral, frente al 18,8 % registrado cinco años atrás en el caso de Palma.

En paralelo, el segmento de alto valor se ha consolidado como dominante en varias áreas metropolitanas. Más de la mitad de las viviendas anunciadas en Madrid superan los 500.000 euros (50,5 %), mientras que Barcelona registra un 40,6 %. En Palma, esta cifra asciende al 62 %, y en San Sebastián hasta el 67,2 %, reflejando la posición de estas ciudades en la franja más alta del mercado residencial español. En Málaga, pese a una base históricamente más variada, el tramo superior representa ya el 33,8 % del total.

Estas transformaciones tienen implicaciones relevantes para la dinámica del sector. La reducción del stock asequible, combinada con un incremento rápido y sostenido de precios, genera un mercado donde la oferta se concentra en segmentos de mayor valor y donde las diferencias territoriales se acentúan. El análisis de idealista/data muestra que, mientras en 2020 había 41 capitales en las que las viviendas por debajo de 200.000 euros representaban más de la mitad del stock, hoy ese número se reduce a 21. Pese a ello, en 38 capitales dicho tramo sigue siendo el más numeroso, lo que revela que su posición relativa disminuye, pero no desaparece.

Para el sector inmobiliario, el desplazamiento hacia la gama alta plantea retos y oportunidades. Por un lado, confirma la fortaleza de la demanda en localizaciones de elevada presión económica y turística. Por otro, subraya la necesidad de ampliar la oferta en rangos inferiores, especialmente en mercados donde la accesibilidad se ha deteriorado con rapidez. En conjunto, los datos dibujan un escenario en el que la vivienda asequible pierde terreno en buena parte del país, mientras la oferta de inmuebles de mayor valor se expande a ritmos inéditos en el último lustro.

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Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.