Pre-apertura | Urbanitae abrirá "Madrid | Proyecto Oficinas Mazarredo" con un rendimiento anual estimado del 23,77% el viernes 20 de marzo a las 12:00
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni asesoramiento de inversión.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae ha anunciado el lanzamiento de una nueva oportunidad de inversión estratégica en el segmento de oficinas de la capital. El próximo viernes 20 de marzo, a las 12:00h, se abrirá la fase de aportación de capital para el "Proyecto Oficinas Mazarredo", una operación de generación de valor situada en el distrito de Arganzuela, en pleno centro de Madrid.
Este proyecto se estructura bajo la modalidad de plusvalía, con un objetivo de financiación de 3.000.000 € (ampliables a 5.000.000 €) y un horizonte temporal estimado de entre 22 y 26 meses.
Estrategia de Inversión: Creación de Valor en Ubicación Prime
La operación consiste en la adquisición de la sociedad propietaria de un edificio de oficinas independiente ubicado en la calle Mazarredo 7. El activo, construido originalmente en 1930 y reformado íntegramente en 2017, cuenta con una superficie de 3.967 m 2 distribuidos en cinco plantas (sótano, baja y tres alturas).
Actualmente, el inmueble se encuentra arrendado a un operador global de co-working con un contrato vigente hasta junio de 2027. La tesis de inversión se basa en que la renta actual está significativamente por debajo de los precios de mercado. La estrategia del gestor se divide en tres fases clave:
- Estabilización de rentas: Renegociar el contrato con el inquilino actual o formalizar uno nuevo a precios de mercado tras la finalización del vínculo vigente.
- Actualización del activo: Realizar inversiones en mantenimiento (CapEx) y obtener una certificación ESG para mejorar el posicionamiento del edificio frente a inversores institucionales.
- Salida estratégica: Venta de la sociedad propietaria una vez el activo genere rentas de mercado estables.
El Gestor y el Perfil del Activo
El proyecto cuenta con el respaldo de FREO Group, una gestora internacional de activos inmobiliarios con presencia en España desde 2015. FREO no solo gestionará la operativa completa, sino que también coinvierte aportando el 10% del capital total de la operación, asegurando una alineación directa con los inversores de Urbanitae.
El activo presenta fundamentales sólidos debido a su localización junto al antiguo campus de Google y su cercanía a hitos turísticos como el Palacio Real. Al ser un edificio exento y contar con licencia de uso terciario consolidada, posee una escasez relativa que refuerza su liquidez en el mercado de oficinas dentro de la M-30.
Análisis de Escenarios Económicos
En cumplimiento con la normativa de la CNMV para proyectos de Equity, se han definido tres escenarios posibles basados en las previsiones de ingresos y costes:
- Escenario Favorable (Base): Prevé unos ingresos de 22.040.053 € frente a unos costes de ejecución de 18.072.889 €. Este escenario asume una yield de salida del 5,25%, validada por auditorías externas.
- Escenario Moderado: Considera una reducción del precio de venta del 13% (aumento de la yield al 5,75%) y una renta de alquiler de 22 €/m 2, reduciendo los ingresos a 19.368.710 €.
- Escenario Desfavorable: Supone una caída del precio de venta del 27% (yield del 6,25%) y rentas de 20 €/m 2. En este caso, los ingresos descenderían a 16.339.281 €, lo que podría resultar en una pérdida parcial del capital invertido.
Cronograma y Riesgos Identificados
El calendario previsto para la recuperación del capital se inicia con la compra de la sociedad en abril de 2026. Se estima que la formalización del nuevo contrato de arrendamiento ocurra en el cuarto trimestre de 2027, culminando con la venta del activo y reparto de beneficios en el segundo trimestre de 2028.
Como en toda inversión inmobiliaria, existen riesgos latentes como posibles retrasos en la contratación de un nuevo inquilino, la necesidad de ajustar las rentas a la baja para captar demanda, o variaciones en las condiciones de financiación bancaria previstas para la adquisición.
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