La vivienda tokenizada gana tracción en Europa: startups españolas movilizan capital como respuesta al déficit residencial

En medio del encarecimiento sostenido del alquiler, las trabas urbanísticas y la presión política sobre la inversión extranjera, un nuevo frente de innovación inmobiliaria comienza a ganar protagonismo en Europa: la vivienda tokenizada. Lo que hace pocos años se consideraba una propuesta marginal dentro del ecosistema cripto se ha consolidado como una solución alternativa para canalizar capital hacia la promoción residencial, especialmente en mercados como España, Portugal o Italia.

Startups españolas como Reental, PropHero o Brickken están liderando este impulso con propuestas que combinan tecnología blockchain, vehículos de inversión fraccionada y retornos procedentes de alquileres o plusvalías de compraventa. Aunque aún lejos de los volúmenes manejados por grandes fondos tradicionales, estas plataformas han empezado a movilizar decenas de millones de euros hacia proyectos residenciales, con una velocidad y agilidad que contrasta con la rigidez de los circuitos financieros convencionales.

En paralelo, la percepción del regulador europeo ha comenzado a virar. Tras la entrada en vigor del Reglamento MiCA y la atención creciente que genera el mercado de Real-World Assets (RWA), la tokenización inmobiliaria se perfila como un canal complementario —y cada vez más maduro— para atacar uno de los problemas estructurales del continente: la escasez crónica de oferta de vivienda asequible.

Un modelo flexible ante una necesidad estructural

Las plataformas de inversión tokenizada permiten fraccionar la propiedad de un inmueble en cientos o miles de participaciones digitales —tokens— que representan derechos económicos sobre un activo real. Esto habilita tickets de entrada bajos (desde 100 o 250 €), automatiza la distribución de rentas vía smart contracts y permite una liquidez parcial mediante mercados secundarios o ventanas de salida pactadas.

Reental, con sede en Valencia, afirma haber superado ya los 67 millones de euros movilizados en proyectos residenciales, incluyendo operaciones en España, Portugal, México y ahora también Dubái. PropHero, centrada en la digitalización de la gestión y comercialización, ha anunciado una alianza con Core Capital para promover hasta 1.000 viviendas en la Comunidad Valenciana, con un volumen previsto de 120 millones de euros. Brickken, por su parte, se posiciona como proveedor de infraestructura tecnológica para terceros emisores, enfocándose en cumplimiento regulatorio y trazabilidad.

Este modelo presenta ventajas claras en agilidad de ejecución, reducción de barreras de entrada y acceso a una base de inversores atomizada, tanto retail como profesional. En un entorno donde los promotores tradicionales encuentran dificultades para financiar sus proyectos debido al endurecimiento monetario y a la incertidumbre normativa, la tokenización ofrece una vía directa, transparente y digital.

Desintermediación y profesionalización: la nueva narrativa

A diferencia de las propuestas iniciales en el ámbito cripto, centradas en especulación o activos opacos, el nuevo ciclo de vivienda tokenizada se caracteriza por una narrativa institucional: cumplimiento legal, protección del inversor, auditoría externa y alianzas con entidades supervisadas. Muchas de las plataformas operan ya bajo licencia de la CNMV o en colaboración con Empresas de Servicios de Inversión (ESI), y han adoptado protocolos KYC/AML equivalentes a los de la banca tradicional.

Asimismo, los tokens emitidos no representan “derechos de fantasía” ni estructuras complejas, sino instrumentos con respaldo físico: participaciones directas en SPVs o en sociedades propietarias del activo subyacente. Esto permite una mayor comprensión del riesgo por parte del inversor minorista y facilita la eventual integración con plataformas de distribución tradicionales.

En paralelo, se ha producido una profesionalización del equipo gestor. Buena parte de las nuevas compañías están lideradas por perfiles procedentes del real estate institucional o la inversión alternativa, con experiencia en fondos, desarrollo urbanístico o asesoramiento financiero. Esta evolución está ayudando a disipar las dudas que aún pesan sobre el sector y atraer capital más sofisticado, tanto local como internacional.

Europa: un terreno fértil, pero aún fragmentado

El entorno europeo presenta una doble cara para la expansión de la vivienda tokenizada. Por un lado, existe una base regulatoria en consolidación (MiCA, DLT Pilot Regime) y una necesidad acuciante de nuevas soluciones de financiación para vivienda asequible. Por otro, persisten barreras locales en forma de restricciones administrativas, inseguridad jurídica sobre la propiedad digital y limitada integración entre mercados financieros tradicionales y plataformas emergentes.

Aun así, la tracción es clara. En Alemania, Austria o Suiza ya operan vehículos tokenizados que han emitido deuda inmobiliaria con respaldo hipotecario y pago automático de cupones. En Francia y Bélgica, gestoras tradicionales como AXA IM o Swiss Life han comenzado a explorar la tecnología para productos híbridos.

España, con su ecosistema vibrante de startups y su mercado inmobiliario dinámico, se posiciona como uno de los hubs más activos en este campo. La colaboración entre promotores, tecnológicas, entidades financieras y supervisores será clave para consolidar un modelo que, sin sustituir al sistema tradicional, puede ampliar de forma significativa la base de capital disponible para construir vivienda.

Una solución que no lo resuelve todo, pero aporta

La tokenización inmobiliaria no resolverá por sí sola el problema de la vivienda en Europa. No puede sustituir al suelo público, ni a la inversión estatal, ni a la planificación urbanística. Pero sí puede jugar un papel relevante como catalizador financiero, acelerando la ejecución de proyectos y democratizando el acceso a la inversión residencial.

En un contexto donde el déficit habitacional se ha convertido en un riesgo político, social y económico, cualquier instrumento que permita canalizar ahorro privado hacia vivienda accesible de forma eficiente, transparente y supervisada, merece atención.

El reto será escalar sin perder rigor. Y para eso, la confianza institucional —más que la tecnología— será el activo más valioso.