No es el turista, es el urbanismo: el atasco estructural que bloquea el acceso a la vivienda en el sur de Europa

Durante los últimos años, el debate sobre el acceso a la vivienda en las principales ciudades del sur de Europa ha estado dominado por un culpable recurrente: el turismo. Desde Lisboa hasta Barcelona, pasando por Málaga, Palma o Nápoles, la proliferación de pisos turísticos ha sido señalada como la causa principal del encarecimiento del alquiler, la expulsión de residentes del centro y la ruptura del equilibrio social en los barrios históricos.

Sin embargo, una investigación publicada este fin de semana por El País (5 de julio de 2025) propone una tesis distinta: el verdadero obstáculo para la accesibilidad no es tanto la llegada de turistas como el estancamiento estructural del urbanismo y la incapacidad de las ciudades para adaptarse a las nuevas dinámicas de oferta y demanda. En otras palabras: el problema no es externo, sino interno.

Según el análisis, la escasez de vivienda asequible en buena parte de las capitales mediterráneas responde principalmente a la falta de suelo finalista, a la lentitud administrativa en la concesión de licencias y a una política urbana que ha priorizado la protección paisajística o patrimonial frente a la expansión racional del parque residencial. Todo ello ha creado un mercado rígido, incapaz de absorber nuevas demandas sin trasladar el coste a los precios finales.

Urbanismo bloqueado, vivienda imposible

El caso de Barcelona es paradigmático. Desde 2016, la ciudad ha reducido el número de licencias de obra nueva en un 45 %. La aprobación de planes de ordenación urbana lleva una media de entre 5 y 8 años, y más del 60 % del suelo clasificado como urbano consolidado ya está edificado. Esto implica que cualquier expansión real debe pasar por procesos complejos de recalificación, expropiación o transformación urbanística de antiguas zonas industriales.

A esta situación se suma la fragmentación institucional: en muchos municipios, la responsabilidad del planeamiento recae en entes locales con recursos limitados, escasa capacidad técnica y fuertes presiones sociales. Como resultado, las decisiones urbanísticas se retrasan o se paralizan, incluso cuando existe suelo disponible y demanda acreditada.

“El modelo mediterráneo de ciudad compacta tiene muchas virtudes, pero también límites físicos y jurídicos que lo hacen muy vulnerable al cambio demográfico”, señala un urbanista especializado en vivienda asequible, con sede en Milán.

El mito del turismo como chivo expiatorio

Si bien la turistificación ha tenido un impacto real en ciertas zonas —especialmente en los cascos históricos—, los datos sugieren que su efecto es mucho más acotado de lo que a menudo se presenta. En Barcelona, menos del 2 % del parque total de viviendas está registrado como piso turístico. En Lisboa, la proporción es del 1,8 %. En Málaga, apenas alcanza el 2,3 %, según datos oficiales de cada ayuntamiento.

En cambio, lo que sí es generalizado es el estancamiento del ritmo de construcción y la escasa movilización del suelo público para vivienda social o asequible. En ciudades como Roma o Valencia, la cuota de vivienda protegida sobre el total del parque residencial no supera el 4 %, frente al 16 % en Francia o el 25–30 % en Países Bajos y Austria.

El resultado es una presión acumulada sobre el mercado de alquiler y una competición feroz por las unidades disponibles, que termina expulsando del mercado a los hogares con ingresos medios o inestables.

“El relato anti-turismo ha servido como cortina de humo para no abordar los fallos estructurales del modelo urbanístico”, sostiene un consultor de políticas de vivienda de la Comisión Europea. “Pero la solución no pasa por culpabilizar la demanda, sino por desbloquear la oferta”.

El espejo de Europa Central

Mientras el sur de Europa sigue atrapado en su laberinto regulatorio, ciudades del centro y norte del continente avanzan en estrategias coordinadas para ampliar el parque de vivienda de forma sostenible. Viena ha construido más de 10.000 unidades de vivienda social al año desde 2020. Ámsterdam ha desplegado un plan de zonificación que reserva el 40 % de las nuevas promociones a alquiler asequible. Berlín, tras su referéndum sobre expropiaciones, ha optado por adquirir edificios enteros para integrarlos en un sistema público-privado de gestión.

En todos estos casos, el factor común no es la reducción de la demanda, sino la activación decidida de la oferta bajo criterios públicos. Esto incluye desde liberar suelo hasta ofrecer financiación preferente para cooperativas, pasando por simplificar los trámites administrativos y establecer obligaciones claras a promotores privados en grandes desarrollos.

España, Portugal e Italia —pese a contar con sistemas normativos descentralizados y complejos— disponen de herramientas similares, pero rara vez las aplican de forma sistemática o coordinada. La fragmentación, la judicialización del urbanismo y la falta de visión de largo plazo han generado un entorno donde construir se convierte en una excepción y no en la norma.

¿Reforma o resignación?

El reto que enfrentan las ciudades del sur no es técnico ni presupuestario, sino político. Reformar el urbanismo requiere voluntad de consenso, visión metropolitana y capacidad de resistir las presiones de corto plazo. También implica renunciar al mito de que basta con regular el alquiler turístico o penalizar al inversor para resolver la falta de vivienda.

El camino pasa por movilizar suelo público, revisar planes generales obsoletos, digitalizar licencias, premiar la rehabilitación y dar certidumbre a los actores que quieren construir. De lo contrario, el mercado seguirá reproduciendo sus mismas ineficiencias: poca oferta, precios elevados y exclusión residencial.

Europa lo ha entendido. Ahora le toca al sur decidir si quiere ser parte de la solución o seguir atrapado en el bloqueo.