El mercado de tokenización inmobiliaria global crecerá un 21 % anual hasta 2033: Europa, ante una oportunidad estratégica

La digitalización de activos físicos continúa consolidándose como uno de los vectores de transformación estructural más relevantes para el sector financiero e inmobiliario. Un informe publicado esta semana por Fact.MR estima que el mercado global de tokenización inmobiliaria alcanzará los 18.200 millones de dólares en 2033, partiendo desde una base de 2.800 millones en 2023. Esto supone una tasa compuesta anual de crecimiento (CAGR) del 21 % durante la próxima década, impulsada por la convergencia entre blockchain, desintermediación financiera y la búsqueda de eficiencia operativa por parte de inversores e instituciones.

Europa, aunque todavía rezagada en volumen respecto a Estados Unidos y Asia, se encuentra en una posición privilegiada para liderar este crecimiento si consolida un marco regulatorio coherente y estimula la colaboración público-privada. La entrada en vigor del Reglamento MiCA, junto con el desarrollo del DLT Pilot Regime, proporciona por primera vez una base legal para integrar activos digitales en el ecosistema financiero tradicional, incluida la inversión inmobiliaria.

De promesa a mercado en expansión

La tokenización inmobiliaria —entendida como la representación digital de derechos de propiedad sobre inmuebles o vehículos de inversión en blockchain— ha pasado en pocos años de ser una propuesta especulativa a convertirse en una solución operativa, especialmente en el segmento de activos fraccionados, residencial en renta y real estate corporativo de mediana escala.

El informe subraya que los principales motores del crecimiento son la reducción de costes de intermediación (hasta un 60 % en algunas operaciones), la liquidez parcial que ofrecen los tokens frente a los instrumentos tradicionales, y la democratización del acceso a la inversión. Frente a los vehículos clásicos como los REITs o los fondos cerrados, la tokenización permite tickets de entrada más bajos, mayor transparencia y trazabilidad casi en tiempo real.

En este nuevo entorno, las barreras de entrada ya no son técnicas, sino institucionales: regulación, estandarización y aceptación por parte del capital institucional. Y ahí es donde Europa juega su partida.

Europa: entre la ventaja regulatoria y el riesgo de quedarse atrás

A pesar de la fragmentación legislativa aún vigente, Europa ha dado pasos importantes hacia la integración de la tokenización dentro de su arquitectura legal. El Reglamento MiCA, en vigor desde junio de 2024, establece un marco para emisores de criptoactivos y plataformas de negociación. Además, el régimen piloto de infraestructuras basadas en tecnología de registro distribuido (DLT Pilot Regime), aprobado por la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA), habilita entornos controlados para emitir, negociar y liquidar instrumentos financieros en blockchain.

Estas iniciativas han despertado el interés de múltiples actores. En Luxemburgo, gestoras como Stokr y Tokeny han lanzado ya instrumentos regulados sobre inmuebles comerciales. En Alemania, Brickblock y Finexity trabajan con estructuras de Spezialfonds tokenizados. Francia, a través del regulador AMF, ha autorizado pruebas piloto para securitización digital de carteras residenciales.

Sin embargo, el avance aún es desigual. La mayoría de las iniciativas siguen operando en el margen del mercado, sin una integración real en los canales mayoristas ni acceso pleno a la banca tradicional. Además, la falta de armonización en el tratamiento fiscal de los tokens y la ausencia de criterios comunes sobre gobernanza digital limitan la escalabilidad del modelo.

“La oportunidad está clara, pero Europa debe moverse rápido. De lo contrario, veremos cómo actores extracomunitarios capitalizan nuestro talento, regulación y demanda para estructurar productos desde fuera del bloque”, advierte un responsable de innovación del sector bancario con sede en Bruselas.

Implicaciones para el real estate institucional

Para el sector inmobiliario europeo, el auge de la tokenización representa una oportunidad estratégica para resolver varios cuellos de botella: reducir costes de financiación para promotores medianos, ampliar la base de inversores en mercados no core, y generar liquidez en segmentos hasta ahora ilíquidos como los inmuebles industriales, residenciales suburbanos o activos de nicho como residencias de estudiantes o centros logísticos de última milla.

El informe de Fact.MR señala que el segmento con mayor proyección será el residencial en alquiler (Build-to-Rent), seguido por activos logísticos de tamaño medio y propiedades comerciales tokenizadas para fraccionamiento retail. Estas categorías ya están siendo exploradas en países como España, Portugal y Estonia por plataformas como Reental, MetaWealth o Fracctal.

Asimismo, el modelo puede ser especialmente útil para ciudades intermedias —Málaga, Oporto, Marsella, Cracovia— donde la inversión institucional aún es limitada pero existe fuerte demanda de vivienda asequible y activos estabilizados. Al reducir el umbral de entrada y permitir estructuras de participación flexibles, la tokenización puede facilitar la canalización de capital minorista y el acceso a financiación alternativa.

¿Qué falta para escalar?

Pese al optimismo de las cifras, el informe advierte de varios desafíos pendientes. El primero: la interoperabilidad entre sistemas. Mientras muchos tokens operan sobre blockchains públicas como Ethereum, las infraestructuras tradicionales de pago y custodia siguen sin integrar protocolos abiertos. La falta de estándares comunes para registrar, negociar y custodiar tokens inmobiliarios dificulta su adopción por parte de bancos y fondos.

El segundo: la gobernanza. La ausencia de criterios unificados sobre el papel del emisor, los derechos del token holder y los mecanismos de resolución de conflictos crea incertidumbre para los inversores institucionales. Aunque algunas plataformas avanzadas ya incorporan smart contracts auditados, estructuras fiduciarias y vehículos SPV transparentes, el ecosistema aún está lejos de una madurez regulatoria integral.

Y el tercero: la cultura financiera. En muchos países europeos, el concepto de “token” sigue asociado a criptoactivos volátiles o instrumentos opacos. Cambiar esa percepción requerirá tiempo, educación y casos de uso exitosos, especialmente si se busca atraer el ahorro minorista o fondos de pensiones.

Una década para decidir el liderazgo

El mercado está preparado. La tecnología existe. Y la demanda de productos inmobiliarios líquidos, accesibles y rentables no ha hecho más que aumentar. El crecimiento del 21 % anual previsto en la tokenización inmobiliaria no es una predicción teórica: es la traducción de una tendencia en curso, que avanza más rápido que la capacidad institucional para adaptarse.

Europa tiene ahora la posibilidad de liderar esa transición, integrando innovación, regulación y capital. Pero para ello deberá acelerar su respuesta, evitar la complacencia y convertir sus ventajas jurídicas en activos competitivos reales.

La próxima década será decisiva. No solo para definir el futuro de la tokenización, sino para transformar la manera en que se financia, posee y gestiona el real estate en todo el continente.