Sareb y el laberinto del suelo: España encalla con 310.000 viviendas pendientes por falta de coordinación público‑privada

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) se encuentra, una vez más, en el centro del debate sobre la vivienda en España. Esta semana, un informe revelado por Cinco Días (3 de julio de 2025) ha confirmado que la entidad pública cuenta con suelo suficiente para construir más de 310.000 viviendas en todo el país. Sin embargo, el 77 % de esos terrenos continúa sin desarrollar debido a la complejidad administrativa, la falta de financiación y la ausencia de socios operativos sólidos para ejecutar proyectos a gran escala.

La cifra resulta aún más paradójica si se contrasta con la emergencia habitacional que viven muchas ciudades españolas. Según datos del Ministerio de Vivienda, España necesitará entre 1,2 y 1,5 millones de viviendas nuevas hasta 2030, con especial urgencia en los mercados tensionados como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o las capitales insulares.

Pese a la magnitud de los recursos disponibles, Sareb se enfrenta a un cuello de botella que ejemplifica los desafíos estructurales del mercado inmobiliario español: abundancia potencial, pero incapacidad de ejecución.

Un capital latente atrapado en el subsuelo

Los activos de Sareb provienen del saneamiento bancario iniciado en 2012, tras la crisis financiera. Buena parte del suelo acumulado está ubicado en localizaciones con alto valor de desarrollo, pero permanece paralizado por razones técnicas, jurídicas o urbanísticas. Se estima que alrededor de 240.000 de las viviendas potenciales corresponden a suelos que requieren transformación urbanística, mientras que el resto se concentra en áreas que ya cuentan con algún tipo de planeamiento aprobado.

El problema no reside en la disponibilidad material del suelo, sino en la ausencia de mecanismos de colaboración eficaces entre la administración y el capital privado. A pesar de haberse constituido como instrumento público desde 2022 —tras la entrada del Estado como accionista mayoritario— Sareb continúa operando bajo criterios de rentabilidad financiera, lo que limita su capacidad de asumir proyectos con márgenes reducidos o perfiles de riesgo elevado.

“La paradoja es que tenemos suelo, necesidad y demanda, pero no capacidad para conectar los tres elementos con agilidad institucional”, resume un ex directivo de SEPES, la entidad pública de suelo dependiente del Ministerio de Vivienda.

Europa mira con inquietud el caso español

Desde Bruselas, el caso de Sareb se observa con creciente preocupación. España es uno de los principales receptores de fondos NextGeneration EU, muchos de los cuales están vinculados a proyectos de vivienda asequible y sostenibilidad urbana. Sin embargo, los bajos niveles de ejecución y la lentitud en la tramitación de licencias están poniendo en riesgo parte de esos fondos, según han advertido fuentes de la Comisión Europea.

En países como Francia, Países Bajos o Austria, la movilización del suelo público para vivienda protegida ha sido más directa, en parte gracias a la existencia de agencias estatales con poder ejecutivo y financiación asegurada. En España, la fragmentación de competencias entre administración central, comunidades autónomas y ayuntamientos, complica enormemente cualquier proyecto a escala nacional.

La consecuencia es un escenario de oportunidades perdidas. Mientras el precio de la vivienda en España sube un 12,3 % interanual —más del doble que la media europea, según Eurostat— miles de hectáreas permanecen sin edificar por falta de voluntad o capacidad técnica.

Capital privado expectante, pero prudente

El informe de Cinco Días también señala que Sareb está en conversaciones con múltiples actores privados para dar salida a parte de sus activos mediante joint ventures. Sin embargo, muchas de estas negociaciones se han visto frustradas por la dificultad de encontrar un equilibrio entre los objetivos sociales del Estado y la rentabilidad exigida por los inversores.

Algunos fondos de impacto —especialmente internacionales— se han mostrado interesados en participar en proyectos de vivienda asequible con componente ESG, pero reclaman una mayor estabilidad normativa y seguridad jurídica. La experiencia reciente en Cataluña y Valencia, donde se han introducido límites al alquiler o se han paralizado desarrollos por conflictos legales, ha generado un clima de incertidumbre que dificulta la canalización de capital extranjero.

“Los inversores están dispuestos a colaborar en vivienda social, pero necesitan reglas claras, estabilidad fiscal y tiempos razonables. No se puede tardar 5 años en recalificar un suelo”, afirma un gestor de activos con exposición al mercado español desde Londres.

¿Un modelo europeo pendiente de adaptar?

Los expertos coinciden en que España necesita avanzar hacia un modelo mixto, en el que el Estado actúe como catalizador y coordinador, pero permitiendo que la ejecución y financiación recaiga en consorcios profesionales. Algunos apuntan al modelo holandés, donde las “woningcorporaties” operan como entidades híbridas entre empresa privada y gestora pública, con objetivos de vivienda social y acceso a líneas de crédito garantizadas por el Estado.

En Alemania, entidades como los “Baugruppen” han conseguido movilizar suelo infrautilizado mediante esquemas cooperativos, combinando eficiencia económica con impacto social. Italia, por su parte, ha relanzado su política de vivienda pública con apoyo del Banco Europeo de Inversiones.

En España, el intento más cercano ha sido la creación de Alokabide en el País Vasco y del Plan Vive en Madrid, pero ambos presentan resultados desiguales y limitada escalabilidad a nivel nacional.

Una oportunidad que se agota

Sareb dispone de suelo para cambiar el futuro residencial de España. Pero el tiempo apremia. Con los fondos europeos sujetos a plazos y la presión social aumentando, los próximos doce meses serán decisivos. El reto no es técnico, sino político e institucional: articular una fórmula que permita convertir potencial urbanizable en vivienda efectiva, sin caer en modelos especulativos ni bloquear el acceso al mercado.

Europa necesita que España resuelva su ecuación. Porque en el tablero inmobiliario continental, la falta de ejecución no es solo un fracaso nacional: es una amenaza sistémica.