Rentabilidad inmobiliaria en España se mantiene sólida con un 5,6 % de retorno bruto, según Global Property Guide
15/07/2025 - ⏱️ 2 min
A pesar de los retos macroeconómicos globales y presiones inflacionarias, el mercado residencial en España continúa presentando rentabilidades brutas de alquiler atractivas, que alcanzaron un 5,6 % en el primer trimestre de 2025, según el último informe del Global Property Guide.
Este nivel de rendimiento, ligeramente por debajo del 6,17 % del primer trimestre de 2024, refleja el equilibrio entre una demanda sostenida de viviendas en alquiler y el elevado coste de adquisición de inmuebles, lo que permite márgenes consistentes para inversores.
Rentabilidades urbanas: Madrid y Barcelona lideran por regiones
El detalle por ciudad revela disparidades notables:
- Madrid: rendimientos brutos entre el 2,76 % y el 6,63 %, media del 4,82 % durante Q1 2025.
- Barcelona: media más elevada, 7,52 %, con un rango de entre el 4,04 % y el 9,38 %.
- Otras ciudades:
- Valencia: 6,19 %
- Murcia: 6,56 %
- Alicante: 5,86 %
- Córdoba: 6,05 %
- En la costa:
- Málaga: 4,99 %
- Palma de Mallorca: 4,74 %
Estas cifras demuestran que, frente a la escasez de oferta y el crecimiento de la demanda (especialmente en zonas turísticas), el segmento del alquiler continúa brindando rendimientos robustos.
Crecimiento continuado de precios y stock limitado
El índice de precios de viviendas en España avanzó un 11,16 % interanual en el primer trimestre de 2025, impulsado por un stock limitado y una natalidad constructiva aún moderada. En este contexto, la oferta no logra responder al ritmo de la demanda, lo que preserva el atractivo de la inversión residencial.
El Global Property Guide también señala que las viviendas nuevas superan a las de segunda mano en precio, situándose entre un 5 % y 17 % más caras, especialmente en ciudades como Valencia o Sevilla. En áreas de alta demanda, esa brecha se reduce, acercando los precios de obra nueva a los residenciales centrales.
España en comparación con Europa
España mantiene una posición ventajosa en la rentabilidad del alquiler:
- Madrid (4,82 %) se alinea con Bruselas (5,56 %) y Berlín (4,76 %).
- Barcelona (7,52 %) destaca entre las principales capitales europeas.
- En el este de la UE:
- Riga: 8,61 %
- Chisinau: 8,38 %
Este equilibrio convierte a España en una opción competitiva para inversores internacionales que buscan retornos brutos superiores al promedio europeo, al tiempo que asumen menores riesgos macroeconómicos.
Riesgos a considerar
- Presión regulatoria: la posible fiscalidad al comprador extranjero (como el impuesto del 100 % sobre los no residentes) puede enfriar la inversión especulativa.
- Condiciones de financiamiento: incrementos en las tasas hipotecarias podrían moderar tanto demanda como precios.
- Oferta futura: aunque las licencias de construcción han aumentado, permanecen por debajo de los niveles necesarios para equilibrar la demanda.
Oportunidades estratégicas
Para inversores que apunten a flujos regulares, los mercados urbanos en expansión y zonas turísticas maduras siguen siendo muy atractivos. La combinación de precios aún asequibles (comparados con el norte de Europa) y rendimiento superior permite capturar rentas estables mientras se benefician de la apreciación de capital.
Dada la estructura española —con municipios costeros, demografía creciente y una economía abierta al extranjero— España se perfila como un hub europeo para invertir en residencial con objetivos a medio plazo: alquileres seguros y plusvalías razonables.
Conclusión
El mercado inmobiliario español sigue presentándose como una de las opciones más rentables y estables de Europa: un retorno bruto nacional del 5,6 % en Q1 2025, con valores entre 4 % y 7,5 % en grandes urbes, posiciona al país como un referente para inversión en vivienda. Frente a Europa del Este, ofrece menor volatilidad y, comparado con el norte europeo, mayor rentabilidad.
Para los actores del sector, este entorno sugiere oportunidades de expansión, especialmente en el segmento buy-to-let. Para los reguladores, se plantea el reto de equilibrar este dinamismo con ampliación de oferta asequible y continuidad del acceso a la vivienda. La trayectoria que adopte España podría servir como modelo para otras economías europeas en la carrera por reconvertir la vivienda en activo rentable, accesible y sostenible.
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