La banca europea mantiene su rentabilidad pese a la tormenta geopolítica: implicaciones para el real estate institucional

Mientras los focos mediáticos se concentran en la incertidumbre en Ucrania, las tensiones entre Estados Unidos y China y la creciente presión regulatoria en Bruselas, el sistema financiero europeo sigue mostrando una solidez inesperada. Según datos publicados esta semana por la Autoridad Bancaria Europea (EBA) y recogidos por Swissinfo (3 de julio de 2025), el conjunto de la banca europea cerró el primer trimestre del año con una rentabilidad sobre recursos propios (RoE) del 10,5 %, una de las cifras más elevadas desde la crisis de deuda soberana de 2011.

Este resultado, impulsado por el mantenimiento de tipos de interés elevados, el control del riesgo de crédito y una mejora en eficiencia operativa, no solo refuerza la estabilidad financiera del bloque, sino que tiene implicaciones directas para uno de sus sectores más intensivos en financiación: el inmobiliario institucional.

En un entorno donde los flujos de capital hacia activos reales han mostrado señales de contención por motivos macro y geopolíticos, la continuidad de una banca rentable y dispuesta a prestar podría actuar como catalizador de una nueva fase de inversión en real estate europeo.

La rentabilidad bancaria como ancla de financiación

La mejora de márgenes de intermediación —diferencia entre los tipos activos y pasivos— ha sido uno de los principales motores de este aumento en la rentabilidad bancaria. Aunque el Banco Central Europeo ha mantenido el tipo de depósito en el 3,75 % durante el primer semestre de 2025, los bancos han logrado optimizar la remuneración del pasivo y aumentar la rentabilidad de las nuevas carteras de crédito, en particular en los segmentos corporativo y promotor.

Según datos de la EBA, la ratio de eficiencia (coste sobre ingresos) se ha situado en niveles de entre el 56 % y el 58 %, y la morosidad continúa contenida en el entorno del 2,3 %, cifras que dan margen a las entidades para reactivar operaciones de financiación estructurada y project finance inmobiliario.

En mercados como Alemania, Francia y España, bancos como BNP Paribas, Santander, CaixaBank y Deutsche Bank han empezado a reabrir líneas de financiación para proyectos build-to-rent, rehabilitación energética de edificios y adquisición de carteras estabilizadas. En paralelo, los bancos medianos y regionales —especialmente en Países Bajos y los países nórdicos— han mostrado un renovado interés por operaciones con promotores locales, aprovechando su capilaridad y conocimiento de mercado.

¿Un respiro para el real estate europeo?

En 2023 y parte de 2024, la inversión inmobiliaria institucional en Europa sufrió una desaceleración notable, marcada por el endurecimiento monetario, la caída de valoraciones y la cautela de los financiadores. El volumen transaccionado cayó en torno a un 30 % interanual, especialmente en activos de oficinas y retail no prime.

Sin embargo, el repunte en la rentabilidad bancaria podría modificar este panorama. El acceso al crédito más competitivo para operaciones core-plus, el aumento de apetito por colateral tangible y la aparición de instrumentos híbridos (deuda + equity) están generando nuevas oportunidades, especialmente en residencial en alquiler, logística urbana y activos alternativos como residencias de estudiantes y life sciences.

En España, por ejemplo, entidades como Sabadell y BBVA han reactivado mandatos para financiar proyectos built-to-rent en Madrid, Valencia y Sevilla, con estructuras de préstamo sindicadas que incluyen cláusulas ESG y plazos de hasta 15 años.

La clave, según los analistas, está en la recalibración del riesgo. “Los bancos europeos han salido reforzados de un ciclo de tensión global. Su capitalización y rentabilidad actual les permite volver a prestar, pero serán selectivos. Solo los proyectos bien ubicados, con gestión profesional y retorno claro, accederán a la financiación en condiciones atractivas”, señala un consultor de riesgo de crédito en Luxemburgo.

Interés institucional: más allá de los core markets

Otro efecto indirecto del buen momento bancario es la reapertura del interés por mercados secundarios en Europa. Mientras Londres, París y Berlín siguen acaparando buena parte del capital institucional, ciudades como Oporto, Valencia, Cracovia o Turín están captando la atención de vehículos con mandato flexible que buscan mayores yields y valoraciones atractivas.

Este movimiento se ve reforzado por la disponibilidad de financiación local. Bancos regionales con fuerte implantación territorial están dispuestos a financiar operaciones con menor competencia y mayor recorrido de revalorización. Además, la digitalización de procesos de análisis y la integración de criterios ESG están reduciendo las asimetrías de información que históricamente penalizaban a estos mercados.

El resultado es una mayor capilaridad de la inversión, lo que contribuye a una distribución más equitativa del capital y a la regeneración urbana de núcleos que habían quedado fuera del radar post-Brexit y post-COVID.

Riesgos latentes y cautela necesaria

No obstante, el buen momento de la banca no elimina los riesgos. La exposición a deuda pública, el encarecimiento del coste de los depósitos y la posibilidad de una corrección en los valores de tasación inmobiliaria —si los tipos no bajan como se espera en la segunda mitad del año— siguen siendo amenazas a tener en cuenta.

Además, la estabilidad del sector bancario europeo depende en gran medida del mantenimiento del ciclo de crecimiento macroeconómico. Una desaceleración abrupta, o una intensificación del conflicto geopolítico en el este del continente, podría tensar los balances y volver a cerrar el grifo del crédito.

Por ahora, sin embargo, el escenario es más constructivo de lo que muchos anticipaban hace un año. Y para el real estate europeo, eso equivale a una bocanada de aire fresco.

Los bancos han vuelto a la mesa de juego. Y con ellos, vuelve la posibilidad de ejecutar operaciones que durante meses parecían inviables.