La regulación del alquiler vacacional impulsa al sector hotelero en destinos turísticos clave
21/07/2025 - ⏱️ 2 min
La creciente presión regulatoria sobre el alquiler vacacional en destinos turísticos españoles está provocando un vuelco estratégico: los hoteles tradicionales están recogiendo los frutos de una tendencia normativa que favorece su recuperación y estabiliza sus ocupaciones.
En abril de 2025, una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal entró en vigor, exigiendo el consentimiento de al menos tres quintos de una comunidad para autorizar un piso turístico en un edificio. Esta medida, aprobada para preservar la convivencia urbana, otorgó a los vecinos capacidad para vetar nuevos alojamientos turísticos, lo que ha comenzado a frenar el crecimiento indiscriminado de viviendas vacacionales en zonas densamente pobladas.
En paralelo, en Barcelona el Tribunal Constitucional avaló recientemente una ley municipal que prohibirá todos los alquileres turísticos en edificios residenciales para 2028. Se tratará de una medida contundente, motivada por la crisis de vivienda y la politización del exceso turístico.
Este endurecimiento normativo ocurre en un contexto de creciente presión social contra el "sobreturismo": Barcelona, Baleares y Canarias han sido foco de protestas y movilizaciones vecinales contra los pisos turísticos. Y no es un fenómeno aislado: la tendencia regulatoria se observa también en Málaga, donde también se han congelado nuevas licencias vacacionales en distritos saturados.
Hoteles, los grandes ganadores
La oleada normativa ha despojado al alquiler vacacional de parte de su ventaja competitiva. Según la consultora Hotel News Resource, "las autoridades españolas están imponiendo medidas rígidas sobre Airbnb y otras plataformas, lo que podría impulsar al sector hotelero". También Reuters informó que las autoridades estiman que restringir los alquileres turísticos podría favorecer la expansión de hoteles de lujo, amenazados previamente por el auge de pisos turísticos.
Para los grandes grupos hoteleros y cadenas regionales, las restricciones representan una oportunidad doble: recuperar cuota en mercados saturados y reforzar su narrativa sobre alojamiento de calidad y legal.
Impacto económico y estratégico
- Mejora de la ocupación: Destinos como Barcelona y Palma registran incrementos en la ocupación hotelera a costa de la disminución de pisos turísticos.
- Recuperación de rentas premium: Menor oferta P2P facilita que los hoteles eleven precios en temporada alta, mejorando RevPAR — ingreso por habitación disponible — y márgenes.
- Apuesta por la calidad: Los hoteles comunican mayor seguridad jurídica, cumplimiento normativo y respeto por la comunidad como ventaja competitiva.
Reacción del sector turístico
La patronal hotelera (FEHT) y administradores de fincas ven en la norma de Propiedad Horizontal un mecanismo positivo que reduce presión en zonas saturadas y mejora la convivencia urbana. Al mismo tiempo, se refuerza el argumento técnico de que los hoteles pagan impuestos como IVA turístico y tienen una obligación formal que plataformas P2P no siempre cumplen.
Riesgos y posibles sombras
No obstante, existen matices relevantes. El País alertó de que en casos similares la regulación excesiva ha provocado alzas de los precios hoteleros sin mejorar el acceso a la vivienda. De hecho, en ciudades con restricciones instauradas desde hace tiempo —como Barcelona— el precio medio del alquiler se ha disparado, sin que haya habido un relevo de oferta residencial existente.
Además, Airbnb ya ha alertado de que las normativas pueden poner en riesgo hasta el 2 % del PIB generado por alojamientos turísticos, aproximadamente 30.000 millones de euros, así como 400.000 empleos. Esto da argumentos a quienes piden una regulación más equilibrada, que atienda tanto a necesidades locales como a estabilidad económica.
¿Un modelo replicable?
La experiencia pionera de España puede servir de referencia en otros países europeos que enfrentan fenómenos similares. Ciudades como Ámsterdam o Florencia ya han implementado restricciones estrictas a los alquileres vacacionales. En España, el efecto positivo depende de un equilibrio crítico: limitar excesivamente el alquiler vacacional podría inflacionar el alojamiento hotelero y desincentivar al turismo de moda urbana, mientras que una aplicación moderada puede robustecer la convivencia y reforzar la oferta hotelera.
Conclusión
La consolidación regulatoria contra el alquiler vacacional marca un punto de inflexión en el mercado inmobiliario español. Los hoteles se reinventan como actores centrales en zonas turísticas, recuperando poder frente a plataformas P2P por la vía normativa. La clave estará en mantener un marco que haga sostenible esta transición, evitando efectos colaterales como encarecimientos hoteleros o restricciones de la oferta.
A medio plazo, la armonización entre normativa nacional, autonómica y municipal será decisiva. Si España logra adaptar las restricciones para equilibrar convivencia urbana, oferta de alojamiento y sostenibilidad turística, podría consolidar un modelo exportable que redefina el real estate turístico en Europa.
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