Récord histórico en compraventa de vivienda usada en España: ¿rebote coyuntural o síntoma de recuperación estructural?

El mercado inmobiliario español acaba de marcar un nuevo hito. En abril de 2025 se registraron 54.318 operaciones de compraventa de vivienda usada, la cifra más alta desde 2008, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), publicados esta semana y recogidos por El Economista. El crecimiento interanual ha sido del 2,3 %, consolidando una tendencia alcista que, si bien moderada, se produce en un contexto macroeconómico aún condicionado por los tipos de interés elevados y la incertidumbre geopolítica global.

Este repunte ha generado un debate entre analistas: ¿se trata de una recuperación estructural del sector tras el ajuste post-COVID y las subidas de tipos de 2022‑2023, o estamos ante un efecto coyuntural provocado por una ventana de oportunidad en la financiación hipotecaria y la falta de oferta en vivienda nueva?

Mientras algunos lo interpretan como una señal de estabilización del ciclo inmobiliario, otros advierten de que el crecimiento está impulsado por dinámicas que podrían no sostenerse en el medio plazo.

El tirón de la segunda mano ante el parón de la obra nueva

Lo que sí parece claro es que el protagonismo de la vivienda usada responde, en parte, al freno en la promoción de obra nueva. En los primeros cinco meses de 2025, el número de visados de construcción ha caído un 14,2 % interanual, y el stock disponible de viviendas a estrenar es el más bajo desde 2010. Esto ha trasladado la presión de la demanda hacia el mercado de segunda mano, donde los tiempos de venta se han acortado significativamente en capitales como Madrid, Sevilla, Alicante o Málaga.

La preferencia por la vivienda usada también se explica por factores de precio y ubicación. Muchos de los inmuebles de obra nueva se sitúan en zonas periféricas o aún en desarrollo, mientras que la vivienda de segunda mano —especialmente aquella que ha sido renovada recientemente— ofrece localizaciones céntricas o consolidadas, donde la escasez de suelo limita nuevas promociones.

“Estamos viendo una revalorización progresiva de la vivienda usada reformada en zonas urbanas bien conectadas. El comprador medio ya no prioriza tanto el estreno como el acceso inmediato, la localización y el ahorro de costes en reforma”, señala una portavoz de una red nacional de intermediación inmobiliaria.

Compradores nacionales al frente del rebote

A diferencia del boom prepandemia, dominado en muchas zonas por compradores extranjeros, el ciclo actual de crecimiento en la compraventa parece estar liderado por la demanda doméstica. Los datos de abril muestran un aumento significativo en operaciones de familias residentes en España, impulsadas por una mayor estabilización del empleo, mejoras salariales y una incipiente bajada en los tipos hipotecarios fijos a largo plazo.

Aunque el Banco Central Europeo ha mantenido los tipos en el 3,75 %, las expectativas de relajación monetaria para finales de año ya han comenzado a trasladarse a las ofertas hipotecarias de los principales bancos. Las entidades están ofreciendo diferenciales más bajos en productos a tipo fijo y mixto, reactivando la contratación entre compradores que habían aplazado su decisión de compra durante los dos últimos años.

El repunte ha sido especialmente visible en franjas de edad de entre 30 y 45 años, muchos de ellos con estabilidad laboral y acceso al ahorro acumulado durante la pandemia.

¿Una oportunidad para el inversor institucional?

Este entorno presenta también oportunidades emergentes para el capital institucional. Fondos y plataformas especializadas en la compra, rehabilitación y posterior venta o alquiler de vivienda usada están reactivando operaciones en mercados secundarios y terciarios. El modelo de inversión en “build-to-rent sobre segunda mano” está ganando terreno frente a la promoción nueva, especialmente en ciudades medianas con presión demográfica, como Zaragoza, Valladolid, Gijón o Cádiz.

Además, la liquidez creciente y la consolidación de operadores especializados están facilitando la creación de carteras estables con yield neto superior al 5 %, en segmentos donde la competencia de grandes promotores aún es baja.

No obstante, los analistas advierten de que el entorno no está exento de riesgos: la concentración geográfica de la demanda, la dificultad para encontrar producto de calidad y las posibles medidas regulatorias que se avecinan en materia de vivienda pueden alterar las previsiones.

Perspectiva europea: España como referencia en dinamismo residencial

En el contexto europeo, el caso español destaca por su resiliencia. Mientras mercados como Alemania o Suecia aún lidian con correcciones de precios y contracción del crédito, España parece haber digerido el ajuste monetario con relativa solidez. Según Eurostat, los precios de la vivienda en España crecieron un 12,3 % interanual en el primer trimestre de 2025, frente al 5,4 % de la media de la eurozona.

Este dinamismo ha reactivado el interés por España entre fondos paneuropeos que buscan exposición al segmento residencial. La combinación de crecimiento demográfico, atractivo fiscal regional y estabilidad macroeconómica está reforzando el papel de ciudades españolas como hubs de inversión inmobiliaria dentro del sur de Europa.

El reto, como advierten organismos internacionales, está en asegurar que este crecimiento no derive en una nueva fase de exclusión residencial, especialmente en los tramos de ingreso medio. La compraventa se recupera, pero el acceso sigue siendo desigual.

¿Qué viene ahora?

La clave en los próximos meses estará en observar si el rebote de abril se consolida o fue solo un punto de inflexión coyuntural. Los próximos datos trimestrales, junto con las decisiones del BCE y la evolución del crédito bancario, permitirán calibrar la sostenibilidad del ciclo.

Si el impulso actual se traduce en estabilidad, podría consolidarse una recuperación sostenida del mercado residencial español, con implicaciones para toda la región. Pero si responde únicamente a un efecto transitorio de tipo financiero, el sector podría volver a enfrentarse a tensiones de accesibilidad y falta de oferta estructural.

Por ahora, la vivienda usada marca el ritmo. Y Europa mira con atención el pulso de un mercado que, contra todo pronóstico, parece haber recuperado su aliento.