El real estate prime europeo se consolida como refugio de valor: AEW anticipa rentabilidades del 8,1 % hasta 2029

En un contexto marcado por el recorte de tipos del Banco Central Europeo y la creciente incertidumbre geopolítica global, el sector inmobiliario prime europeo emerge como uno de los activos más resilientes y atractivos para los inversores institucionales. Según el último informe de AEW —la gestora inmobiliaria del grupo Natixis Investment Managers—, las propiedades de alta calidad situadas en ubicaciones estratégicas del continente podrían ofrecer una rentabilidad anual media del 8,1 % durante el período 2025‑2029.

La estimación parte de un análisis que contempla tanto el retorno por ingresos como la apreciación de capital, y se ha elaborado bajo un escenario base de estabilización de tipos de interés, moderación inflacionaria y recuperación paulatina del apetito inversor. Incluso en un escenario adverso —con menor crecimiento y compresión de yields más lenta—, el informe proyecta una rentabilidad mínima del 7 %, lo que posiciona al inmobiliario prime por encima de otras clases de activo tradicionales como los bonos corporativos o la renta variable europea de gran capitalización.

El nuevo entorno macroeconómico redefine las prioridades

La decisión del BCE de iniciar un ciclo bajista de tipos, con un primer recorte hasta el 2 % en junio, ha reactivado el apetito por activos con flujos de caja estables y protección frente a la inflación. “Los inmuebles prime, con contratos de alquiler a largo plazo y ubicaciones centrales, ofrecen una combinación única de seguridad jurídica, liquidez y resiliencia ante ciclos económicos adversos”, explica Hans Reuter, director de estrategia en AEW Europe.

A esto se suma un euro fortalecido —cotizando en torno a 1,18 USD—, que refuerza el atractivo del continente para inversores internacionales en búsqueda de refugio. Fondos de pensiones canadienses, aseguradoras coreanas y gestoras de Oriente Medio han intensificado sus compras en Londres, París, Madrid, Múnich y Ámsterdam durante el primer semestre de 2025, apostando por activos institucionales en sectores como oficinas prime, logística urbana y residencial multifamiliar de alta gama.

Segmentos destacados: oficinas prime y living institucional

A pesar de la transformación acelerada del trabajo, las oficinas situadas en CBDs (Central Business Districts) siguen siendo la columna vertebral del real estate europeo de calidad. “La polarización del mercado ha llegado a su punto máximo. Mientras los activos secundarios sufren desocupación e iliquidez, las oficinas prime gozan de plena ocupación y renegociaciones al alza”, apunta el informe. La clave reside en la ubicación, la sostenibilidad (certificaciones ESG) y la flexibilidad en la distribución interior.

El segundo gran vector de crecimiento está en el segmento residencial institucional —especialmente build‑to‑rent (BTR), residencias de estudiantes (PBSA) y senior living—. Estos activos ofrecen flujos predecibles y están respaldados por tendencias demográficas estructurales: envejecimiento de la población, urbanización sostenida y déficit crónico de vivienda asequible. En ciudades como Barcelona, Milán, Lyon o Varsovia, la demanda supera ampliamente la oferta, generando incrementos de rentas por encima del IPC.

Diferenciales entre regiones: el sur toma impulso

Una de las sorpresas del informe de AEW es el creciente protagonismo del sur de Europa. España, Italia y Portugal aparecen como mercados con un binomio rentabilidad-riesgo especialmente atractivo. A diferencia de los mercados core tradicionales —como Alemania o Países Bajos—, donde los precios ya reflejan una maduración avanzada, el sur ofrece oportunidades de arbitraje impulsadas por reformas regulatorias, desarrollo de infraestructuras y dinamismo económico.

Madrid y Barcelona lideran el ranking de ciudades con mejor retorno ajustado al riesgo en segmentos como el multifamily, el living estudiantil y la logística de última milla. Roma y Lisboa, aunque menos institucionalizadas, han atraído operaciones significativas en el primer semestre, como el portfolio logístico adquirido por GIC o la entrada de M&G en residencias senior en Italia.

Un nuevo ciclo inversor condicionado por la sostenibilidad

Otro de los factores destacados por AEW es el peso creciente de la sostenibilidad en la valoración de activos. Los edificios con certificaciones BREEAM, LEED o equivalentes, y aquellos que integran estrategias de descarbonización, están captando las mejores rentabilidades y atrayendo a los arrendatarios más solventes. En cambio, los activos obsoletos afrontan descuentos de hasta el 30 % y caídas abruptas de ocupación.

“La regulación europea en materia ESG —como la Taxonomía o la Directiva de Información Corporativa— está reordenando el mapa inversor. El capital está fluyendo de forma cada vez más clara hacia activos eficientes y responsables”, señala Reuter. AEW estima que más del 60 % de la rentabilidad futura en real estate vendrá condicionada por el grado de sostenibilidad técnica y operativa de los activos.

Riesgos latentes y cautela razonable

Pese al tono optimista, el informe advierte sobre algunos riesgos a tener en cuenta. Entre ellos, el impacto de posibles escaladas geopolíticas —especialmente en el frente comercial entre EE. UU. y China—, las elecciones en Estados Unidos en noviembre de 2025, y la posible volatilidad derivada del ciclo de normalización monetaria. Además, el sector financiero europeo aún muestra síntomas de fragmentación que podrían limitar el acceso al crédito en algunos países periféricos.

No obstante, el consenso entre gestores y analistas es claro: el real estate prime europeo vuelve a estar en el radar de los grandes capitales globales como activo core de cualquier cartera diversificada. La combinación de fundamentos sólidos, estabilidad institucional y corrección de precios tras 2022‑2023 lo posicionan como un activo defensivo, pero con capacidad real de crecimiento.

En palabras del informe: “Europa ofrece un equilibrio único entre seguridad jurídica, infraestructuras maduras y margen de expansión. La ventana para entrar en activos prime con valor razonable aún está abierta, pero podría cerrarse en 2026 con la plena recuperación del ciclo”.