España encarece la vivienda un 77 % desde 2014, pero Oxford Economics descarta una burbuja: ¿riesgo contenido o nuevo ciclo de tensión estructural?

28/06/2025 - ⏱️ 2 min

El mercado residencial español ha vivido una escalada de precios sin precedentes en la última década. Según un informe publicado esta semana por Oxford Economics, el precio medio de la vivienda en España ha subido un 77 % desde el año 2014, marcando uno de los crecimientos acumulados más fuertes de Europa Occidental. Sin embargo, el informe matiza: “no se observan los ingredientes típicos de una burbuja inmobiliaria”. La afirmación, que busca templar los ánimos en un contexto de creciente alarma social, se apoya en una lectura macroeconómica aparentemente sólida, pero no exenta de advertencias.

El análisis, incluido dentro del Housing Affordability Global Outlook del centro de estudios británico, coloca a España entre los países europeos con mayores desequilibrios entre el crecimiento de los precios de la vivienda y los ingresos medios, solo por detrás de Alemania y Países Bajos. Mientras tanto, el porcentaje del sueldo medio destinado al alquiler en ciudades como Madrid o Barcelona supera el 40 %, frente a medias del 25–30 % en muchas capitales del norte europeo. No obstante, el informe destaca que la subida de precios no responde esta vez a un exceso de crédito ni a prácticas de especulación masiva, como ocurrió entre 2000 y 2008.

“El crecimiento del mercado español se explica, en gran parte, por factores estructurales: oferta insuficiente, atracción de inversión extranjera, migración interna hacia zonas urbanas dinámicas y políticas de vivienda ineficientes”, concluyen los analistas de Oxford.

Un mercado tenso, pero con fundamentos

Uno de los elementos diferenciales señalados es la baja carga hipotecaria de los hogares. Según datos del Banco de España, el endeudamiento hipotecario de las familias en proporción a su renta disponible está hoy un 35 % por debajo del pico alcanzado en 2008. Al mismo tiempo, el volumen de hipotecas concedidas para compra de vivienda habitual se ha estabilizado, con un endurecimiento de los criterios de concesión en los últimos 24 meses.

A ello se suma el peso creciente de los compradores sin financiación bancaria: inversores internacionales, fondos y compradores nacionales con elevado patrimonio, que acuden al mercado sin necesidad de crédito y concentran adquisiciones en los segmentos prime y en destinos turísticos. El informe de Oxford alerta, no obstante, de los efectos de este fenómeno sobre la accesibilidad: “Aunque la subida de precios no responde a un apalancamiento excesivo, sí está generando una exclusión silenciosa de los jóvenes del mercado de propiedad”.

De hecho, la tasa de emancipación juvenil ha caído en picado, situándose en el 14,8 % en 2024 —la más baja desde que existen registros—, y las compraventas realizadas por menores de 35 años representan apenas un 10 % del total. Las comunidades más afectadas son Baleares, Canarias y Madrid, donde el desequilibrio entre oferta y demanda se ha intensificado tras la recuperación postpandemia.

La vivienda como factor de riesgo social

Oxford Economics introduce también un matiz relevante en su diagnóstico: aunque el mercado no está sobreapalancado ni inflado artificialmente, su tensión creciente puede tener efectos indirectos sobre la estabilidad política y social. En un país donde el acceso a la vivienda se percibe cada vez más como un factor de desigualdad estructural, el riesgo de movilización social, regulación ad hoc o intervención fiscal directa se incrementa.

En este contexto, el Gobierno central ha anunciado recientemente una batería de medidas, incluyendo la movilización de 50.000 viviendas públicas, un nuevo índice de precios de referencia para el alquiler y la reserva obligatoria de suelo para vivienda protegida en todos los nuevos desarrollos urbanísticos. Sin embargo, los analistas consideran que “sin una verdadera transformación del marco de incentivos urbanísticos y fiscales, estas medidas tendrán impacto limitado”.

Por su parte, el sector promotor advierte que la incertidumbre regulatoria y los topes de alquiler están provocando un freno en el inicio de nuevos proyectos. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) señala que los visados de obra nueva han caído un 17 % en los últimos doce meses, mientras el coste del suelo ha subido un 9 %.

Implicaciones para los inversores inmobiliarios

Para los inversores en real estate, el diagnóstico de Oxford Economics aporta una doble lectura. Por un lado, la ausencia de una burbuja financiera clásica —como la de 2007— refuerza la tesis de que el mercado español puede seguir siendo atractivo en el medio plazo, especialmente en segmentos prime y proyectos build-to-rent respaldados por demanda estructural.

Por otro lado, la creciente tensión social, la intervención normativa creciente y la menor accesibilidad para nuevos compradores configuran un entorno más incierto desde el punto de vista político y fiscal. Los inversores institucionales ya están descontando escenarios de rentabilidad moderada y mayor exigencia ESG en sus estrategias residenciales, especialmente en grandes capitales.

El sector permanece atento a las decisiones que puedan emanar del nuevo ciclo político tras las elecciones autonómicas de 2025, donde el eje vivienda ha ganado centralidad en los discursos de todos los partidos. En este sentido, los próximos meses serán claves para definir si España opta por liberalizar el desarrollo de suelo y facilitar inversión en vivienda asequible o si, por el contrario, intensifica su intervención en el mercado a través de controles y nuevos tributos.

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