El NPL Summit 2025 sitúa la tokenización como herramienta clave para rehabilitar vivienda social en España
26/06/2025 - ⏱️ 2 min
La edición 2025 del NPLs & Real Estate Summit, celebrada en Madrid la semana pasada, ha dejado un mensaje claro: la próxima ola de recuperación de activos problemáticos en España podría estar liderada por la tecnología blockchain y, en particular, por la tokenización de vivienda social.
Durante las sesiones centradas en estrategias de revalorización de carteras adjudicadas —o REO—, diversos panelistas señalaron que una parte sustancial del parque inmobiliario inactivo o subutilizado, especialmente en entornos urbanos periféricos, podría encontrar una nueva vida si se estructura bajo modelos digitales que permitan la entrada escalonada de capital y una gobernanza más eficiente.
El modelo, que ya ha sido ensayado en mercados como Estados Unidos y Alemania, consiste en digitalizar la propiedad de activos inmobiliarios en forma de tokens que representan participaciones fraccionadas, con derechos económicos (y, eventualmente, políticos) sobre cada activo. Esta estructura no solo reduce las barreras de entrada para pequeños inversores, sino que facilita la financiación de rehabilitación, mantenimiento y gestión profesionalizada.
Un parque infravalorado con potencial social
Según datos presentados por Intrum y Servihabitat, en España existen más de 115.000 activos residenciales adjudicados que no generan rentabilidad alguna para sus actuales propietarios (bancos, fondos o servicers). Una parte significativa de ellos son viviendas construidas hace más de 30 años, ubicadas en zonas con demanda latente de alquiler social o asequible, pero que requieren rehabilitación estructural y gestión técnica.
“La tokenización puede ser una vía para movilizar capital paciente, incluso con retorno moderado, si se vincula a proyectos con impacto social y respaldo institucional”, explicó Marta García, directora de Innovación en CMS Spain. “Ya no se trata solo de maximizar yield, sino de diseñar estructuras mixtas que combinen rentabilidad, gobernanza transparente y objetivos sociales”.
Representantes de Sareb, la Entidad Estatal de Gestión de Activos, confirmaron estar estudiando estructuras de consorcios mixtos que impliquen a administraciones locales, gestores profesionales y plataformas de inversión digital. El objetivo: rehabilitar carteras enteras de vivienda vacía mediante financiación tokenizada, utilizando mecanismos que garanticen la trazabilidad del capital y el control de la propiedad.
Casos piloto y nuevos players
El evento sirvió también para presentar algunos proyectos piloto en fase de lanzamiento, en particular en la Comunidad Valenciana y el área metropolitana de Sevilla, donde se están analizando antiguos bloques de vivienda protegida con posibilidad de transformación en alquiler asequible mediante esquemas híbridos de financiación: subvención pública + inversión tokenizada minorista.
Entre los actores más activos se encuentran plataformas como Brickken, Reental o Urbanitae, algunas de las cuales ya están registradas en el entorno sandbox regulatorio español y han mostrado interés en aplicar su tecnología no solo a proyectos rentables, sino también a vivienda con impacto.
Asimismo, varios family offices han expresado su disposición a participar en estructuras piloto si se garantiza la existencia de un marco legal estable, rendimientos razonables (del 3 al 5 %) y visibilidad política del proyecto.
Implicaciones para la inversión inmobiliaria: oportunidad emergente con impacto estructural
- Un nuevo segmento institucionalizable: La vivienda social podría adquirir estatus de inversión si se articula mediante estructuras tokenizadas que ofrezcan liquidez y transparencia.
- Revalorización del REO con impacto social: Activos hasta ahora pasivos para servicers y bancos podrían convertirse en instrumentos de impacto social y financiero.
- Nuevas plataformas como intermediarios clave: Las fintech inmobiliarias se posicionan como puente entre sector público y capital privado.
- Necesidad urgente de regulación clara: Para escalar el modelo, se requiere un marco normativo definido y adaptado a la tokenización con objetivos sociales.
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