España lidera el crecimiento inmobiliario europeo: por qué los inversores están atentos
21/07/2025 - ⏱️ 2 min
Tras años de recuperación tras la crisis de 2008 y el golpe del covid‑19, el mercado inmobiliario español emerge este año como el más dinámico de Europa. Según un informe de Idealista y Nuveen, los precios de la vivienda crecieron un 8 % interanual durante el tercer trimestre de 2024, posicionando a España por detrás únicamente de Países Bajos (+11 %) y por delante de Alemania, Francia o Reino Unido.
El motor residencial: desequilibrio entre oferta y demanda
El encarecimiento no solo es marcado, sino casi generalizado. En Q3 2024, la oferta de viviendas se redujo un 10 % respecto al año anterior; la demanda se desplaza especialmente hacia pisos con precios de hasta 210.000 €, una franja prioritaria en 32 capitales españolas. En Madrid y Barcelona, la demanda se extiende incluso a unidades de hasta 300.000 €, reflejo de una escalada sostenida de precios en grandes ciudades.
Esta subida responde a diversos factores conjuntados:
- Oferta muy limitada, con restricciones persistentes en la construcción y escasez de suelo disponible.
- Demandas residentes e internacionales, insatisfecha ante un parque de vivienda estabilizado tras la pandemia.
- Tipos de interés que, aunque elevados, están dando indicios de moderación, mejorando la accesibilidad a la financiación.
Ciudades prime: Madrid, un caso notable
La capital destaca además por su excepcional nivel de ocupación. El informe destaca que Madrid presenta una de las tasas de vacancia más bajas en distritos prime (CBD), de apenas 3,7 %, frente a ciudades como Berlín, Londres o Dublín. Ese déficit de espacio de primera línea impulsa las rentas y hace que la ciudad sea particularmente atractiva para inversores.
Logística: mucho más que ladrillo
No solo la vivienda impulsa el mercado. El segmento logístico se ha disparado: Barcelona registró incrementos de doble dígito en rentas, mientras que Madrid llegó a +5 % interanual durante el cuarto trimestre de 2024. Esto contrasta con un crecimiento estimado en Europa de apenas +0,6 % para el mismo periodo. La eclosión del comercio electrónico, la mejora de cadenas de suministro regionales y una escasez de suelo logístico explican esta resiliencia.
El contexto europeo: una recuperación heterogénea
El panorama continental se muestra desigual. Si bien mercados nórdicos y británicos remontan, grandes economías como Alemania y Francia mantienen una recuperación más lenta. Según Cushman & Wakefield, Europa en general suma diez trimestres consecutivos de crecimiento en rentas de prime en oficinas, alta calle y logística, aunque con vacancias moderadas.
En oficinas, las vacancias europeas se sitúan cerca del 9 % en promedio, con bajos niveles en centros de primer orden y mayores ritmos de recuperación en arrendamientos.
¿Por qué España está en el radar de los grandes fondos?
- Rentabilidad directa: la combinación de revalorización del capital (+8 %) y rentas al alza suministra retornos totales atractivos.
- Secundado por macrodatos estables: el auge inmobiliario coincide con un crecimiento económico robusto (3,2 % en 2024) y una tasa alta de creación de empleo.
- Barrera de entrada: con escasez de suelo y regulación urbanística rígida, nuevos desarrollos son complicados de poner en marcha, lo que protege el mercado existente.
- Flujo internacional: aunque el flujo de compradores extranjeros sigue elevado, la demanda interna es la base del crecimiento.
Riesgos y advertencias en el horizonte
- Tipo de interés: aunque el BCE ha dado señales de moderación, un repentino cambio al alza podría frenar la demanda.
- Equidad social: Reuters alerta sobre un desfase entre salarios y precios: los sueldos subieron un 19 % en la última década, frente a un +44 % en vivienda. La accesibilidad se convierte en desafío político.
- Presión regulatoria: aumenta el foco sobre límites a alquileres y vivienda vacacional, con posibles efectos adversos sobre la inversión extranjera, aunque hasta ahora el impacto ha sido mitigado.
Perspectivas 2025: entre cautela y oportunidades
Para este año se prevé una ralentización en el alza de precios, estimada por CaixaBank Research y Solvia en torno al 3‑5 %. No obstante, la caída prevista de tipos por parte del BCE y la mejora del acceso al crédito podrían impulsar un nuevo ciclo, sobre todo en vivienda y logística.
El componente internacional, con fondos de EE. UU., Reino Unido y capitales europeos invirtiendo con fuerza, refuerza la confianza en España. Y aunque el riesgo político y regulatorio es real, la escasez estructural de vivienda y suelo logístico mantiene la valoración al alza.
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