Las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual suben un 27,5 % y marcan máximos desde 2017: el 91,7 % afecta a vivienda usada

17/09/2026 – ⏱ 7 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

Durante buena parte de este ciclo inmobiliario, la morosidad hipotecaria ha sido la variable ausente del debate. Con los precios de la vivienda subiendo a doble dígito y el empleo sosteniéndose, los indicadores de impago llevaban años en niveles que apenas merecían comentario. La estadística de ejecuciones hipotecarias publicada por el Instituto Nacional de Estadística el 16 de septiembre de 2026 introduce un matiz en ese relato. El número de ejecuciones iniciadas sobre vivienda habitual se situó en 3.703 entre abril y junio, un 10,3 % más que en el trimestre anterior y un 27,5 % por encima del mismo periodo de 2025. Es la cifra más alta desde el primer trimestre de 2017, es decir, en algo más de nueve años.

Qué mide exactamente esta estadística

Conviene empezar por la definición, porque el dato se presta a lecturas apresuradas. La estadística del INE contabiliza las certificaciones de ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas en los Registros de la Propiedad durante el trimestre de referencia. Es decir, mide el arranque del procedimiento, no su desenlace. El propio instituto recuerda de forma expresa que no todas las ejecuciones de hipoteca terminan con el lanzamiento —el desahucio— de sus propietarios: muchos procedimientos se paralizan por acuerdo entre las partes, refinanciación, venta del inmueble antes de la subasta o aplicación de los mecanismos de protección previstos en la normativa hipotecaria. El dato es, por tanto, un indicador de tensión en el pago, no un recuento de familias que han perdido su casa.

Los números del segundo trimestre, de lo general a lo particular

En el conjunto del trimestre se iniciaron 7.141 ejecuciones hipotecarias sobre todo tipo de fincas, un 8,3 % más que entre enero y marzo y un 12,2 % más que un año antes. De ellas, 6.864 recayeron sobre fincas urbanas —la categoría que incluye las viviendas— y 277 sobre fincas rústicas, estas últimas en retroceso tanto trimestral (-15,3 %) como interanual (-19,5 %). Las urbanas avanzaron un 9,4 % en el trimestre y un 14,1 % en tasa anual.

Dentro de las urbanas, 4.869 ejecuciones correspondieron a viviendas, un 8,3 % más que en el trimestre previo y un 20,9 % más que en el segundo trimestre de 2025. El desglose por titularidad es el que explica el titular: 4.358 de esas ejecuciones afectaron a viviendas de personas físicas, un 23,6 % más en tasa interanual, mientras que las correspondientes a personas jurídicas se quedaron en 631, con un descenso trimestral del 3,5 % y una subida anual del 5 %. El repunte se concentra, por tanto, en el hogar particular, no en el balance de las sociedades. Completan el cuadro las 1.750 ejecuciones sobre locales, garajes, oficinas, trasteros, naves y otros edificios (+13,6 % trimestral, +4,2 % interanual) y las 125 sobre solares, que caen un 41,3 % en tasa anual.

Vivienda usada frente a vivienda nueva: una asimetría que ordena el dato

El reparto entre obra nueva y segunda mano es probablemente el detalle más informativo del informe. De las 4.869 ejecuciones sobre viviendas, 4.574 —el 91,7 %— afectaron a vivienda usada, con un incremento anual del 23,3 % y trimestral del 11 %. Las ejecuciones sobre vivienda nueva, en cambio, se limitaron a 415 unidades y descendieron un 0,7 % en tasa anual y un 14,4 % respecto al trimestre anterior. La divergencia es nítida: el deterioro no procede del producto residencial recién construido ni de las operaciones firmadas en los últimos ejercicios, sino del parque antiguo con hipotecas de largo recorrido.

El peso de las hipotecas de 2005 a 2008

La distribución por año de constitución del préstamo confirma esa lectura. El 15,6 % de las ejecuciones iniciadas sobre viviendas en el segundo trimestre corresponde a hipotecas firmadas hasta 2004, el 15,1 % a préstamos suscritos en 2007 y el 14,1 % a los de 2006. En conjunto, el periodo 2005-2008 concentra el 46,7 % de todos los procedimientos abiertos entre abril y junio. Casi la mitad del repunte, en definitiva, procede de contratos formalizados hace dieciocho o veinte años, en las condiciones de concesión propias del ciclo anterior: plazos largos, porcentajes de financiación elevados sobre el valor de tasación y, en la mayoría de los casos, tipo variable referenciado al euríbor. Son préstamos que llevan décadas en cartera y que ahora afrontan revisiones de cuota en un entorno de tipos muy distinto al de su origen.

El reparto territorial

Por comunidades autónomas, y ciñéndose a las ejecuciones sobre viviendas, Andalucía encabeza la tabla con 1.154, seguida de Cataluña (1.079) y la Comunidad Valenciana (717). En el extremo opuesto se sitúan La Rioja (13), Navarra (27) y Cantabria (31). El mapa reproduce en buena medida el del boom inmobiliario anterior: las regiones con mayor volumen de concesión entre 2005 y 2008 son también las que aportan hoy más procedimientos, un resultado coherente con el peso de aquellas cosechas hipotecarias en el total.

El contexto financiero que acompaña al dato

El repunte no se produce en el vacío. El euríbor a doce meses superó el 3 % el pasado 21 de agosto y ha marcado lecturas diarias por encima del 3,1 % en septiembre, después de cerrar agosto en el 2,954 %. El 10 de septiembre el Banco Central Europeo elevó sus tres tipos oficiales en 25 puntos básicos —la facilidad de depósito quedó en el 2,50 %, las operaciones principales de financiación en el 2,65 % y la facilidad marginal de crédito en el 2,90 %, con efectos desde el 16 de septiembre—, en su segunda subida del año, con una inflación que el propio banco central proyecta en una media del 3 % para 2026. Para una hipoteca variable firmada hace dos décadas, cada revisión anual en este entorno se traduce en una cuota más alta sin que medie ningún cambio en la situación del prestatario. Ese es el canal por el que una política monetaria más restrictiva llega al balance de los hogares, y el que más plausiblemente explica que el deterioro se concentre en las cosechas más antiguas.

Cómo situar la cifra en perspectiva

Una subida del 27,5 % es llamativa, pero el nivel absoluto exige contexto. Las 3.703 ejecuciones sobre vivienda habitual del trimestre son un máximo de nueve años y, al mismo tiempo, una fracción de los volúmenes que llegó a registrar España en la fase más aguda de la crisis anterior, cuando la estadística se movía en órdenes de magnitud muy superiores. La comparación interanual parte además de una base baja: 2025 fue un ejercicio de mínimos en esta serie, lo que amplifica mecánicamente el porcentaje. Lo relevante no es el nivel, sino el cambio de dirección de la tendencia y su persistencia en los próximos trimestres, que es lo que permitirá distinguir un ajuste puntual de un giro de ciclo en la calidad del crédito hipotecario.

Por qué esto interesa al inversor inmobiliario

El dato aporta información en tres direcciones. La primera es de riesgo de crédito: un aumento de las ejecuciones señala que el endurecimiento de la financiación ha empezado a filtrarse a la capacidad de pago de una parte de los hogares, aunque de momento de forma acotada y concentrada en carteras antiguas. La segunda es de oferta: cada procedimiento que llega a subasta devuelve un inmueble al mercado, normalmente vivienda usada y de localización dispersa, un flujo que por su volumen actual difícilmente altera el equilibrio agregado de precios pero que sí puede tener efecto en submercados locales concretos. La tercera afecta al coste del capital: un escenario de tipos más altos y morosidad al alza tiende a elevar la rentabilidad que los financiadores exigen al riesgo promotor, y ese ajuste se traslada tanto a la banca tradicional como a los canales alternativos de financiación.

Para el promotor y el financiador, el desglose entre obra nueva y vivienda usada tiene una lectura propia. La práctica ausencia de deterioro en el producto residencial nuevo —415 ejecuciones, en descenso interanual— sugiere que las operaciones originadas en el ciclo reciente mantienen por ahora un perfil de riesgo distinto al de las cosechas de 2005-2008, con criterios de concesión más exigentes y ratios de financiación sobre valor más conservadores. Es una observación sobre datos publicados, no una garantía sobre el comportamiento futuro de ninguna cartera.

Lectura para el inversor

Estas cifras deben manejarse con la prudencia que exige su naturaleza. Miden inicios de procedimiento inscritos en el Registro, no desahucios consumados ni pérdidas efectivas para el acreedor; un mismo inmueble puede generar una certificación que después no llegue a subasta. La serie es trimestral y volátil en comunidades con pocos registros, donde variaciones de unas decenas de casos producen porcentajes muy amplios. Y la comparación interanual se apoya en una base históricamente baja, lo que conviene tener presente antes de extrapolar la tendencia. Los resultados pasados no anticipan los futuros, y toda inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez, de impago y de pérdida total o parcial del capital.

En entornos de tipos al alza y mayor atención a la calidad del subyacente, parte del capital privado ha recurrido en ciclos anteriores a vías de exposición al inmobiliario distintas de la compra directa de un inmueble, incluidas las fórmulas de financiación participativa reguladas, en las que el análisis de garantías, plazos y estructura de la operación resulta determinante. Es una dinámica observada, no una recomendación. En el ámbito europeo, la actividad de las plataformas de financiación participativa se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 y, en España, por la normativa de desarrollo y supervisión de la CNMV.

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