Próxima Apertura | Raizers financia con 700.000 € la refinanciación de fondos propios de una promoción de 75 viviendas en el Eco-barrio de Bongraine, Aytré (Francia)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Raizers prepara una oportunidad de inversión inmobiliaria en Aytré (Charente-Maritime, Francia), en las inmediaciones de La Rochelle. La operación, denominada Résidence Mélitée, consiste en la construcción de 75 viviendas colectivas repartidas en dos manzanas dentro del Eco-barrio de Bongraine, y está impulsada por EDEN Promotion en copromoción con Quartus, filial del grupo BPCE. La financiación se destina a refinanciar una parte de los fondos propios invertidos por EDEN Promotion en la operación. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
Condiciones Financieras de la Operación
La financiación asciende a 700.000 €, con un tipo de interés anual del 11,5 % y una duración de 24 meses. El contrato de préstamo prevé un reembolso progresivo del capital, con una amortización mensual de 15.000 € a partir del sexto mes desde la concesión y hasta su reembolso completo, complementada con amortizaciones vinculadas al avance de la operación: una amortización anticipada de 247.500 € en la fase de «Hors d'Eau / Hors d'Air», mediante una aportación de fondos propios autorizada por el banco principal, y la amortización del saldo en la fase de tabiques y revestimientos, siempre que se haya comercializado el 50 % de las viviendas disponibles; a falta de dicha autorización, el saldo se reembolsaría en la fecha de vencimiento contractual. El reembolso está garantizado por tres garantías notariales a primera demanda (GAPD): de la SCCV MELITEE, de la SAS Groupe EDEN y de la SAS R2D2.
Descripción del Activo, Avance Urbanístico y Calendario
El proyecto contempla 75 viviendas colectivas repartidas entre las manzanas B1 y B2. La manzana B1 comprende 32 viviendas de acceso libre distribuidas en tres edificios de cuatro plantas (12 de dos habitaciones, 12 de tres y 8 de cuatro), mientras que la manzana B2 comprende 43 viviendas colectivas en cuatro edificios (4 de un dormitorio, 12 de dos, 11 de tres y 16 de cuatro), con una superficie total de 4.518 m². La licencia de obras ha sido obtenida y, según la plataforma, no queda ningún recurso pendiente. Las obras comenzarán en septiembre de 2026, con entrega prevista para el cuarto trimestre de 2028, y el presupuesto asciende a 9.007.064 € sin IVA (unos 1.994 €/m² sin IVA). La plataforma indica que todos los principales contratos de obra ya han sido adjudicados.
El proyecto se enmarca en el Eco-barrio de Bongraine, desarrollado sobre 35 hectáreas dentro de la iniciativa «La Rochelle Territoire Zéro Carbone». Los edificios se diseñan con estructura de madera e incorporan materiales de origen biológico, en particular aislamiento de paja, así como conexión a una red de calefacción alimentada al 100 % por energías renovables; el proyecto se adelanta a los requisitos de la RE2028 y cuenta con la certificación BDNA Plata. El emplazamiento se sitúa a pocos minutos de la estación de TGV y del centro histórico de La Rochelle, con acceso a la playa de Aytré en menos de 5 minutos en bicicleta.
Comercialización y Ratios de Cobertura
El volumen de negocio total previsto asciende a 19.146.660 €, de los que 12.590.360 € (el 66 %) están asegurados. A fecha de publicación se han precomercializado 54 de las 75 viviendas (72 %): las 43 viviendas de la manzana B2 han sido reservadas en su totalidad por Atlantic Aménagement, filial del grupo Action Logement, en el marco de una venta en bloque como Vivienda de Alquiler Intermedio (LLI), con contrato de reserva firmado ante notario el 2 de julio de 2026 y formalización prevista a más tardar el 30 de octubre de 2026; de las 32 viviendas de acceso libre, 11 cuentan con contrato de reserva (34 %), pendientes de convertirse en promesas de venta. El precio medio de las viviendas por comercializar se sitúa en 4.890 €/m², frente a un precio medio estimado del mercado de obra nueva en Aytré de 4.830 €/m² y a un rango de 4.800-4.984 €/m² en promociones comparables del entorno.
Sobre los ratios de cobertura, el precio de adquisición del suelo asciende a 2.750.000 €, el coste de adquisición total a 13.858.477 € y el precio de venta previsto a 19.146.660 €. Conviene señalar que la tabla de cobertura facilitada por la plataforma calcula los ratios LTA (116 %), LTC (23 %) y LTV (17 %) tomando como referencia un importe de préstamo de 3.200.000 €, cifra que no coincide con los 700.000 € indicados como importe de esta financiación; por ello, dichos ratios deben interpretarse con cautela y contrastarse con la documentación contractual de la operación.
Estructuración Jurídica y Promotor
La operación la lleva a cabo Eden Promotion, sociedad por acciones simplificada con un capital social de 1.000.000 €, inscrita en el Registro Mercantil de La Rochelle con el número 501 530 539 desde el 19/12/2007. La SCCV MELITEE, que ejecuta la operación, es propiedad en un 50 % de su matriz, la SAS Eden Promotion, que suscribe el empréstito. EDEN Promotion, con sede en La Rochelle, ha entregado más de 1.700 viviendas, y Quartus es filial del grupo BPCE. Entre los aspectos a tener en cuenta, la propia plataforma señala que la situación geopolítica actual podría afectar tanto a las obras como a la comercialización.
En cumplimiento del Reglamento (UE) 2020/1503, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin coste y sin necesidad de justificación. Asimismo, se advierte de que se trata de un producto de financiación participativa —no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado— y de que las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado o la pérdida parcial o total del capital invertido. Este proyecto no está supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España, y el capital invertido no cuenta con la cobertura del fondo de garantía de depósitos ni del sistema de indemnización de los inversores.
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