Próxima Apertura | Raizers financia con 790.000 € la tenencia de un ático en venta en Palm Beach, Cannes, con hipoteca de segundo rango
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Raizers prepara una operación de financiación temporal en la Costa Azul francesa. El proyecto, denominado "Ático Palm Beach – Cannes", no financia una construcción ni una compra, sino los gastos de tenencia de un inmueble ya terminado mientras se completa su venta. La operación se instrumenta mediante un empréstito obligacionista de 790.000 € y está impulsada por Léonard Rodrigues, empresario desde 2008 y activo en el sector inmobiliario desde 2015, a través de la sociedad SCI IMMOBILIÈRE RODRIGUES. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
El promotor adquirió el ático en 2021 con apoyo bancario. Las obras concluyeron a principios de 2025 y la comercialización arrancó a un precio de 13 millones de euros netos para el vendedor. Recientemente el operador ha firmado nuevos mandatos de venta sobre la base de 11,5 millones de euros netos, con el objetivo de acelerar la transacción. La financiación de Raizers cubre los costes asociados a la tenencia del activo hasta su venta, y su reembolso se producirá con esa reventa. El plazo solicitado es de 24 meses, fijado por prudencia, con amortización anticipada prevista en cuanto la venta se materialice. La ficha publicada no detalla el tipo de interés nominal reconocido a los bonistas, la fecha y hora de apertura de la convocatoria, la inversión mínima por usuario ni una calificación crediticia interna; el inversor debe verificar esos extremos en el contrato de préstamo y en la ficha de información clave de la inversión (FICI) antes de comprometer fondos.
Descripción del Activo y Estrategia de Comercialización
El inmueble es un ático situado en el número 37 de la prolongación de la avenida des Hespérides, en Cannes (departamento 06), a poca distancia de la costa. Tiene 512 metros cuadrados interiores distribuidos en tres niveles, con cinco dormitorios con baños privados de mármol, vestidores, varias zonas de estar, dos cocinas y numerosos balcones con vistas al mar. La cuarta planta alberga un salón de gran altura, una piscina de rebosadero y una terraza exterior. El conjunto se completa con un solárium en la azotea orientado a las islas de Lérins, 234 metros cuadrados de espacios exteriores y seis plazas de aparcamiento en sótano, lo que eleva la superficie total ponderada a 745,64 metros cuadrados sin contar los aparcamientos. No resta obra por ejecutar: el inmueble se ofrece terminado y acondicionado, listo para su comercialización inmediata.
El activo se sitúa en el barrio residencial de Pointe Croisette, en el extremo este de la Croisette, entre Port Canto, Palm Beach y las playas de Moure Rouge, con comercios y servicios de proximidad en el entorno de la plaza de l'Étang y la escuela primaria La Croisette en la avenida de Lérins. Cannes cuenta con 74.350 habitantes.
El historial de comercialización es un elemento central de esta operación. El inmueble lleva aproximadamente dos años y medio en venta, desde el inicio de las obras, si bien la plataforma matiza que los compradores se han interesado sobre todo por un producto terminado y las obras no concluyeron hasta principios de 2025. Ofrecido inicialmente a 13 millones de euros por recomendación de las agencias, el activo suscitó varias muestras de interés, entre ellas una oferta de compra firmada en febrero de 2025 por 12,9 millones de euros que fue aceptada por el promotor pero no llegó a formalizarse, debido a que la situación geopolítica en el Líbano afectó directamente al comprador. Más recientemente, el director general de un grupo internacional realizó una cuarta visita de seguimiento el 17 de marzo de 2026 y el expediente sigue abierto. En julio el operador firmó varios mandatos con agencias especializadas en el segmento ultra-premium fuera de mercado sobre la base de 11,5 millones de euros netos. Además, se ha pactado contractualmente con el operador una reducción del precio de venta a 10 millones de euros transcurrido un año, es decir, a partir de octubre de 2027, con el fin de asegurar la estrategia de salida dentro de un plazo controlado.
El precio previsto de 11,5 millones de euros equivale a unos 22.477 € por metro cuadrado. La documentación señala que esa cifra queda por encima de los valores de referencia del mercado residencial convencional de la avenida des Hespérides —entre 7.500 y 8.500 €/m²—, que considera poco representativos para este tipo de producto, y la contrasta con anuncios comparables del segmento premium, como un ático de 570 metros cuadrados en Palm Beach ofertado por 25,5 millones de euros (unos 44.700 €/m²), y con transacciones históricas de la base de datos DVF correspondientes a pisos de alta gama en la propia avenida, en una horquilla de 20.000 a 25.000 €/m². Un informe pericial de mayo de 2026 valoró el activo en 11,9 millones de euros.
Estructuración Jurídica, Garantías Reales y Factores de Riesgo
La operación la ejecuta la SCI IMMOBILIÈRE RODRIGUES, con un capital social de 5.000 €, inscrita en el Registro Mercantil y de Sociedades de Burdeos con el número 807 381 173 el 23 de octubre de 2014. Esa sociedad está participada en un 99,98 % por su matriz, la SARL FINANCIÈRE RODRIGUES, que asumirá el préstamo. El reembolso del empréstito obligacionista está garantizado por una hipoteca de segundo rango a favor de Raizers, en representación del conjunto de prestamistas, por una garantía autónoma a primer requerimiento (GAPD) de la SCI IMMOBILIÈRE RODRIGUES y por la fianza personal del director. Conviene subrayar que se trata de un segundo rango: la deuda bancaria preexistente sobre el activo se sitúa por delante de los bonistas en el orden de cobro.
Con una aportación limitada a 790.000 €, la financiación de Raizers representa el 8 % del valor del activo, mientras que el LTV global de la operación, incluida la deuda bancaria, asciende al 37 %. La propia documentación identifica como puntos fuertes la ausencia de riesgo de obra —la construcción está íntegramente terminada— y ese nivel de apalancamiento; y como principal aspecto a considerar, que se trata de un mercado de nicho, con una clientela reducida, lo que puede implicar un proceso de comercialización más prolongado.
En cumplimiento de la normativa europea de financiación participativa, se recuerda que los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales durante el cual pueden revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización. Se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este vehículo no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos prevista en la Directiva 2014/49/UE y del sistema de indemnización de los inversores previsto en la Directiva 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.
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