Cierre | Property Bridges completa la captación de 562.621 € para la Fase 1 de catorce viviendas en Kilmallock (Limerick)
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Property Bridges ha emitido el balance de cierre de la ronda correspondiente a la Fase 1 del proyecto residencial de Bellview, Glenfield, en Kilmallock (Condado de Limerick). La operación, instrumentada mediante un fondo de desarrollo garantizado con una primera carga fija sobre la propiedad, financia la construcción de catorce viviendas a favor de Kilmallock Manor Property Developments Limited. El proceso de suscripción ha concluido con un volumen levantado de 562.621 € entre los inversores de la plataforma. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La captación se completó en 17 días desde su apertura. El flujo de aportaciones a lo largo de ese periodo arroja un ratio medio de 23 € por minuto. El importe levantado a través de la plataforma representa una parte del fondo de desarrollo total de la operación, cifrado en 3.723.391 €; la documentación publicada no detalla el desglose del resto de la financiación.
Análisis Métrico de la Base Inversora y Distribución de Capital
La plataforma no ha publicado el número de inversores que participaron en la ronda ni el ticket promedio de la operación, de modo que la distribución del capital entre aportantes no forma parte de la información difundida. La ficha tampoco detalla el tipo de interés reconocido a los prestamistas, la inversión mínima por usuario ni una calificación crediticia interna; el inversor debe verificar esos extremos en la documentación contractual y en el documento de datos fundamentales de la inversión.
El plazo de la operación se ha fijado en 15 meses, que corresponden a un programa de construcción de 14 meses más el periodo de ventas. De conformidad con el marco regulatorio europeo, los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su oferta de inversión sin justificación ni penalización.
Descripción del Activo Subyacente, Avance Técnico y Calificación del Sponsor
La propiedad comprende un terreno de 2,85 hectáreas en régimen de propiedad absoluta, registrado bajo el Folio LK76694F, con permiso de construcción completo (referencia 23/26) para 28 viviendas. Esa licencia se concedió el 29 de enero de 2024, tras una decisión de 22 de diciembre de 2023, y es válida hasta el 28 de enero de 2029. La financiación cubre las primeras catorce unidades, que constituyen la Fase 1: cuatro viviendas adosadas de tres dormitorios y diez viviendas pareadas de cuatro dormitorios, con una superficie bruta interior total de 1.612,72 metros cuadrados. El terreno limita al este y sureste con las zonas residenciales existentes de Sycamore Drive y Bellview, y al noroeste con una zona verde.
La Notificación de Inicio de Obras (CN0139844LL) se presentó con fecha de comienzo de 10 de marzo de 2026 y el supervisor ha examinado los formularios aprobados AF1 y AF2. Las obras arrancaron a principios de mayo, con finalización prevista en julio de 2027, y presentan un avance aproximado del 40 % en el conjunto del proyecto: las unidades 1 a 6 están al 37 %, con muros exteriores e interiores en progreso y la estructura de la primera planta colocada; las unidades 7 y 8, al 29 %; las unidades 9 y 10, al 12 %, pendientes de iniciar el muro exterior; y las unidades 11 a 14, al 36 %, también con la estructura de primera planta en marcha.
Los trabajos de investigación del terreno realizados por CS Consultancy en abril de 2026 confirman arcilla firme y rígida en toda la superficie, apta para cimentaciones corridas tradicionales. El supervisor ha verificado además, mediante consulta a OPW floodinfo.ie, que la parcela no se encuentra en zona designada de riesgo de inundación. Quedan pendientes varias condiciones urbanísticas previas al inicio del contrato, que el supervisor clasifica como de dificultad media y cuyo cumplimiento formal deberá acreditarse antes del desembolso.
El prestatario es Kilmallock Manor Property Developments Limited, sociedad instrumental constituida el 10 de diciembre de 2025 con domicilio en Castlelands Business Park, Newcastle West (Condado de Limerick), que actúa también como gestor del proyecto. El contratista principal es DGN Curragh Developments Limited, constituida en enero de 2018 y con sede en Gortskagh, Castlemahon, contratada mediante un contrato tipo RIAI. El organismo independiente de control, OCFPM, ya había supervisado partes del proyecto Woodfield Manor en Newcastle West, en el que DGN participó y que se completó dentro del presupuesto. Property Bridges ha realizado los controles de prevención del blanqueo de capitales y de conocimiento del cliente sobre el prestatario y las partes vinculadas, sin incidencias.
Estructura de Capital, Indicadores de Riesgo y Coberturas Reales
La valoración independiente la firmó William Lyons (MRICS MSCSI), tasador registrado de RICS de ERA Downey McCarthy, con fecha de 12 de febrero de 2026 y fecha de referencia de 23 de enero de 2026, conforme a las Normas Globales de Valoración de RICS 2025. El informe sitúa el valor de mercado del suelo urbanizable en 710.000 € sin IVA —unos 230.000 € por acre, equivalentes a unos 25.357 € por parcela sobre 28 parcelas— y el valor bruto de desarrollo del proyecto completo de 28 unidades en 10.540.000 €. La superficie valorada, de 1,25 hectáreas, corresponde al área urbanizable tasada, mientras que el Folio abarca unas 2,85 hectáreas. El tasador respalda la tarifa por acre con comparables de la zona —Bridgelands East (250.000 €/acre), Glenwood en Patrickswell (419.000 €/acre), Dromin Na Oir (326.500 €/acre), Baunacloka (236.000 €/acre) y Barnakyle (166.000 €/acre)— y los precios unitarios con transacciones de obra nueva en Limerick en un rango de 242 a 387 € por pie cuadrado.
La documentación recoge dos referencias distintas del ratio Loan to Gross Development Value de la Fase 1: el cuadro resumen lo sitúa en el 70,5 % y el apartado de conclusiones en torno al 63 %. El valor neto de desarrollo atribuido a las catorce viviendas de la Fase 1 asciende a 5.280.000 €. La garantía es una primera carga fija sobre la propiedad (Folio LK76694F), junto con la cesión de seguros y de los beneficios de todos los contratos relevantes del proyecto; las garantías colaterales del contratista principal, el aparejador, el arquitecto certificador y el coordinador de seguridad deben perfeccionarse. En esta etapa no se exige garantía adicional.
El organismo de control OCFPM ha revisado los costes y el programa del prestatario. Cifra los costes de construcción en aproximadamente 3,225 millones de euros, equivalentes a 2.134 € por metro cuadrado, dentro del rango previsto para un proyecto similar en Limerick, y los costes totales de desarrollo en unos 3,61 millones de euros. Los costes preliminares se sitúan en torno al 6 %, en el extremo inferior del rango, porque el contratista ya dispone de casetas de obra y maquinaria; las obras exteriores (228 €/m²) y el acondicionamiento del terreno (331 €/m²) quedan también dentro de lo previsto. La reserva para imprevistos del prestatario, 119.600 € —alrededor del 4 % de los costes de construcción—, ha sido complementada por el supervisor con otros 35.970 €, elevándola a aproximadamente el 5 %. El programa de 14 meses se considera factible sujeto a las condiciones climáticas y del terreno. Frente al riesgo de inflación de materiales y mano de obra y a posibles interrupciones de la cadena de suministro, la cláusula 36 del contrato se ha modificado para fijar un precio cerrado, de modo que el contratista asume ese riesgo, y se contempla la adquisición anticipada de materiales críticos. Las viviendas se comercializarán por fases a medida que avance la construcción, en un mercado que el tasador describe como sostenido por los programas públicos Help-to-Buy y First Home Scheme.
Finalmente, en cumplimiento de la normativa que regula a los proveedores de servicios de financiación participativa, se recuerda a la base inversora que se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este vehículo no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos prevista en la Directiva 2014/49/UE y del sistema de indemnización de los inversores previsto en la Directiva 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.
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