Informe de Apertura | Urbanitae cofinancia la adquisición y reposicionamiento del "Proyecto Lavapiés 50" en Madrid mediante ampliación de capital
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma española de financiación participativa Urbanitae anuncia la apertura de una de las operaciones institucionales de valor añadido (equity) más singulares del ejercicio en el mercado residencial del centro de la capital. El proyecto consiste en la adquisición de un edificio completo para su posterior adecuación, explotación y desinversión, acogiéndose al nuevo marco regulatorio del Ayuntamiento de Madrid denominado Plan Reside. La tesis de inversión se fundamenta en un claro catalizador de revalorización urbanística y jurídica, transformando el uso del inmueble hacia el arrendamiento turístico por un periodo de quince años para, tras un año de explotación estabilizada, proceder a su venta en bloque a un inversor patrimonialista o institucional.
La convocatoria oficial para la recepción de aportaciones de capital se activará en el sistema de la plataforma el próximo viernes 12 de junio de 2026 a las 12:00 horas. La campaña se lanza al mercado con un objetivo de recaudación estricto de 3.375.000 €, instrumentado a través de una ampliación de capital en la sociedad vehículo Dimora Properties 5, S.L. Esta oportunidad ofrece a los miembros de la comunidad inversora una atractiva tasa de retorno preferente del 14,00 % anual (TIR neta). El plazo de maduración estimado para la ejecución total del plan de negocio y la posterior liquidación se sitúa en un horizonte de 22 a 26 meses, estimándose la desinversión definitiva para junio de 2028.
Descripción del Activo, Estrategia del Plan Reside y Cronograma Técnico
El activo subyacente de la inversión es un edificio de carácter residencial situado en la Calle de Lavapiés número 50, en pleno Distrito Centro de Madrid, un entorno que registra una densa demanda turística y de media estancia. El inmueble dispone de una superficie construida total de 1.443 metros cuadrados distribuida en una planta baja —que alberga un local comercial independiente de 192 metros cuadrados— más cuatro plantas que comprenden 19 apartamentos y una planta adicional destinada a trasteros. El edificio cuenta con protección patrimonial de Nivel 3 y se encuentra en un excelente estado de conservación tras haber sido renovado recientemente de forma casi integral por la propiedad anterior. Una de las unidades residenciales se encuentra actualmente sujeta a un régimen de Renta Antigua, situación jurídica que ya está siendo gestionada en fase de negociación.
Al estar el inmueble prácticamente reformado, el riesgo constructivo es residual y los costes de adecuación técnica estimados se limitan a cerca de 340.000 €, bajo la coordinación de RTA Grupo. Las obras se tramitarán mediante el sistema ágil de declaración responsable, la cual ya ha sido presentada ante el consistorio madrileño, permitiendo un inicio inminente de los trabajos de interior sin necesidad de esperar licencias de obra mayores, eliminando así los riesgos de plazos burocráticos.
El cronograma operativo fija el cierre de la adquisición a finales de junio de 2026, tras haberse desembolsado 700.000 € en concepto de arras desde enero. En julio de 2026 arrancarán las obras menores de transformación, periodo durante el cual el inmueble generará ingresos corrientes a través de los contratos de alquiler de media estancia vigentes. La finalización de las adecuaciones físicas se prevé para diciembre de 2026, estimándose la obtención formal de la licencia turística bajo el Plan Reside para julio de 2027. Durante los primeros doce meses, el complejo será operado de forma directa por el promotor en formato de corta estancia, procediéndose a la selección de un operador especializado internacional una vez activada la licencia del Plan Reside.
Estructura Financiera, Alineación de Intereses y Escenarios del Supervisor
La arquitectura financiera global del proyecto asciende a un coste de adquisición y desarrollo consolidado de 4.500.000 € en su tramo de capital, complementado con una financiación bancaria senior de 4.445.000 € mediante la subrogación de la hipoteca existente con una entidad nacional, un hito que ya se encuentra plenamente aprobado y elimina el riesgo de financiación. El tramo de fondos propios (equity) se compone en un 75 % por la aportación de los inversores de Urbanitae (3.375.000 €) y en un 25 % por el socio promotor (1.125.000 €), lo que dota a la operación de un sólido esquema de alineamiento de intereses y establece un primer colchón de absorción de pérdidas a favor de la plataforma.
La cascada de distribución de retornos (waterfall) protege de forma explícita a la base inversora: en primer lugar, se reembolsará el capital principal a los usuarios de Urbanitae junto con el mencionado interés preferente del 14 % anual; posteriormente, el promotor recibirá un derecho de compensación (catch-up) del 14 % sobre su aportación; y los excedentes finales del negocio se repartirán equitativamente en una proporción de 50/50 entre la plataforma y el operador. Como factor de seguridad adicional, el plan de negocio incorpora una doble vía de salida, ya que el promotor contempla la opción de recomprar las participaciones de Urbanitae utilizando la liquidez procedente de la venta de otros activos de su balance sectorial.
En cumplimiento con las directrices normativas de la CNMV para los proyectos de plusvalías, se han evaluado tres escenarios económicos de viabilidad:
Escenario Favorable (Base): Considera la consecución de la licencia turística y la posterior venta del activo estabilizado a un precio de salida de 10.800.000 € (un yield del 6 % y una plusvalía del 31 % sobre el valor actual de tasación de Savills, fijado en 8,06 millones). Prevé unos ingresos netos de 11.247.775 € y unos costes de 9.708.064 €.
Escenario Moderado: Plantea una contracción del 25 % en el precio de desinversión, saliendo a una rentabilidad (yield) del 8,00 %, reduciendo los ingresos a 8.565.123 € y los costes a 9.194.828 € por la minoración impositiva. Bajo estas condiciones, aunque el proyecto global asume pérdidas, la estructura de TIR Preferente evita que los inversores de Urbanitae pierdan capital, manteniendo un rendimiento positivo.
Escenario Desfavorable: Simula una caída del 33,3 % en el valor de venta final del edificio, liquidándose a un yield del 9,00 %. Los ingresos descenderían hasta los 7.670.905 €, situándose por debajo del precio de adquisición original. Es exclusivamente en este supuesto adverso donde el capital de la plataforma comenzaría a registrar minusvalías.
La gestión del vehículo corre a cargo de Jamison Group, una firma internacional fundada en 2008 que cuenta con más de 25 años de trayectoria en la administración de activos inmobiliarios y NPLs en Europa y Latinoamérica, acumulando un volumen bajo gestión de 3.000 millones de dólares. En España, la firma cuenta con una contrastada experiencia en la corta y media estancia, gestionando una cartera de 23 apartamentos en los distritos madrileños de Salamanca y Las Letras. A pesar de los rigurosos filtros de calidad y las auditorías externas de valoración, toda inversión en el mercado inmobiliario de valor añadido conlleva riesgos inherentes, tales como las demoras en la tramitación regulatoria de la licencia municipal, imprevistos operativos en la gestión del flujo de caja por parte del operador o variaciones en la liquidez del mercado institucional durante el proceso de desinversión.
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