Los extranjeros concentran el 60 % de la demanda de ultralujo en España y los precios suben un 30 % en cinco años
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
El tramo más alto del inmobiliario español se ha convertido en un mercado mayoritariamente internacional. Según el Informe del Mercado de la Vivienda de Lujo en España 2026, elaborado por Catella por encargo de la aseguradora Hiscox y difundido esta semana, los compradores extranjeros concentran el 60 % de la demanda de vivienda de ultralujo en España, entendida como el producto que sale al mercado por encima de los tres millones de euros. En paralelo, los precios de este segmento han acumulado una subida del 30 % en los últimos cinco años. El informe describe un momento de «fortaleza» y de consolidación del país como polo de atracción para grandes patrimonios, con un volumen de operaciones de compradores extranjeros —en el conjunto del mercado residencial, no solo en el tramo alto— que en 2025 se movió en el entorno de las 130.000 transacciones anuales.
Cuatro mercados se reparten el 83 % del producto
La concentración geográfica es el rasgo más llamativo del análisis. Baleares, Málaga, Madrid y Barcelona reúnen de forma conjunta el 83 % de todas las propiedades valoradas en más de tres millones de euros del país. Es una cifra que conviene leer con cuidado: no significa que el resto del territorio carezca de producto de alta gama, sino que el inventario que supera ese umbral está prácticamente circunscrito a dos plazas de litoral y las dos grandes capitales. Para quien analiza el mercado, esa concentración implica que las dinámicas de precio del segmento dependen de un número muy reducido de microzonas y que las medias nacionales dicen poco sobre lo que ocurre dentro de él.
Litoral internacional, capital local
Dentro de esos cuatro mercados, el informe detecta lo que denomina una «marcada dualidad» según el tipo de destino. En los municipios de referencia de la costa, la presencia internacional es descrita como «abrumadora»: en Benahavís (Málaga), el 84 % de las propiedades de lujo las adquieren extranjeros, y en Andratx (Mallorca) esa proporción alcanza el 79 % de las ventas. El cuadro cambia por completo en los grandes núcleos urbanos. En Madrid capital, los compradores extranjeros representan solo el 14 % de las transacciones del segmento, y un 17 % en municipios limítrofes como Alcobendas. Es decir, el mercado de lujo madrileño sigue sostenido de forma —en palabras del propio informe— «sorprendentemente sólida» por el cliente nacional. Hablar de «vivienda de lujo en España» como si fuera un mercado único oculta, por tanto, dos realidades con compradores, motivaciones y ciclos distintos.
La Golden Visa no era el motor
Uno de los apartados más relevantes del análisis se refiere al efecto de la eliminación del visado de residencia por inversión, la conocida Golden Visa, suprimida el 3 de abril de 2025. El informe concluye que su impacto sobre la dinámica de transacciones ha sido «prácticamente nulo», puesto que apenas representaba el 0,5 % del total de operaciones. La explicación que ofrece es que el comprador de este segmento adquiere movido por razones de estilo de vida, seguridad y calidad residencial, con importes que se situaban muy por encima del umbral de 500.000 euros que exigía la anterior normativa. El dato es útil porque desmonta una relación causa-efecto que se ha repetido con frecuencia en el debate público: el atractivo del producto prime español no dependía del incentivo administrativo.
Un segmento que no explica el conjunto del mercado
El ultralujo es una franja pequeña y poco representativa del mercado residencial español, pero funciona como indicador de hacia dónde se dirige el capital internacional. Su encarecimiento del 30 % en un lustro se produce además en un contexto general de precios al alza: la vivienda usada marcó en julio un nuevo máximo histórico tras subir un 13,1 % interanual, según idealista, mientras el euríbor a doce meses se mueve en niveles no vistos en más de una década y encarece la financiación de quienes sí necesitan hipoteca. Ahí está una diferencia estructural entre ambos mundos: buena parte del comprador de ultralujo opera al contado o con apalancamiento reducido, de modo que el coste de la deuda influye mucho menos en sus decisiones que en las del mercado generalista. Conviene evitar, por tanto, extrapolar el comportamiento de este tramo al resto del inmobiliario.
Lectura para el inversor
Un informe sectorial describe una fotografía del pasado reciente y no anticipa la evolución futura de los precios ni la rentabilidad de ningún activo concreto. Una revalorización del 30 % en cinco años no se distribuye de forma homogénea entre municipios, tipologías ni promociones, y en segmentos con volúmenes de transacción reducidos la liquidez puede ser especialmente limitada: encontrar comprador para un activo de varios millones exige plazos más largos que en el mercado medio. Para quien analiza oportunidades vinculadas al residencial de alta gama —promoción, reforma y reposicionamiento, o financiación de proyectos—, las variables determinantes siguen siendo la ubicación exacta, la solvencia del promotor, el estado urbanístico del suelo, la estructura de garantías y el plazo previsto de comercialización. Toda decisión de inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del capital, y los datos históricos no constituyen garantía de resultados futuros.
Históricamente, la exposición al residencial de alta gama ha estado reservada a patrimonios elevados por el tamaño de los tickets. En los últimos años, parte del capital privado ha explorado vías alternativas de acceso a este tipo de activos, incluidas las fórmulas de financiación participativa reguladas, que permiten diversificar por importe, tipo de proyecto, plazo y geografía. Es una dinámica observada en ciclos anteriores, no una previsión ni una recomendación. En el ámbito europeo, la actividad de las plataformas de financiación participativa se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 y, en España, por la normativa de desarrollo y supervisión de la CNMV.
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