Uno de cada seis pisos vendidos en España ya lo compra un extranjero: récord del 15,98 % en el segundo trimestre
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
El mercado residencial español avanza a dos velocidades y el segundo trimestre de 2026 lo ha dejado por escrito. Mientras el conjunto de las compraventas de vivienda retrocedía un 2,3 % interanual, hasta las 167.934 operaciones, las adquisiciones firmadas por compradores extranjeros crecían alrededor de un 11 % respecto al mismo periodo del año anterior. Son los datos del Colegio de Registradores analizados por la promotora y comercializadora Sonneil, difundidos esta semana. El resultado es un máximo de serie histórica: los internacionales protagonizaron más de 26.800 compraventas entre abril y junio y elevaron su peso hasta el 15,98 % de todas las operaciones registradas en España. Dicho de otro modo, prácticamente uno de cada seis inmuebles vendidos en el país tuvo un comprador extranjero.
La brecha entre demanda nacional e internacional
La cifra gana relieve al ponerla junto a su reverso. Hace apenas doce meses los extranjeros representaban el 14,10 % del mercado; el avance de 1,88 puntos porcentuales en un solo año es uno de los saltos más pronunciados de la serie. Y ese ascenso convive con un retroceso del comprador nacional: las compraventas realizadas por españoles pasaron de unas 147.000 en el segundo trimestre de 2025 a alrededor de 141.100 en el mismo periodo de 2026, una caída cercana al 4 % interanual.
Conviene precisar que el crecimiento del peso extranjero es, en buena medida, un efecto de composición: cuando el denominador se contrae y un segmento avanza, su cuota se dispara aunque el volumen absoluto crezca de forma más moderada. Aun así, los 26.800 contratos suponen un incremento real, no solo estadístico. «El comprador internacional está demostrando una mayor resistencia en un momento de ligero ajuste del mercado», señala Andrés Pedrera, CEO de Sonneil, que atribuye el fenómeno al atractivo sostenido de España «especialmente en aquellos destinos de costa que combinan calidad de vida, conectividad, servicios y una oferta residencial adaptada a este perfil».
No todo es segunda residencia: el matiz que cambia la lectura
Aquí aparece el dato que rara vez llega a los titulares y que resulta determinante para interpretar correctamente la cifra. El crecimiento del 11 % no lo impulsa mayoritariamente el clásico comprador de segunda residencia, sino las nacionalidades residentes en España que adquieren, sobre todo, primera vivienda. Las nacionalidades tradicionalmente asociadas a la segunda residencia avanzaron solo un 3,3 %. En cambio, Rumanía crece un 24 %, Marruecos un 20 % y el conjunto de países sudamericanos se dispara un 42 %.
La distinción importa. Una cosa es un mercado impulsado por capital extranjero que compra vacaciones o inversión en costa, sensible al tipo de cambio, a la fiscalidad y al ciclo turístico; y otra distinta es una demanda de residentes extranjeros que trabajan, cotizan y buscan vivienda habitual en España, con un comportamiento mucho más parecido al del comprador nacional. Los registros administrativos no siempre permiten separar con nitidez ambos perfiles, ya que la nacionalidad del comprador no equivale automáticamente a su lugar de residencia ni al uso que dará al inmueble. Se trata, por tanto, de una aproximación por nacionalidades, no de una clasificación por finalidad de compra.
Países Bajos roza el liderazgo británico
Dentro del segmento de segunda residencia, el movimiento más llamativo del trimestre es un relevo que lleva años gestándose. Los compradores neerlandeses firmaron 1.830 compraventas, un 20,2 % más que en el segundo trimestre de 2025 y un 14,1 % más que en los tres primeros meses de este año. Los británicos, líderes tradicionales del ranking, se quedaron en 1.843 operaciones —apenas trece más— con un crecimiento interanual prácticamente plano, del 0,7 %. Las cuotas sobre el total de compras extranjeras son ya casi idénticas: 6,99 % para Reino Unido frente al 6,94 % de Países Bajos.
Alemania ocupa la siguiente posición con 1.612 operaciones y un avance del 3,8 %, seguida de Francia (+7,9 %) y Polonia (+7,8 %). En sentido contrario, Bélgica registra el mayor ajuste, con una caída del 17,6 %, por delante de Rusia (-5,4 %) y Suecia (-2,9 %). «Reino Unido continúa siendo el primer mercado, pero el crecimiento sostenido de Países Bajos está reduciendo rápidamente una distancia que históricamente había sido muy amplia», apunta Pedrera. La diversificación por nacionalidades es, en sí misma, un dato relevante: reduce la dependencia de un único mercado emisor, aunque no elimina la sensibilidad del conjunto a factores macroeconómicos comunes al continente europeo.
Alicante y Málaga: donde el comprador internacional ya es estructural
El mapa provincial concentra el fenómeno con nitidez. Alicante registró 5.710 operaciones internacionales entre abril y junio, lo que sitúa a los extranjeros en el 46,43 % de todas las compraventas de la provincia, 3,13 puntos porcentuales más que un año antes. Es el mayor peso relativo de España: casi la mitad del mercado alicantino depende hoy de la demanda foránea.
Málaga acelera todavía más rápido. Los compradores extranjeros protagonizaron allí 3.474 operaciones, un 20,79 % más que en el mismo trimestre de 2025, y representan ya el 37,01 % del total provincial, 3,72 puntos por encima del año anterior. Es el segundo mayor peso del país. «La evolución de Alicante y Málaga confirma que el peso del comprador internacional es ya estructural en los grandes destinos españoles de segunda residencia», concluye el directivo de Sonneil. Ese carácter estructural tiene dos caras: aporta una base de demanda estable y con menor dependencia del crédito hipotecario español, pero también concentra el riesgo, porque vincula la evolución de determinados mercados locales a decisiones de hogares que residen fuera del país y responden a ciclos económicos ajenos.
El contexto: precios al alza, oferta rígida y financiación más cara
Los datos llegan en un momento en el que el mercado español acumula tensiones por el lado de la oferta. El precio de la vivienda en España encadena máximos —tanto en valor de tasación como en precio de oferta— mientras la producción de vivienda nueva sigue por debajo de la formación de hogares, con un déficit acumulado que distintas fuentes del sector estiman por encima de las 700.000 unidades. En paralelo, el euríbor a doce meses ha vuelto a niveles que no se veían desde 2024 y encarece la revisión de las hipotecas variables, un factor que afecta de forma desigual: pesa más sobre el comprador nacional financiado que sobre buena parte de la demanda internacional de costa, que opera con mayor proporción de capital propio.
Ese desequilibrio ayuda a explicar la aparente paradoja del trimestre —menos operaciones totales y más precio—, aunque no la agota. Las estadísticas registrales reflejan escrituras inscritas y llevan un desfase respecto a la firma efectiva; los datos trimestrales son además sensibles a efectos de calendario y a comparativas con trimestres previos especialmente fuertes o débiles. Ninguna de estas cifras describe por sí sola la dirección futura del mercado.
Lectura para el inversor
Un mercado en el que la demanda extranjera alcanza máximos históricos suele leerse como señal de solidez, y esa interpretación tiene fundamento: diversifica la base compradora, aporta liquidez a determinados submercados y reduce la correlación con el ciclo salarial y crediticio español. Pero conviene sostener también los contrapesos. La concentración geográfica es muy elevada —Alicante, Málaga, Baleares y algunos enclaves madrileños—, y los mercados donde el comprador internacional supera el 40 % de las operaciones quedan expuestos a variables que escapan al control local: tipos de cambio, fiscalidad en origen, restricciones a la compra por no residentes, evolución del turismo o cambios normativos sobre vivienda turística y temporal, un ámbito que en España sigue en discusión.
Para quien analiza oportunidades vinculadas al residencial en la costa mediterránea —promoción, rehabilitación, build to sell o financiación de proyectos—, las variables determinantes siguen siendo la ubicación exacta, el perfil real de comprador objetivo, la solvencia del promotor, el estado urbanístico del suelo, la estructura de garantías, el marco regulatorio autonómico aplicable y el plazo previsto de comercialización. Un máximo de serie histórica describe una situación presente y no anticipa la evolución futura de precios, rentabilidades ni ritmos de venta de ningún activo concreto. Toda decisión de inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del capital, y los datos históricos no constituyen garantía de resultados futuros.
Históricamente, la exposición a los mercados residenciales de costa ha requerido tickets elevados y una gestión directa del activo. En los últimos años, parte del capital privado ha explorado vías alternativas de acceso, incluidas las fórmulas de financiación participativa reguladas, que permiten diversificar por importe, tipo de proyecto, plazo y geografía. Es una dinámica observada en ciclos anteriores, no una previsión ni una recomendación. En el ámbito europeo, la actividad de las plataformas de financiación participativa se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 y, en España, por la normativa de desarrollo y supervisión de la CNMV.
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