El decreto de vivienda vuelve en septiembre: prórroga de alquileres hasta 2028, gravamen a las socimis e IVA turístico al 21 %
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
El curso político español se reanuda con un expediente sin cerrar que condiciona a la vez a inquilinos, propietarios y promotores: el real decreto-ley de vivienda que el Gobierno tenía previsto aprobar el 28 de julio de 2026 y que retiró de la agenda del Consejo de Ministros un día antes por falta de apoyos parlamentarios. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana mantiene el objetivo de llevarlo a un Consejo de Ministros de septiembre, pero a fecha de hoy no hay fecha confirmada ni texto definitivo. Es, con diferencia, la pieza normativa con más capacidad de alterar las reglas del mercado residencial español en lo que queda de año.
Qué ocurrió en julio y por qué el decreto sigue pendiente
La secuencia es relevante para entender dónde está el expediente. El 28 de abril de 2026 el Congreso rechazó convalidar el Real Decreto-ley 8/2026, que contenía un límite del 2 % a la actualización de las rentas y una prórroga extraordinaria de contratos. Al decaer, esas medidas dejaron de aplicarse. PSOE y Sumar negociaron durante semanas un texto nuevo y más amplio; el 21 de julio circuló un borrador de unas 69 páginas y dos días después el Ejecutivo anunció que lo aprobaría en el último Consejo de Ministros antes de agosto. El 27 de julio lo retiró. La explicación oficial fue que un texto complejo necesitaba más margen de negociación con los socios de investidura; la explicación aritmética es que no había votos garantizados para la convalidación posterior en el Congreso.
La prórroga extraordinaria hasta junio de 2028
La medida más citada del borrador es una prórroga extraordinaria para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que venzan antes del 30 de junio de 2028, aplicable a petición escrita del inquilino. Según las estimaciones manejadas durante la tramitación, el alcance potencial del conjunto de la medida —desde marzo de 2026 hasta esa fecha— rondaría el millón y medio de hogares. Conviene subrayar que esta prórroga no está vigente: decayó con el RDL 8/2026 el 28 de abril y, mientras no se apruebe y convalide un texto nuevo, los contratos se rigen por las prórrogas ordinarias de la Ley de Arrendamientos Urbanos y por la Ley 12/2023.
Alquiler de temporada y por habitaciones dentro de la LAU
El segundo bloque afecta a las modalidades que hoy quedan fuera del régimen de vivienda habitual. El borrador incorpora el arrendamiento de temporada a la LAU con un límite de doce meses y la obligación de justificar por escrito la causa de la temporalidad —vacaciones, estudios, trabajo temporal—; sin esa justificación, el contrato se consideraría de vivienda habitual. El alquiler por habitaciones quedaría equiparado a la vivienda habitual, con contratos de cinco años, prórrogas automáticas y prohibición expresa de que el propietario acceda al inmueble sin aviso. Es el punto con mayor impacto potencial sobre el segmento del alquiler flexible, que ha crecido con fuerza en las grandes ciudades y en las plazas universitarias.
El bloque fiscal: socimis, IVA turístico y bonificaciones en el IRPF
La parte tributaria del borrador es la que más directamente toca al capital invertido en residencial. Contempla elevar el IVA de la vivienda de uso turístico del 10 % al 21 %, junto con un régimen sancionador más severo sobre su publicidad en plataformas; un recargo de entre el 15 % y el 25 % a las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis), bonificable si destinan parte de su parque al alquiler social; y bonificaciones en el IRPF para los propietarios que arrienden a precio asequible, rebajen la renta o alquilen a jóvenes. Precisamente estas bonificaciones son uno de los focos del desacuerdo: Junts condiciona su apoyo a que el texto incentive la oferta y proteja al pequeño propietario, mientras que Podemos se opone a las ventajas fiscales a los arrendadores.
Avales, suelo y derecho de adquisición preferente
El borrador incluye además líneas de avales del ICO por 2.000 millones de euros destinadas a vivienda social y 280 millones para construcción industrializada, la obligación de incluir el índice de referencia de precios en todos los anuncios de alquiler —también fuera de las zonas declaradas tensionadas— y un derecho de adquisición preferente para el inquilino cuando se vende la vivienda que ocupa, incluso si la operación se realiza en bloque junto a otros inmuebles. Este último punto tiene lectura propia para los operadores que compran carteras residenciales completas, porque introduce un derecho de tanteo que altera la mecánica de las ventas en bloque.
Qué está vigente hoy y qué no
La distinción entre lo propuesto y lo aplicable es la principal fuente de confusión en este expediente. Hoy no existe prórroga extraordinaria de contratos; el alquiler de temporada y por habitaciones sigue fuera de la LAU; el IVA de la vivienda turística continúa en el 10 %; no hay recargo específico a las socimis; y no es obligatorio incluir el índice de referencia en los anuncios. Sí está vigente el límite de renta en los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado por las comunidades autónomas que han solicitado esa declaración conforme al artículo 18 de la Ley 12/2023, y sigue aplicándose el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE para los contratos firmados tras la entrada en vigor de esa ley.
La aritmética parlamentaria: aprobar no es lo mismo que convalidar
Un real decreto-ley entra en vigor al publicarse en el BOE, pero el Congreso debe convalidarlo en un plazo de treinta días; si no lo hace, decae con efecto inmediato. Eso es exactamente lo que ocurrió el 28 de abril. Por tanto, aunque el Consejo de Ministros apruebe el texto en septiembre, su vigencia definitiva dependerá de una votación posterior en la que el Gobierno necesitaría el respaldo de Junts, ERC, EH Bildu y PNV frente al rechazo anunciado de PP y Vox. Las posiciones conocidas son heterogéneas: el PNV ha pedido delimitar competencias autonómicas, cambios en la Ley del Suelo para facilitar el planeamiento municipal y una regulación diferenciada del alquiler de temporada; Junts reclama medidas de oferta; Podemos rechaza el bloque de bonificaciones fiscales. El resultado, en consecuencia, no está determinado ni en el calendario ni en el contenido.
Por qué esto interesa al inversor inmobiliario
El decreto opera sobre las tres variables que determinan el comportamiento del residencial: la duración de los contratos, la fiscalidad de los distintos usos y las condiciones de salida de la inversión. La prórroga extraordinaria alarga el periodo de permanencia del inquilino y reduce la rotación, lo que estabiliza los flujos de renta pero limita la capacidad de reajustar precios al mercado. La subida del IVA turístico y la entrada del alquiler de temporada en la LAU estrecharían el diferencial entre el arrendamiento de corta duración y el residencial convencional, un diferencial que ha sido en los últimos años uno de los principales motores de reasignación de vivienda entre usos en las zonas de mayor presión. El recargo a las socimis afecta al vehículo de tenencia más utilizado por el capital institucional en España. Y el derecho de adquisición preferente del inquilino incide sobre la liquidez de las carteras residenciales.
Hay una lectura adicional para el segmento de la promoción. Buena parte de la actividad de financiación participativa inmobiliaria en España se dirige a obra nueva residencial y a rehabilitación, no a la tenencia en alquiler. Las medidas de oferta del borrador —los avales del ICO, los 280 millones para construcción industrializada— apuntan a ese tramo, mientras que las medidas de demanda y de contención de rentas actúan sobre el mercado de arrendamiento ya construido. Son dos planos distintos que conviene no confundir al evaluar el efecto agregado del texto.
Lectura para el inversor
La cautela aquí es de naturaleza distinta a la de un dato estadístico: no se trata de una cifra publicada, sino de un texto normativo que no ha sido aprobado, cuyo contenido definitivo puede variar respecto al borrador conocido y cuya vigencia dependería después de una convalidación parlamentaria incierta. Cualquier decisión que se apoye en el contenido descrito estaría anticipando un escenario que todavía no existe jurídicamente. El antecedente del RDL 8/2026, aprobado y decaído en menos de treinta días, ilustra que la aprobación en Consejo de Ministros no equivale a estabilidad normativa. Los resultados pasados no anticipan los futuros, y toda inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez, de impago y de pérdida total o parcial del capital. En el ámbito europeo, la actividad de las plataformas de financiación participativa se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 y, en España, por la normativa de desarrollo y supervisión de la CNMV.
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