Cierre | Urbanitae completa la captación de 1.625.000 € para el nuevo tramo del proyecto "Tomás Ribeiro" en Lisboa
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae ha emitido el balance de cierre de la ronda correspondiente al nuevo tramo del proyecto Tomás Ribeiro, un edificio residencial de seis viviendas situado en la Rua Tomás Ribeiro 89, en el centro de Lisboa. La operación se estructura como una participación en capital (equity): los inversores aportan fondos a una sociedad vehículo que a su vez amplía capital en la sociedad promotora portuguesa del proyecto. El proceso de suscripción ha concluido con un volumen final levantado de 1.625.000 €. A diferencia de un préstamo, en esta modalidad el inversor entra en el capital del proyecto y su retorno depende del resultado de la promoción; toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La captación se completó en 15 días desde su apertura. El flujo de aportaciones a lo largo de ese periodo arroja un ratio medio de 75 € por minuto.
Análisis Métrico de la Base Inversora y Distribución de Capital
La campaña concluyó tras registrar la participación de 936 inversores. La distribución de los fondos levantados entre ese volumen de aportantes arroja un ticket promedio de 1.736 € por participante.
Conforme al criterio del supervisor, en los proyectos de equity la plataforma no comunica una rentabilidad estimada, sino tres escenarios económicos que se detallan más adelante. El reparto de beneficios se realiza por tramos, en función de la TIR que alcance el proyecto: hasta una TIR del 15,0 %, todo el capital se remunera pari passu y los beneficios se reparten según la estructura de capital de la sociedad; entre el 15,0 % y el 20,0 %, el gestor percibe el 25 % del exceso generado en ese tramo como retribución variable y el 75 % restante se reparte entre los socios según su participación; y por encima del 20,0 %, el gestor percibe el 50 % del exceso y el otro 50 % se reparte entre los socios. De conformidad con el marco regulatorio europeo, los inversores no experimentados disponen de un periodo de reflexión precontractual de cuatro días naturales para revocar su compromiso sin justificación ni penalización.
Descripción del Activo Subyacente, Avance Urbanístico y Calificación del Sponsor
El proyecto consiste en el desarrollo de un edificio residencial compuesto por seis viviendas de tipologías de dos a cinco dormitorios en formato dúplex, con terrazas, 18 plazas de garaje —de dos a cuatro por vivienda— y zonas comunes que incluyen piscina, jardines y gimnasio. Las viviendas tienen una superficie media de 283 metros cuadrados, dimensión que la documentación sitúa por encima del producto habitual del mercado lisboeta, que se mueve entre 100 y 200 metros cuadrados.
El activo se ubica en una zona residencial consolidada del centro de Lisboa, en el eje Marqués de Pombal – Avenida da Liberdade, dentro del barrio de Avenidas Novas. A la fecha de lanzamiento del proyecto la licencia de construcción ya estaba concedida y los trabajos de demolición ejecutados, de modo que el riesgo de licencias queda eliminado. La adquisición del inmueble estaba prevista para septiembre de 2026 y el inicio de obra para octubre de 2026, con una duración estimada de 24 meses. La comercialización arrancará una vez iniciada la construcción, con el objetivo de acumular preventas antes de la finalización de la obra; la propia documentación advierte de que a la fecha de lanzamiento no se habían iniciado las preventas, por lo que la visibilidad sobre el ritmo de absorción es todavía limitada.
El plan de negocio fija un precio medio de venta de 16.174 € por metro cuadrado de superficie vendible, lo que arroja un importe total de ventas estimado de 27.447.650 €. Esos precios se han contrastado con comparables de obra nueva de la zona y con el proyecto Castilho 3, desarrollado por el mismo gestor y también coinvertido por Urbanitae. El proyecto ha sido objeto de una due diligence comercial realizada por Básico.
El gestor es Mexto, promotor e inversor de capital suizo especializado en el segmento residencial de lujo en Portugal, con foco en la rehabilitación y la obra nueva en Lisboa y su entorno. Presente en Portugal desde 2017, declara un volumen de proyecto de entre 200 y 250 millones de euros, cerca de 71.000 metros cuadrados construidos y más de 269 viviendas.
Estructura de Capital, Indicadores de Riesgo y Escenarios Económicos
Las aportaciones de los inversores de Urbanitae se canalizan mediante ampliación de capital hacia la sociedad vehículo TERRACOTA OPPORTUNITIES 9, S.L., que a su vez entra en la sociedad promotora portuguesa MEXTO QCO, UNIPESSOAL LDA. Los fondos se destinan a esa ampliación de capital y a dotar de liquidez a la sociedad para soportar los costes del proyecto que no cubran el gestor, los socios ni la financiación bancaria, hasta la venta del edificio. El equity total del proyecto asciende a 7.160.654 €, del que el promotor aporta el 45 %. La operación cuenta además con financiación bancaria aprobada por 14.000.000 €, de los que 2.150.000 € se destinan a la adquisición del solar y 11.850.000 € a la construcción.
Conforme al criterio de la CNMV para proyectos de equity, la plataforma publica tres escenarios. En el escenario favorable, que recoge las estimaciones del gestor verificadas por Urbanitae y contrastadas con comparables de obra nueva de la zona, la previsión de ingresos asciende a 27.447.650 € y los costes totales de ejecución a 23.675.400 €. El escenario moderado contempla una desviación al alza del 20 % en los costes de construcción, que eleva los costes totales a 25.067.893 € manteniendo los ingresos en 27.447.650 €. El escenario desfavorable combina ese incremento del 20 % en costes de obra con una reducción del 10 % en los precios de venta: los ingresos bajarían a 24.702.885 € frente a unos costes de 24.814.797 €, lo que arroja un resultado negativo y supondría la pérdida parcial del capital aportado. La rentabilidad de un proyecto de equity se obtiene restando los costes estimados a los ingresos previstos y dividiendo el resultado entre el equity total; todas las previsiones son estimaciones sujetas a variaciones económicas, sociales o de otra naturaleza durante la vida del proyecto.
El plazo estimado del proyecto es de 26 a 30 meses, con el cierre de la adquisición en septiembre de 2026, el inicio de obra en octubre de 2026, la finalización de la construcción en el tercer trimestre de 2028 y el cierre de las ventas y la salida de la sociedad en enero de 2029. La plataforma advierte de que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar al alza o a la baja. Entre los riesgos identificados figuran la ampliación de los plazos por retrasos en la comercialización o en la obra, la desviación de los costes fijos y los imprevistos de construcción, los retrasos en la venta o la necesidad de rebajar precios para captar compradores, el riesgo comercial derivado de la ausencia de preventas a la fecha de lanzamiento, y la posibilidad de que un cambio sustancial de las condiciones entre el inicio de la campaña y la formalización del contrato obligue a cancelar el proyecto y devolver la inversión.
Al tratarse de una operación de capital, no existe garantía hipotecaria ni carga real a favor de los inversores: el retorno depende del resultado del proyecto y el capital puede perderse total o parcialmente. Urbanitae no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o de depósitos. Se trata de un producto de financiación participativa mediante participación en el capital, y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado. Las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del principal; este vehículo no está supervisado por la CNMV ni por el Banco de España, y carece de la cobertura del fondo de garantía de depósitos prevista en la Directiva 2014/49/UE y del sistema de indemnización de los inversores previsto en la Directiva 97/9/CE. Es posible que el inversor no recupere el capital aportado.
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