Neinor lanza una opa menor, pero estratégica, sobre Aedas por 932 M€
18/07/2025 - ⏱️ 2 min
Neinor Homes ha elevado la apuesta del mercado inmobiliario al formalizar ante la CNMV, el pasado 11 de julio, una OPA voluntaria sobre Aedas Homes valorada en 932 millones de euros. Esta operación, que se ha reducido desde la oferta inicial de 1 070 M€ debido al dividendo acordado por Aedas, permitirá consolidar ambas promotoras bajo el embudo estratégico de Neinor, con miras a convertirse en el mayor desarrollador residencial de España.
🎯 Ajuste por dividendo: una maniobra financiera sutil
La oferta se ajustó a la baja tras descontar los 3,15 € por acción que Aedas repartió en dividendos en su junta del 3 de julio. Este pago implicó rebajar el precio por acción de 24,485 € a 21,335 €, recortando la valoración máxima de la operación en unos 138 millones, hasta los 932,3 millones. En Bolsa, Aedas reaccionó con una caída del 12,3 %, ajustando los precios a la nueva oferta.
🏗 Motivos estratégicos: suelo, escala y cuota de mercado
La alianza Neinor–Aedas no es meramente financiera: al integrarse, la nueva empresa gestionará una cartera de 43.200 viviendas, con capacidad para construir más de 20.200 unidades, de las cuales la mitad estarán en la Comunidad de Madrid. Los planes de entrega apuntan a entre 6.000 y 7.000 viviendas anuales a partir de 2026, lo que situará a la unión mucho por delante de competidores como Metrovacesa o Vía Célere.
La proliferación de 9.000 viviendas de alquiler asequible también subraya la estrategia combinada de ambas promotoras en licitaciones públicas. La racionalización de esfuerzos en suelo, construcción y promoción promete sinergias que los analistas de JB Capital cifran en forma de flujo de caja liberado, mejora en márgenes y reducción de endeudamiento.
💵 Mecanismo de financiamiento: hidráulica financiera
Neinor ha preparado una estructura financiera robusta para ejecutar la OPA:
- Una ampliación de capital acelerada de 228,7 M€ cerrada a finales de junio.
- Disponibilidad de 275 M€ en caja, parte de ellos absorbidos por el dividendo que se postergará a 2026.
- Emisión de bonos senior garantizados, junto con financiación de Apollo por hasta 750 M€.
- Avales bancarios de BBVA y Santander por 657 M€ para respaldar la transacción.
- Cancelación de deuda de Aedas: aproximadamente 200 M€.
Neinor anticipa que mantendrá su ratio de apalancamiento en un rango “prudente” del 20 % al 30 % sobre activos, según indicaciones enviadas a la CNMV.
⚖️ Recepción del mercado y respaldo institucional
La OPA ha despertado una reacción favorable en Bolsa: las acciones de Neinor se revalorizan más del 30 % desde el anuncio inicial, situándose cerca de los 18 €, niveles no vistos desde 2018. JB Capital, Alantra y Kepler Chevreux han elevado sus recomendaciones, citando la creación de una entidad nacional de escala y mayor atractivo para inversores.
Por su parte, Aedas ha visto reducida su capitalización como reflejo del descuento por dividendo, aunque su último ejercicio refleja una ganancia neta histórica de 149,7 M€ con ingresos récord de 1.156,2 M€.
El respaldo de Castlelake, accionista mayoritario de Aedas con un irreductible 79 %, ha sido “irrevocable” desde el principio, lo cual reduce el riesgo de oposición institucional. Asimismo, grandes fondos como Stoneshield, Orion y Adar han reiterado su solidaridad y han comprometido capital para la operación.
⏳ Calendario regulatorio y del sector
La operación está sujeta al visto final de la CNMC y la CNMV, con plazo de resolución en los próximos meses y cierre previsto antes de fin de 2025. La integración operativa podría comenzar a inicios de 2026, con unificación de equipos, cartera y governance.
Esta fusión presenta sinergias industriales que podrían fomentar adquisiciones adicionales o alianzas con socios institucionales como Axa o Santander en proyectos de Build to Rent, diversificando así el perfil de negocio.
🧩 Impacto macro y sectorial
Este movimiento pone de relieve la creciente consolidación en el segmento promotor doméstico, normalmente atomizado. La operación crea una escala crítica en suelo, entregas y liquidez, lo que potencia la competitividad frente a grandes rivales europeos.
Al mismo tiempo, abre interrogantes sobre la concentración de poder de mercado, el reparto del riesgo financiero y la sostenibilidad de los dividendos ante niveles de deuda crecientes. La OPA aboga por una potenciación del modelo institucional del ladrillo en España, combinando impulso público y privado en materia de vivienda asequible.
✅ Conclusión
Con una OPA ajustada en cuantía, pero no en relevancia, Neinor busca transformar su escala y estrategia. La transacción de 932 millones sobre Aedas, respaldada financieramente y aceptada por su principal accionista, sienta las bases para crear la mayor promotora de vivienda en España.
El éxito dependerá del cumplimiento regulatorio, la ejecución correcta de sinergias, y la capacidad de reintegrar capital propio —incluido el dividendo pospuesto— de forma equilibrada.
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