La morosidad hipotecaria en España cae al 3,18 %: los hogares resisten pese a los tipos altos
30/06/2025 - ⏱️ 2 min
El sector financiero español respira con cierto alivio. A pesar del prolongado ciclo de tipos de interés elevados que ha caracterizado a la política monetaria europea desde mediados de 2022, la morosidad en los préstamos hipotecarios para vivienda en España ha caído hasta el 3,18 %, según el último informe de CaixaBank Research publicado esta semana. Esta cifra marca una mejoría significativa respecto al 3,76 % registrado en el mismo periodo de 2024, y refleja la resiliencia del endeudamiento familiar en un entorno todavía exigente.
El dato se produce en un momento clave para el mercado inmobiliario español: los precios de la vivienda han crecido un 77 % desde 2014, el acceso al crédito se ha endurecido notablemente desde 2023, y el coste medio de financiación hipotecaria se ha situado este año por encima del 3,9 % TAE, niveles no vistos desde hace una década. En ese contexto, el descenso de la morosidad se interpreta como una señal de que los hogares, en general, han sabido adaptar su estructura financiera y preservar su solvencia, a pesar del impacto de la inflación y la subida de cuotas.
“El perfil de riesgo del hipotecado español es hoy más prudente y estable que en el pasado. Los bancos han ajustado bien los criterios de concesión, y los hogares muestran disciplina de pago incluso en entornos adversos”, señala Judit Montoriol-Garriga, economista senior de CaixaBank Research.
Morosidad contenida: ¿solidez o efecto transitorio?
El análisis de CaixaBank distingue entre varios factores que explican este descenso:
- Alta proporción de hipotecas a tipo fijo: A cierre de 2024, más del 72 % de las nuevas hipotecas se habían firmado a tipo fijo, lo que ha amortiguado el impacto de la subida de tipos sobre las cuotas mensuales.
- Políticas de refinanciación proactiva por parte de las entidades: bancos como CaixaBank, Santander y Sabadell han reforzado sus departamentos de reestructuración para anticipar situaciones de vulnerabilidad, ofreciendo periodos de carencia o extensión de plazos.
- Buena evolución del empleo y aumento de salarios reales: Aunque la creación de empleo se ha moderado, el salario medio en España ha crecido un 4,2 % interanual, lo que ha permitido a muchas familias absorber el impacto del euríbor.
- Ahorro acumulado postpandemia: Parte de las familias mantiene aún colchones de liquidez gracias al ahorro forzoso de 2020-2021, aunque este efecto se está agotando.
No obstante, el informe advierte de ciertas bolsas de riesgo. La morosidad es más alta entre los hogares con hipotecas firmadas a tipo variable entre 2019 y 2021, especialmente en provincias como Tarragona, Castellón o Murcia, donde los ingresos medios son inferiores y el esfuerzo hipotecario supera el 40 %.
Además, se detecta una ligera subida de la mora en préstamos puente y en créditos hipotecarios sobre segunda vivienda, lo que sugiere un deterioro parcial en los segmentos más expuestos a la inversión residencial.
Implicaciones para el sistema financiero y el mercado de vivienda
Desde la perspectiva bancaria, la reducción de la morosidad mejora la calidad de los activos y fortalece la posición de solvencia de las entidades. Los grandes bancos españoles han reducido sus provisiones para insolvencias hipotecarias, lo que impacta positivamente en sus cuentas de resultados. En paralelo, se espera una reactivación prudente del crédito hipotecario en el segundo semestre de 2025, en línea con una posible relajación de tipos por parte del BCE a partir de otoño.
Para el mercado de vivienda, esta evolución contribuye a contener el riesgo sistémico. A diferencia de 2008, no hay un exceso de apalancamiento ni una morosidad creciente que pueda desencadenar una cadena de ejecuciones. El mercado, aunque tenso, parece más robusto desde el punto de vista financiero.
Sin embargo, los expertos advierten de que la solvencia no implica accesibilidad. La baja morosidad convive con un entorno en el que el acceso a la vivienda es cada vez más difícil para los jóvenes y para los hogares de rentas medias. El ratio esfuerzo-ingreso sigue en aumento en las principales capitales, lo que limita el crecimiento natural de la demanda solvente.
“No tener una crisis hipotecaria no significa tener un mercado sano. La escasez de oferta, la falta de vivienda protegida y la subida de precios están generando una exclusión silenciosa que no se refleja en los indicadores de mora”, afirma la socióloga urbana Marina Lafuente, profesora en la UPF.
¿Qué puede esperarse a medio plazo?
Si el Banco Central Europeo inicia una senda de bajadas de tipos en el último trimestre del año, como anticipan los mercados de futuros, el coste de financiación podría descender de forma gradual en 2026. Ello daría aire adicional a los hipotecados a tipo variable, estabilizaría el esfuerzo financiero y permitiría una ligera recuperación en el volumen de nuevas hipotecas.
En paralelo, la digitalización de procesos crediticios, el auge de las plataformas de financiación alternativa y la consolidación de los criterios ESG en la banca hipotecaria marcarán el nuevo ciclo del crédito inmobiliario en España.
En cualquier caso, el sistema financiero parte de una posición robusta. La reducción de la morosidad hipotecaria al 3,18 % es una señal clara de que las lecciones de la última crisis se han interiorizado. Y aunque el riesgo nunca desaparece, el contexto actual ofrece bases más sólidas para una evolución ordenada del sector en los próximos años.
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