El mercado residencial en España: ¿apuntando a una nueva burbuja o manteniendo el momentum?
18/07/2025 - ⏱️ 2 min
Julio deparó un mes histórico para el mercado inmobiliario español: la compraventa de viviendas se disparó un 39,7 % interanual en mayo, alcanzando las 61.054 transacciones, la cifra más elevada para un mes de mayo desde 2007. Este hito confirma una tendencia alcista ininterrumpida, con once meses consecutivos de crecimiento, impulsado por el descenso de tipos de interés y el auge de la financiación hipotecaria.
Durante el primer semestre, las compraventas acumuladas subieron un 20,1 %, un comportamiento que acompaña la notable mejoría global del mercado: en marzo, el volumen de hipotecas creció un 44,5 % interanual, según datos del INE. Este entorno crediticio favorable se integra con una oferta limitada: el stock de viviendas a la venta cayó un 16 % en el primer trimestre de 2025, la mayor contracción registrada en la serie histórica.
📈 ¿Hasta cuándo podrán prolongarse las alzas?
Los métodos estadísticos más recientes confirman una tensión creciente de precios: en mayo, la vivienda usada se encareció un 12,8 % interanual, situándose en 2.391 €/m². Paralelamente, el precio de obra nueva también tocó máximos: se prevé que cierre 2025 con un aumento interanual del 8,7 %, lo que sitúa el coste medio en torno a 3.291 €/m² (329.100 € por una vivienda de 100 m²).
Tinsa y CaixaBank Research adelantan que el precio medio llegó a crecer un 9,9 % en mayo, con incrementos especialmente pronunciados en islas (15,5 %) y grandes urbes (10,5 %). Estas cifras contrastan con solo el 5 % de avance trimestre a trimestre en precios oficiales del INE, apoyando la hipótesis de que existan discrepancias entre metodologías oficiales y de mercado.
⚠️ Señales de alarma generacionales
Esta escalada está generando percepciones divergentes. Un estudio de 40dB. para Cinco Días y El País revela que el 40 % de los españoles mayores de 65 años perciben una caída en la capacidad de compra dentro de su entorno, frente al 21,7 % de la Generación Z. Además, el precio medio alcanzó los 2.086 €/m² en 2024, subiendo aún un 12,3 % en el primer trimestre del año.
Este desajuste generacional refleja un mercado cada vez menos accesible para segmentos jóvenes, con precios superando las tasas de crecimiento salarial, tensionando la franja de la emancipación juvenil y presionando las dinámicas demográficas nacionales.
🔍 ¿Burbuja o calibración del mercado?
Mientras algunos expertos resaltan la reminiscencia de 2007, otros advierten matices: pese a niveles similares de transacciones, las diferencias en financiación, regulación y exposición del sistema bancario marcan distancias con la burbuja anterior.
El Banco de España estima que el precio medio de la vivienda está sobrevalorado entre un 1,1 % y un 8,5 % en mayo de 2025, sin considerar esto una burbuja terminada, sino una fase de "tensión" estructural. Sin embargo, advierte que la situación exige seguimiento ante el estrechamiento entre renta disponible y precios.
En consonancia, BBVA Research prevé un crecimiento del precio del 7,3 % en 2025, moderándose al 5,3 % en 2026, mientras que los visados de obra nueva aumentan en torno al 16 % este año. Este ajuste sugiere que, aunque sigue la tendencia, la espiral alcista podría atenuarse con el tiempo.
🌍 Factores estructurales: déficit, demanda y política pública
La rigidez de la oferta —reflejada en una caída del stock del 16 %— junto con un déficit acumulado estimado de hasta 600.000 viviendas por el Banco de España, explican buena parte de la presión sobre los precios. Factores como el auge del alquiler turístico, las limitaciones en suelo urbanizable y los altos costes de promoción agravan el desequilibrio entre oferta y demanda.
Las políticas públicas intentan hacer frente a esta situación: la Ley de Vivienda busca limitar los precios en zonas tensionadas, aunque su alcance y eficacia continúan siendo debatidos. Tampoco han resultado suficientes —hasta 2024— los visados de obra nueva (128.000) frente a las estimaciones de necesidad (300.000 anuales).
🧩 Perspectiva a medio plazo
El mercado se mueve en una zona crítica: la financiación sigue siendo accesible, impulsada por la bajada de tipos, mientras que la demanda —tanto doméstica como extranjera— se mantiene robusta. A ello se suma el atractivo del ladrillo residencial como refugio ante la incertidumbre financiera global.
Sin embargo, el ajuste de visados, posibles medidas sobre alquiler y suelo, y la saturación de la demanda en grandes ciudades podrían apuntar a un cambio de ciclo. Una menor velocidad de alzas, mayores incentivos a la oferta y una política de suelo más eficaz serán fundamentales para evitar la creación de una etiqueta "burbuja".
🔚 Conclusión
El mercado residencial español vive un momento de gran dinamismo: compraventas al nivel de 2007, precios en alza de más del 12 %, y una tensión en oferta que moviliza a reguladores y privados. No obstante, la mayor disponibilidad de hipotecas, el descenso de tipos y la supervisión institucional marcan diferencias esenciales respecto a la crisis de hace casi dos décadas.
El desafío ahora consiste en equilibrar la demanda con una ampliación efectiva de la oferta, mientras se monitorea la accesibilidad para nuevas generaciones. El riesgo latente existe, pero sin medidas correctoras sería difícil contener un posible sobrecalentamiento.
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