Málaga marca un nuevo techo inmobiliario: el precio medio de la vivienda supera los 4.000 €/m², con un alza del 19,5 % interanual

01/07/2025 - ⏱️ 2 min

La ciudad de Málaga se ha consolidado como uno de los polos inmobiliarios más dinámicos —y tensionados— de toda España. Según los últimos datos publicados por el portal Fotocasa, el precio medio de la vivienda en el municipio malagueño alcanzó en junio los 4.014 euros por metro cuadrado, un máximo histórico que supone un aumento del 19,5 % respecto al mismo mes del año anterior. Se trata de la tercera mayor subida interanual del país, sólo por detrás de algunas zonas de Madrid y de determinadas islas con presión turística.

Este dato coloca a Málaga por encima de capitales como Sevilla, Bilbao o Valencia en términos absolutos, consolidando su papel como epicentro de atracción inmobiliaria en el sur de Europa. Lo que comenzó como una revalorización selectiva en determinados barrios —como El Limonar, Teatinos o el Centro Histórico— se ha convertido en una subida generalizada que afecta tanto al mercado de obra nueva como al de segunda mano.

“El nivel de demanda, tanto nacional como internacional, está muy por encima de la capacidad de respuesta de la oferta. Málaga es hoy un mercado internacional de primera línea, comparable en dinámica a Lisboa o incluso Berlín”, afirma María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Una tormenta perfecta: inversión, turismo y digitalización

El informe señala que detrás de este crecimiento desorbitado hay una combinación de factores estructurales. En primer lugar, la consolidación de Málaga como hub tecnológico y empresarial. Empresas como Google, Vodafone y Globant han abierto oficinas en la ciudad, atrayendo a trabajadores cualificados con alto poder adquisitivo. A esto se suma la expansión de los nómadas digitales, que eligen Málaga por su clima, conectividad y fiscalidad regional.

En segundo lugar, la potente recuperación del turismo internacional ha disparado la demanda de inmuebles para uso turístico y vacacional. En 2024, Málaga superó los 15 millones de visitantes y alcanzó un 82 % de ocupación hotelera media, lo que ha incentivado la compra de segundas residencias y la inversión en alquiler turístico.

Por último, la limitada oferta de suelo urbano finalista y la lentitud en los procesos de planeamiento urbanístico han generado un cuello de botella que impide responder al aumento de la demanda. La ciudad sigue teniendo una proporción muy baja de vivienda nueva respecto al total de stock disponible, lo que genera tensiones de precios en todos los segmentos.

“Tenemos demanda solvencia, pero no capacidad para absorberla con agilidad. La oferta estructural es limitada, y el sector público no está respondiendo con suficiente rapidez”, advierte Jorge Ramos, director de desarrollo de negocio de una promotora nacional con presencia en Andalucía.

Consecuencias sociales y señales de alarma

Aunque el boom inmobiliario ha generado un clima de euforia entre promotores e inversores, el aumento acelerado de precios también está dejando secuelas sociales y urbanas. El esfuerzo medio para acceder a una vivienda en propiedad en Málaga capital ya supera el 45 % del ingreso medio familiar, y la edad media de emancipación ha vuelto a retrasarse hasta los 32 años.

Barrios tradicionalmente residenciales, como La Trinidad, El Perchel o La Malagueta, están experimentando procesos de sustitución demográfica, con salida de residentes de renta media y entrada de inversores y compradores internacionales. Esta transformación está generando tensiones políticas a nivel municipal, donde el nuevo equipo de gobierno estudia medidas para limitar el uso turístico de ciertas viviendas y proteger el alquiler residencial.

Por otro lado, los sindicatos y asociaciones vecinales denuncian un proceso de “expulsión silenciosa” de la clase media local. La oferta de alquiler estable ha caído un 23 % en los dos últimos años, mientras que los precios han subido más de un 35 %, según Idealista. En paralelo, las ayudas públicas a la vivienda apenas alcanzan a una fracción de los demandantes.

“Este mercado no es sostenible si no se equilibra la rentabilidad del inversor con el derecho a la vivienda. Málaga puede convertirse en víctima de su propio éxito”, advierte Rosario Ruiz, portavoz de la plataforma Málaga para Vivir.

Perspectivas a medio plazo: ¿corrección o estabilización?

Los analistas consultados coinciden en que no se aprecia una burbuja especulativa en sentido financiero, ya que la mayoría de las compras se realizan sin apalancamiento o con hipotecas prudentes. Sin embargo, sí alertan de una “desconexión creciente entre precios y capacidad adquisitiva local”, lo que puede limitar el crecimiento del mercado en el medio plazo.

A corto plazo, no se anticipa una corrección generalizada de precios, salvo que se produzcan cambios significativos en la política monetaria o en la normativa local. No obstante, la ralentización de la demanda internacional ante la subida de tipos y la posible saturación de la oferta turística podrían moderar el ritmo de crecimiento en el segundo semestre de 2025.

Mientras tanto, el foco estará en la política urbanística. Si el Ayuntamiento y la Junta no desbloquean suelo nuevo y no impulsan la promoción de vivienda asequible con apoyo institucional, Málaga corre el riesgo de convertirse en una ciudad atractiva para invertir, pero difícil para vivir.

Suscríbete a nuestra lista de embajadores de forma gratuita y accede antes que nadie a proyectos seleccionados en el mercado inmobiliario.