La inversión inmobiliaria internacional se reactiva: CBRE prevé un aumento del 15 % en España en 2025
02/07/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado inmobiliario español vuelve a captar la atención de los grandes inversores internacionales. Según el último informe de perspectivas de la consultora global CBRE, presentado esta semana en Madrid, se espera que la inversión directa en activos inmobiliarios en España registre un crecimiento del 15 % interanual en 2025, impulsado por la estabilización macroeconómica, la normalización de los tipos de interés y la reactivación de capital institucional, especialmente procedente de Estados Unidos, Alemania y Corea del Sur.
Después de un 2023 marcado por la prudencia inversora y un 2024 de lenta recuperación, el sector se adentra en una nueva fase de revalorización selectiva. CBRE estima que el volumen total de inversión en activos terciarios (oficinas, logística, retail y residencial en alquiler) podría alcanzar los 14.500 millones de euros en 2025, frente a los 12.600 millones estimados para el cierre de 2024.
“España vuelve a estar en el radar global por su estabilidad política, su diferencial de crecimiento económico y la resiliencia de ciertos segmentos como el logístico y el living”, afirmó Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España, durante la presentación del informe.
Según el informe, el perfil del capital que está retornando a España es muy distinto al que predominaba en el anterior ciclo expansivo. Mientras que entre 2016 y 2019 se impusieron las operaciones de valor añadido y reposicionamiento, ahora predomina el capital core plus, con un sesgo hacia activos estabilizados, contratos a largo plazo y ubicaciones prime.
Los principales focos de atracción son:
Logística urbana y de última milla en los entornos de Madrid y Barcelona, con rentabilidades estabilizadas en torno al 4,5 %.
Build-to-rent (BTR) con producto ya construido o en fase final, especialmente en ciudades como Málaga, Valencia y Sevilla.
Centros comerciales prime con buen comportamiento post-COVID, como el Ballonti en Barakaldo o La Maquinista en Barcelona.
Oficinas eficientes energéticamente en zonas bien conectadas, con especial atención a los planes de renovación de Azca y 22@.
CBRE destaca además el crecimiento de los inversores asiáticos, especialmente fondos soberanos y aseguradoras coreanas, que están redirigiendo parte de su exposición desde EE. UU. hacia Europa Occidental.
Una de las claves que explican este renovado apetito es la expectativa de una normalización progresiva de los tipos de interés. Aunque el BCE ha adoptado un enfoque prudente, la previsión de dos recortes adicionales antes de fin de año está modificando las hojas de ruta de muchos fondos.
Paralelamente, la inflación subyacente en España ha descendido hasta el 2,1 % interanual, en línea con el objetivo del banco central, y la rentabilidad real del inmobiliario vuelve a situarse por encima de otras alternativas tradicionales, como los bonos corporativos grado de inversión.
“En un entorno de baja visibilidad macro, los activos reales con flujos previsibles, cobertura inflacionaria y buen tratamiento fiscal vuelven a tener un atractivo estratégico”, señala Lucía Álvarez, directora de análisis de CBRE Capital Markets.
Además, el sector se ha beneficiado de la menor inestabilidad política tras las elecciones europeas, el acuerdo presupuestario y la consolidación del marco regulatorio en vivienda y urbanismo, que si bien sigue generando debate, aporta mayor previsibilidad a medio plazo.
Pese a la recuperación de la inversión, CBRE advierte de que el mercado español aún enfrenta retos estructurales. La escasez de suelo finalista, los largos plazos de tramitación urbanística y la incertidumbre sobre las exigencias ESG están encareciendo los costes de desarrollo y frenando nuevos proyectos.
Los fondos internacionales valoran positivamente los avances en digitalización catastral y en planificación metropolitana —como el nuevo plan urbanístico de Madrid Nuevo Norte o la reforma del PDU del 22@ en Barcelona—, pero exigen mayor coordinación interinstitucional y agilidad administrativa.
La sostenibilidad es otra palanca crítica: más del 70 % del capital internacional exige activos con certificaciones energéticas BREEAM o LEED. En palabras de Ramírez-Escudero, “no es ya una opción reputacional, sino una condición sine qua non para asegurar liquidez, financiación y desinversión”.
CBRE identifica tres nichos con alto potencial de crecimiento en 2025:
Senior Living: el envejecimiento de la población y la escasez de oferta profesionalizada están atrayendo inversión institucional hacia productos híbridos entre hotel y residencia, con foco en Levante, Madrid y la Costa del Sol.
Tokenización inmobiliaria: aunque incipiente, el interés por plataformas que permiten fraccionar activos y acceder a nuevos perfiles de inversores minoristas está creciendo, especialmente en el segmento residencial y logístico.
Residencias corporativas: el auge del teletrabajo híbrido y la movilidad laboral ha impulsado la demanda de alojamientos flexibles para empleados desplazados, ejecutivos temporales y nómadas digitales.
La inversión inmobiliaria en España ha entrado en una nueva fase, marcada por la selectividad geográfica y tipológica, la resiliencia operativa y el cumplimiento normativo. A diferencia del último boom, el crecimiento actual se basa en fundamentos sólidos y en una mayor profesionalización del capital.
La previsión de CBRE —un crecimiento del 15 % en 2025— no implica un regreso a los volúmenes récord de 2018, pero sí consolida a España como un destino preferente en el mapa europeo del real estate institucional. La clave ahora está en traducir ese interés en proyectos viables, rentables y alineados con las nuevas demandas sociales y ambientales.
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