Inversión foránea impulsa sectores clave del real estate europeo: logística, data centers y life sciences captan más capital
09/07/2025 - ⏱️ 2 min
Europa vive un auge de inversiones foráneas en el sector inmobiliario, centrado especialmente en tres segmentos de “core plus”: logística, centros de datos y life sciences. Un informe reciente de CBRE, basado en su European Real Estate Market Outlook 2025, documenta el repunte en flujos de capital extranjero durante el segundo semestre de 2024, con un alza notable del 10 % interanual, alcanzando 21 663 millones de USD en transacciones transfronterizas.
Logística: la mitad del capital internacional
El sector logístico se consolidó como la mayor receptora de inversión foránea, acumulando cerca del 50 % de los flujos internacionales hacia Europa en H2 2024, según datos de CBRE. La combinación de bajos niveles de vacancia (en torno al 4,4 %) y una oferta limitada ha reforzado el atractivo de instalaciones de última milla y hubs logísticos. Además, los bajos costos de deuda han permitido que la palanca financiera añada valor significativo a la rentabilidad.
Data centers: activos estratégicos en escasez
Los centros de datos lideran la segunda categoría en inversión extranjera dentro del real estate europeo. CBRE resalta un descenso de 3,2 p.p. en la tasa de vacancia de los cuatro principales hubs europeos —Londres, Frankfurt, París y Ámsterdam— hasta situarse en un nivel récord del 7,4 % en Q1 2025. La demanda continúa superando a la oferta debido a cuellos de botella en la capacidad eléctrica, según el reporte Global Data Center Trends 2025. El crecimiento de precios ha sido marcado: Londres, por ejemplo, cotiza entre 180–215 USD/kW al mes, impulsado por contratos vinculados a IA y nube.
🔬 Life sciences: la nueva frontera del real estate europeo
Aunque menos visible, el segmento de life sciences —laboratorios, instalaciones de investigación y desarrollos clínicos— está ganando tracción. CBRE IM identifica este nicho junto a logística, residencial y data centres como la apuesta preferente en su Global Real Estate Outlook H1 2024, por su potencial retorno ajustado al riesgo. El auge post-pandemia, tecnología médica y fuerte financiación pública y privada están irrigando este activo con impactos duraderos.
Factores que sostienen la narrativa
- Reapertura de financiación con apalancamiento positivo: CBRE señala que los costos de deuda se han desplomado, reactivando operaciones apalancadas en Europa.
- Apreciación del euro respecto al dólar: un euro fuerte atrae capital de regiones como EE.UU. y Oriente Medio, incrementando el apetito inversor por bienes denominados en euros.
- Alineación con regulaciones ESG y taxonomía europea: los activos en logística sostenible, certificaciones de green buildings y eficiencia energética están en el centro de la nueva demanda.
Prospectiva y riesgos
La previsión de CBRE para 2025 es positiva: anticipan un repunte gradual en inversión inmobiliaria, con mayor actividad en la segunda mitad del año. Se prevé que la demanda por activos logísticos crecerá, mientras los centros de datos deberán responder a limitaciones energéticas. Life sciences, en tanto, encontrarán apoyos regulatorios adicionales y flujos procedentes de planes de recuperación nacionales.
No obstante, persisten desafíos: los retrasos en la construcción de infraestructuras eléctricas pueden frenar el ritmo de nuevos data centers. En logística, la vacancia aún moderada le da poder a los inquilinos para negociar, y la fragmentación normativa europea podría ralentizar proyectos en life sciences.
Conclusión
El real estate europeo “core plus” ofrece hoy una propuesta sólida: estabilidad, rentabilidad y alineación con tendencias estructurales. La combinación de retornos consistentes, condiciones crediticias favorables y relevancia estratégica convierte a logística, centros de datos y life sciences en destinos preferidos para capital global. Para el inversor institucional en Europa, estos activos representan un eje clave en la construcción de carteras resilientes y diversificadas.
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