El euro fuerte y los tipos a la baja reactivan el inmobiliario comercial europeo: logística y oficinas prime toman impulso

La combinación de una moneda europea fortalecida y el inicio del ciclo de relajación monetaria por parte del Banco Central Europeo está teniendo un efecto revitalizador sobre el mercado inmobiliario comercial del continente. Según diversos analistas de capital markets, el sector de oficinas prime, la logística urbana y ciertos activos alternativos comienzan a mostrar signos claros de recuperación, con una creciente demanda tanto local como internacional.

Con el euro cotizando en torno a los 1,18 dólares —su nivel más alto desde principios de 2022—, y los tipos de interés cayendo progresivamente desde la decisión del BCE de junio, que situó el tipo de referencia en el 2 %, el atractivo relativo de los activos inmobiliarios europeos frente a los estadounidenses o asiáticos ha aumentado considerablemente. Esta coyuntura está generando un renovado flujo de capital, especialmente desde inversores institucionales que buscan estabilidad, ingresos y protección frente a la inflación residual.

Oficinas prime: resiliencia y polarización

Pese a los profundos ajustes sufridos durante el periodo 2022‑2024, el segmento de oficinas prime en Europa Occidental comienza a dejar atrás su fase de contracción. Ciudades como París, Múnich, Milán o Ámsterdam muestran una creciente absorción neta en los CBDs, impulsada por empresas que buscan espacios de alta calidad en ubicaciones estratégicas.

En París, por ejemplo, el submercado de La Défense ha experimentado una reactivación de la actividad en el segundo trimestre, con contratos firmados por empresas tecnológicas y financieras que apuestan por espacios eficientes y certificados. Según datos de BNP Paribas Real Estate, los alquileres prime han crecido un 2,4 % interanual, mientras que la disponibilidad ha caído por debajo del 7 %, el nivel más bajo desde 2021.

Logística urbana: sostenida por el consumo interno

La logística de última milla sigue siendo uno de los segmentos más resilientes y dinámicos del real estate europeo. El fortalecimiento del euro ha abaratado las importaciones, impulsando el comercio minorista —físico y online—, y generando nuevas necesidades de espacio en los cinturones logísticos de las grandes urbes.

Esta escasez, unida al encarecimiento de la construcción y a la exigencia de cumplir estándares medioambientales más estrictos, ha generado una presión alcista sobre los alquileres. En muchas zonas, las rentas logísticas han subido entre un 5 % y un 8 % anual, lo que a su vez ha mejorado la rentabilidad ajustada al riesgo para los inversores.

“El sector logístico se ha consolidado como una alternativa core, con flujos de caja predecibles, baja rotación y contratos de larga duración”, explica Marco Tadini, director de Research de Savills Italia.

El euro fuerte, un imán para capital global

La apreciación del euro está atrayendo a inversores extracomunitarios, especialmente de Norteamérica, Asia y Oriente Medio. El diferencial de tipos respecto a Estados Unidos ha provocado un reajuste de carteras internacionales en favor de activos denominados en euros.

Además, el menor coste del euro en comparación con monedas locales permite a estos inversores adquirir activos europeos con mayor margen de maniobra, especialmente si los contratos de arrendamiento están indexados a inflación o contienen cláusulas de revisión periódica.

Este apetito se está manifestando no solo en los grandes hubs tradicionales —Londres, París, Fráncfort—, sino también en mercados secundarios como Lisboa, Dublín, Varsovia o Copenhague.

Segmentos alternativos: oportunidades emergentes

Junto a las oficinas y la logística, algunos segmentos alternativos están captando la atención de los inversores más sofisticados. Es el caso de los centros de datos, los parques de ciencia y tecnología, y las residencias de estudiantes en ciudades universitarias.

El tipo de cambio favorable y el entorno de tipos bajos permiten estructurar proyectos complejos con niveles de apalancamiento prudente, especialmente mediante deuda mezzanine o titulización privada.

Perspectiva: un ciclo de expansión aún en gestación

Los analistas coinciden en que el mercado inmobiliario comercial europeo no ha entrado aún en una fase expansiva plena, pero los indicadores actuales son consistentes con el inicio de un nuevo ciclo.

No obstante, persisten riesgos: la tensión geopolítica, las elecciones en EE. UU., la evolución del petróleo y las posibles disrupciones regulatorias podrían limitar el ritmo de recuperación. Aun así, la base sobre la que se construye este nuevo ciclo es más sólida y diversificada que en la etapa post-2008.

Europa, gracias a su estabilidad jurídica, su renovada competitividad monetaria y su profunda reestructuración del parque de activos en los últimos cinco años, vuelve a situarse como destino clave para el capital global. Para los inversores pacientes, la oportunidad se vislumbra clara: el inmobiliario comercial europeo ha despertado.