España suspende en vivienda social: el parque público apenas cubre entre el 1,5 % y el 3,3 %
28/06/2025 - ⏱️ 2 min
España, una de las principales economías de la eurozona, se encuentra a la cola de Europa en cuanto a parque público de vivienda social. Según datos presentados esta semana por la European Housing Observatory y recogidos por el Instituto de Política Social Europeo (IPSE), el parque de vivienda social gestionado por el sector público en España representa apenas entre el 1,5 % y el 3,3 % del total del stock residencial. Esta cifra contrasta con el 9,3 % de media en la Unión Europea y deja en evidencia las limitaciones estructurales del Estado español para garantizar el acceso a una vivienda asequible en un contexto de demanda creciente y precios tensionados.
El informe —titulado "Social Housing in the EU 2025"— sitúa a España al nivel de países como Bulgaria o Croacia en términos de cobertura pública, muy por detrás de referentes como Austria (24 %), Países Bajos (30 %) o Francia (17 %). El documento no solo analiza el volumen disponible, sino también la dispersión del parque, la antigüedad de los inmuebles y la capacidad efectiva de intervención de las administraciones.
“El problema no es solo la escasez cuantitativa, sino también la ineficiencia institucional para activarlo”, afirma el urbanista alemán Ulrich Meier, coordinador del estudio.
Origen del déficit: desinversión y políticas contradictorias
El raquítico parque público español es consecuencia de décadas de desinversión, privatización masiva de vivienda protegida y ausencia de una política estatal continuada en el tiempo. Durante los años de expansión inmobiliaria previos a la crisis de 2008, muchas comunidades autónomas vendieron parte de sus activos a fondos institucionales en busca de liquidez inmediata. A su vez, la vivienda protegida construida durante el franquismo perdió su calificación pública al cabo de unos años, integrándose en el mercado libre sin reposición equivalente.
En las dos últimas décadas, la construcción de vivienda social en España ha sido anecdótica. Según el Ministerio de Vivienda, en el periodo 2012–2022 apenas se promovieron unas 25.000 viviendas de protección oficial por parte de entidades públicas, mientras que en países como Francia se construyen más de 80.000 unidades anuales de este tipo.
Los intentos recientes del Gobierno por revertir la tendencia, como el plan para movilizar 50.000 viviendas públicas con fondos europeos o los incentivos fiscales para promotores que cedan parte de su stock al alquiler protegido, se han topado con una realidad burocrática compleja: falta de suelo urbanizado, trabas administrativas y resistencia política a la construcción pública en determinados municipios.
Desigualdad territorial y dependencia del sector privado
Uno de los elementos más preocupantes es la fuerte desigualdad territorial. Comunidades como Madrid, Baleares o Cataluña presentan ratios especialmente bajos de vivienda pública, al tiempo que concentran la mayor presión de precios y los menores niveles de emancipación juvenil. En muchas de ellas, el porcentaje de vivienda social disponible no supera el 1,5 % del parque total.
Esta escasez ha obligado a los poderes públicos a depender del sector privado para implementar políticas de vivienda asequible. En los últimos años han proliferado fórmulas de colaboración público-privada, como las concesiones administrativas para la construcción y gestión de alquiler social durante 50 años. No obstante, estos modelos —aunque útiles— no reemplazan la necesidad de una estrategia pública directa y sostenida.
“No se puede subcontratar indefinidamente una función que es estructuralmente del Estado”, advierte Isabel Castillo, directora del Observatorio de Vivienda Accesible de la Universidad de Valencia.
Implicaciones para el mercado y los inversores
La falta de vivienda pública no es solo una preocupación social o política: tiene efectos tangibles en el funcionamiento del mercado inmobiliario. La ausencia de un colchón público que amortigüe los excesos del ciclo inmobiliario provoca una presión directa sobre la oferta de alquiler libre, elevando precios y generando burbujas microterritoriales. Esto, a su vez, incrementa el riesgo de impago, reduce la movilidad laboral y limita la rotación del parque residencial.
Para los inversores institucionales, el diagnóstico tiene una doble lectura. Por un lado, la escasa competencia pública en el segmento de vivienda asequible crea oportunidades para desarrollar proyectos build-to-rent con alta absorción y ocupación estable. Por otro, el creciente debate político sobre la necesidad de regular precios, imponer reservas obligatorias o crear tasas específicas para grandes tenedores podría generar inestabilidad regulatoria.
En este contexto, los promotores más sofisticados están explorando esquemas de impact investing vinculados a vivienda asequible, alineando rentabilidad con objetivos sociales y posicionándose como interlocutores fiables frente a las administraciones. Modelos ya testados en Alemania, Países Bajos o Canadá están siendo importados por gestoras europeas con presencia en España.
Finalmente, a medida que se acerca el calendario electoral municipal y autonómico de 2026, es previsible que el parque público de vivienda vuelva a ocupar un lugar central en el discurso político. Sin embargo, si no se acompaña de cambios estructurales en el planeamiento urbano, en la fiscalidad del suelo y en la profesionalización de la gestión pública de activos, el resultado podría volver a ser testimonial.
Suscríbete a nuestra lista de embajadores de forma gratuita y accede antes que nadie a proyectos seleccionados en el mercado inmobiliario.
