España y EE. UU. lideran la inversión global en ‘living’: el segmento residencial se consolida como refugio en tiempos de incertidumbre
25/06/2025 - ⏱️ 2 min
En un entorno marcado por la desaceleración macroeconómica y la persistente volatilidad de los mercados financieros, la inversión institucional en real estate ha encontrado un nuevo eje dominante: el segmento ‘living’. Según los últimos datos publicados por JLL y Savills IM, el residencial —en todas sus variantes: multifamily, senior living, coliving, build-to-rent o student housing— ha superado por primera vez en volumen al sector de oficinas y centros comerciales, convirtiéndose en el destino preferente del capital global en 2025.
A la cabeza de esta reconfiguración del mapa inversor se sitúan dos países: Estados Unidos y España. El primero representa un tercio del total mundial en activos residenciales transaccionados, mientras que el segundo ha escalado al cuarto puesto europeo y octavo mundial, consolidando un atractivo que combina rentabilidades estables, marco regulatorio previsible y fuerte demanda estructural.
España capta 5.300 millones en residencial institucional
Según datos de CBRE, España ha cerrado operaciones en el segmento ‘living’ por más de 5.300 millones de euros en lo que va de 2025, un 28 % más que en el mismo periodo del año anterior. Madrid y Barcelona concentran el 70 % del capital invertido, aunque comienzan a emerger polos alternativos como Málaga, Valencia, Bilbao y Sevilla, donde el build-to-rent y el coliving están ganando terreno.
Las operaciones más destacadas del trimestre incluyen la compra de una cartera de alquiler asequible por parte de AXA IM en Madrid (450 millones), la expansión de Greystar en Barcelona con un nuevo complejo de 380 unidades, y la entrada de LaSalle Investment Management en un desarrollo multifamily en Valencia valorado en 160 millones.
“El apetito inversor sigue muy vivo, pero ha girado claramente hacia productos defensivos y con flujos de caja recurrentes. En ese sentido, el living es hoy el activo más resiliente y escalable del inmobiliario europeo”, señala Javier Rodríguez-Heredia, managing partner de Azora.
EE. UU.: multifamily como estándar institucional
En Estados Unidos, el multifamily lleva más de una década consolidado como producto core en carteras institucionales. En 2025, este segmento ha representado el 38 % del volumen total de inversión inmobiliaria en el país, impulsado por los fondos de pensiones, REITs y aseguradoras. La tendencia se mantiene robusta pese al ligero enfriamiento del mercado en ciudades como San Francisco o Seattle, con nuevos focos en mercados secundarios como Charlotte, Austin y Tampa.
La presión demográfica, la escasez de vivienda asequible y los cambios socioculturales están alimentando la demanda de vivienda en alquiler, especialmente entre millennials y generaciones posteriores. “La flexibilidad se ha convertido en un valor clave. La propiedad ha dejado de ser el único objetivo”, apuntan desde PGIM Real Estate.
Nueva geografía del capital global
El auge del living ha modificado también la lógica de los flujos internacionales. Fondos asiáticos y norteamericanos están diversificando hacia Europa con foco en el sur, desplazando parte de su exposición en oficinas o logístico. España, Irlanda y Portugal figuran entre los principales destinos, con operaciones cross-border que buscan protección contra la inflación y diversificación del riesgo.
En paralelo, los family offices europeos están entrando en operaciones de tamaño medio, con un ticket entre 5 y 30 millones de euros, especialmente en mercados secundarios. La rentabilidad media neta de los activos residenciales institucionales en España se sitúa entre el 3,5 % y el 5,2 % anual, dependiendo de la ubicación y tipología del producto.
El reto: escasez de oferta institucionalizable
Pese al optimismo inversor, varios expertos alertan de una posible saturación en las localizaciones prime y de la falta de producto con estándares adecuados para inversores institucionales. La producción de nueva vivienda en régimen de alquiler sigue limitada por la escasez de suelo, los retrasos urbanísticos y la incertidumbre regulatoria.
“La demanda de activos en gestión supera ampliamente la oferta. Hay mucha liquidez que no encuentra destino adecuado”, afirma Cristina Acha, directora de Living en Savills España. La solución, según el consenso, pasa por alianzas público-privadas, rehabilitación de activos existentes y mayor flexibilidad urbanística.
Conclusión: del refugio a la norma
Lo que comenzó como una vía defensiva de inversión frente a la volatilidad post-pandemia se ha convertido, en 2025, en el nuevo centro de gravedad del real estate global. España y EE. UU. lideran un movimiento que ya no se percibe como coyuntural, sino como parte de una nueva arquitectura estructural del capital inmobiliario. El ‘living’, más que una moda, es ya una clase de activo consolidada.
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