El Plan Vive avanza: Madrid adjudica más de 3.400 viviendas en alquiler asequible a promotores privados

16/07/2025 - ⏱️ 2 min

La Comunidad de Madrid ha dado un nuevo paso decisivo en el desarrollo del Plan Vive, su programa estrella para fomentar la construcción de vivienda asequible en régimen de alquiler. A principios de julio, el gobierno regional adjudicó un total de 3.419 viviendas distribuidas en 25 parcelas a diversos operadores privados, entre ellos grandes promotores como Vía Ágora, Culmia, Pryconsa y Aedas Homes. Con esta licitación, Madrid alcanza ya más de 6.600 viviendas licitadas desde el inicio del plan, consolidando un modelo de colaboración público-privada que se perfila como referente a nivel europeo.

Las parcelas adjudicadas en esta nueva fase están repartidas por once municipios, entre ellos Madrid capital, Alcalá de Henares, Alcorcón, Tres Cantos, Móstoles, San Sebastián de los Reyes, Valdemoro o Getafe. La oferta ha superado notablemente las expectativas de la administración regional: se han presentado más de 130 ofertas para las 25 parcelas licitadas, en un proceso competitivo que ha atraído tanto a fondos nacionales como a promotoras consolidadas.

Cesión de suelo público con condiciones estrictas

El Plan Vive se basa en una fórmula jurídica de derecho de superficie, mediante la cual la Comunidad de Madrid cede el suelo a operadores privados durante un periodo de 50 años. A cambio, los adjudicatarios se comprometen a construir las viviendas, gestionar el alquiler y aplicar rentas controladas significativamente por debajo del precio de mercado —hasta un 40 % de descuento en algunos municipios—.

El objetivo del programa es crear un parque estable de vivienda asequible destinada a jóvenes, familias y colectivos vulnerables, sin que la Administración asuma el coste directo de promoción ni gestión. Pasado el plazo estipulado, la titularidad de las viviendas revierte al patrimonio público.

Según ha señalado el consejero de Vivienda, Jorge Rodrigo, esta nueva fase "reafirma el compromiso del Gobierno regional con el acceso a la vivienda digna", al tiempo que permite "movilizar inversión privada con seguridad jurídica y rendimientos razonables".

Participación creciente de inversores institucionales

La magnitud del Plan Vive y su estructura jurídico-financiera han despertado un creciente interés entre fondos de pensiones, aseguradoras y gestoras de fondos inmobiliarios. El hecho de que los contratos ofrezcan un marco regulado a largo plazo, con ocupación casi garantizada y rentabilidades del 4 % al 5 % anual, lo convierte en un activo atractivo dentro del segmento core+.

Algunos operadores, como Culmia o Aedas Homes, ya habían resultado adjudicatarios en fases anteriores y han constituido vehículos específicos con socios institucionales para financiar y operar las promociones. En varios casos, se ha optado por estructuras de Project Finance con aseguramiento bancario y participaciones en plataformas de real estate lending para captar financiación complementaria.

Además, entidades como Axis (ICO), BlackRock Real Assets o Tikehau Capital han mostrado interés en este tipo de activos como parte de su estrategia de impacto social (social housing) en el sur de Europa.

Referente europeo en colaboración público-privada

A escala continental, el modelo madrileño está siendo observado con atención. Mientras ciudades como Berlín, Ámsterdam o París endurecen sus normativas sobre alquiler e intervención pública directa, Madrid apuesta por atraer inversión con una combinación de planificación urbanística, cesión de suelo y estabilidad normativa.

Según el urbanista y economista Ricardo Méndez, investigador del CSIC, “la experiencia madrileña demuestra que es posible fomentar vivienda asequible sin cargar sobre el contribuyente todo el coste de ejecución, siempre que exista suelo disponible y capacidad administrativa”.

Algunos gobiernos autonómicos —como los de la Comunidad Valenciana o Andalucía— están estudiando replicar el modelo con adaptaciones locales. Incluso Bruselas ha valorado positivamente la iniciativa dentro del marco de fondos europeos Next Generation, en particular por su contribución al objetivo de garantizar acceso a la vivienda asequible en entornos urbanos tensionados.

Desafíos pendientes: suelo, ejecución y gestión

Pese a los avances, el Plan Vive no está exento de desafíos. La lentitud en la tramitación de licencias municipales y las tensiones en el mercado de la construcción han provocado ciertos retrasos en los primeros lotes adjudicados en 2022 y 2023. A día de hoy, solo un tercio de las viviendas ya licitadas se encuentra en fase avanzada de ejecución.

Además, algunos expertos alertan sobre el riesgo de que las rentas, aunque por debajo del mercado, sigan siendo inaccesibles para los colectivos más vulnerables si no se acompañan de ayudas complementarias. También existen dudas sobre la futura gestión de las viviendas cuando pasen al dominio público dentro de 50 años, especialmente en términos de conservación y eficiencia energética.

Por último, se mantiene el debate sobre si el modelo basado en cesión de suelo y participación privada es suficiente para cubrir la demanda estructural de vivienda en la región. Según cálculos de la Fundación Alternativas y del Instituto de Estudios Económicos, Madrid necesitaría entre 20.000 y 25.000 viviendas nuevas de alquiler asequible al año para responder a las necesidades reales de su población, una cifra aún lejana de los objetivos del Plan Vive.

Conclusión

La última adjudicación del Plan Vive marca un nuevo hito en la transformación del mercado del alquiler en Madrid. Si bien no resuelve por sí sola los desequilibrios estructurales del sector residencial, representa una vía pragmática, escalable y financieramente sostenible para aumentar la oferta de vivienda asequible en un contexto de fuerte tensión de precios.

Con más de 6.600 viviendas ya adjudicadas y un modelo que combina seguridad para el inversor y servicio público para el usuario final, el Plan Vive se consolida como una de las apuestas más relevantes en materia de política de vivienda en el sur de Europa.

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