El Banco de España detecta señales de sobrevaloración en algunos segmentos del mercado inmobiliario
16/07/2025 - ⏱️ 2 min
La entidad advierte del riesgo de burbujas locales por el alza rápida de precios, el crédito barato y la escasez de oferta
Por la Redacción de Realty Investor — 15 de julio de 2025
El mercado inmobiliario español ha cerrado el primer semestre de 2025 con un vigor inédito desde los años anteriores a la gran crisis financiera. Sin embargo, el propio Banco de España ha comenzado a lanzar señales de advertencia. En su Informe de Estabilidad Financiera de primavera, publicado en junio, la institución señala tensiones incipientes de sobrevaloración en determinados mercados locales, en particular en las grandes capitales y zonas costeras de alta demanda.
La advertencia se produce en un contexto de fuerte recuperación del sector, con una subida del 7,3 % interanual del precio de la vivienda a nivel nacional en el primer trimestre, según datos del INE, y con ciudades como Madrid y Málaga registrando repuntes superiores al 10 %. El informe del Banco de España no habla de una burbuja generalizada, pero reconoce que “el riesgo de desequilibrios está aumentando” debido a la combinación de crédito más barato, presión de la demanda y una oferta insuficiente.
Subida de precios por encima de los fundamentales
Uno de los principales argumentos de preocupación para el supervisor reside en la desconexión progresiva entre el crecimiento de los precios y los fundamentales económicos locales, como los ingresos medios o el coste de reposición. En zonas como el centro de Barcelona, algunos barrios de Palma o el litoral de Málaga, el precio del metro cuadrado ha crecido hasta un 15 % en un año, a pesar de que el crecimiento del salario medio no supera el 4 %.
Además, la entidad advierte que una parte significativa de las nuevas operaciones están siendo financiadas con ratios préstamo-valor (LTV) superiores al 80 % en determinados perfiles de compradores, algo que podría generar vulnerabilidades si se produjera un shock económico o una reversión de los tipos de interés.
No obstante, el Banco de España también reconoce que el nivel agregado de endeudamiento de los hogares es “sostenible”, y muy inferior al que existía en los años anteriores a 2008. Según sus estimaciones, la deuda hipotecaria total representa hoy en torno al 55 % del PIB, frente al 85 % que alcanzó en el pico de la burbuja.
¿Qué zonas presentan mayor riesgo?
Aunque el informe no cita explícitamente zonas concretas, fuentes del sector financiero y datos de tasadoras como Tinsa o Sociedad de Tasación coinciden en señalar que las áreas con mayor presión alcista en precios y mayor concentración de compras apalancadas son:
- Madrid capital, especialmente en distritos centrales y nuevas promociones en Valdebebas o El Cañaveral.
- Málaga y Marbella, donde la combinación de compradores internacionales y oferta limitada ha disparado los precios.
- Palma y otras zonas de Baleares, impulsadas por la segunda residencia europea.
- Alicante, Valencia y costa del Sol oriental, donde se han concentrado operaciones de inversores que buscan rentabilidad por alquiler.
En todas estas áreas, el Banco de España observa una aceleración de los precios que podría no ser sostenible a medio plazo si no se ajusta la oferta o si las condiciones financieras cambian de forma brusca.
Intervención regulatoria en estudio
En línea con lo que ya han hecho otras autoridades europeas —como el Banco Central de Irlanda o el Bundesbank—, el Banco de España ha dejado la puerta abierta a limitar legalmente los LTV o establecer requisitos adicionales de capital para las entidades con mayor exposición hipotecaria.
De hecho, en una entrevista concedida a Expansión, la subgobernadora Margarita Delgado reconoció que se está evaluando “la conveniencia de introducir nuevas herramientas macroprudenciales para evitar un sobrecalentamiento en segmentos concretos del mercado residencial”.
A su vez, la CNMV y el Ministerio de Economía están analizando la evolución del crédito alternativo al margen de la banca tradicional, especialmente en plataformas de crowdlending inmobiliario y vehículos de deuda privada, cuya supervisión hasta ahora ha sido más laxa. El objetivo: evitar que una parte significativa de la financiación fluya hacia canales con menor control de riesgo.
Reacción del mercado y de los promotores
El sector promotor, por su parte, niega que se esté produciendo una burbuja especulativa. Desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), su presidente Juan Antonio Gómez-Pintado ha señalado que el crecimiento de precios obedece a “una demanda real insatisfecha”, agravada por “la falta de suelo finalista, la rigidez de las licencias y el coste creciente de los materiales y la mano de obra”.
Los fondos institucionales, en cambio, se muestran más cautos. Algunas gestoras como Patrizia o AEW han empezado a desinvertir selectivamente en activos residenciales prime en zonas tensionadas, trasladando capital hacia proyectos de alquiler asequible o activos logísticos, donde el ciclo de rentabilidad aún ofrece márgenes más atractivos.
Contexto europeo
La preocupación por una posible sobrevaloración del inmobiliario no es exclusiva de España. El BCE ha señalado en sus informes trimestrales que la corrección de precios vivida en Alemania, Países Bajos y Suecia entre 2022 y 2024 podría trasladarse a otros países si se produce un endurecimiento de las condiciones de financiación o un frenazo en el crecimiento económico.
En contraste, países del sur como España, Italia o Portugal han experimentado una revalorización sostenida, pero aún moderada en términos reales si se ajusta por inflación acumulada desde 2010. Por ello, los reguladores europeos están divididos entre permitir la continuidad del ciclo expansivo o intervenir para evitar distorsiones a futuro.
Conclusión
El informe del Banco de España no augura un colapso del mercado ni anticipa medidas inminentes, pero sí advierte de la necesidad de una vigilancia estrecha y de políticas proactivas para evitar que las tensiones localizadas deriven en desequilibrios sistémicos.
Para los inversores, este entorno exige prudencia, mayor selectividad y una evaluación constante del riesgo de concentración geográfica. El mercado inmobiliario europeo sigue ofreciendo oportunidades, pero cada vez más condicionadas por factores macroprudenciales y por la capacidad de cada economía para sostener sus propios fundamentos.
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